Судьба первопроходца

Возможность получить участок земли за достройку проблемных домов привлекла в этот сегмент крупные компании. И заставила потесниться более мелких игроков рынка. Каковы подводные камни этого бизнеса и как в Новосибирске могут появиться повторно обманутые дольщики — в материале Тайги.инфо.

Сквозь грязь и неразбериху

В 2009 году Новосибирск столкнулся с проблемой обманутых дольщиков. Стройки «вставали» десятками, причем степень запущенности проблем у них существенно различалась. Одни дома были почти достроены, не хватало денег на отделочные работы, при этом оставались непроданные площади. На других — застройщик собрал денег с дольщиков, вырыл котлован и исчез в неизвестном направлении.

Первый год никто толком не знал, что с этим делать. Дольщики смотрели на стоящие стройки, власти уговаривали застройщиков завершать объекты. Потом началось движение — люди стали организовывать ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), оформлять на них землю и недостроенные здания, искать подрядчиков. Там, где свободных площадей не хватало для достройки, скидывались деньгами. На улицах и площадях Новосибирска появились пикеты и палаточные городки дольщиков, пытавшихся привлечь внимание властей к своим проблемам.

Одной из первых строительных компаний, начавших работать на новом рынке «достройки» проблемных объектов, стала «ДорСтрой-Сибирь». Как рассказал ее руководитель Андрей Бедарев, на первом объекте, улице Красина, 60, ему пришлось поговорить со всеми дольщиками. Больше года ушло на то, чтобы собрать людей в ЖСК, получить документы от конкурсного управляющего, который находился в Иркутске. И стройка дома пошла — отчасти за счет средств дольщиков, которые доплачивали дополнительно 12 000-15 000 рублей за квадратный метр, отчасти — за счет дополнительных площадей.

На следующем объекте на Станиславского, 10 было существенно лучше — там уже был ЖСК. Но все равно пришлось с каждым поговорить и объяснить, почему необходимы доплаты. Также удалось переделать технический этаж в жилой, что улучшило экономику объекта.

Сложнее всего оказалось на Новосибирской, 27 — там на 300 дольщиков было три инициативных группы. Через полгода упорных переговоров и баталий удалось создать ЖСК. «ДорСтрой-Сибирь» на условиях генподряда до 1 февраля 2015 года выполнил работы на 65 млн рублей.

«Когда мы возобновляли строительство, никто, кроме „Дорстрой-Сибирь“ и Бедарева, за эту проблему не взялся. Обращались в два десятка строительных компаний города. Мы раскачали этот объект, начали строительство. Да, были проблемы — то объемы маленькие, то документы не вовремя оформлялись. Идеального ничего не бывает, но конкретно что-то плохое про этого застройщика я сказать не могу, — говорит председатель ЖСК „Новосибирская, 27“ Анатолий Соколов. — У нас был график по сдаче к концу 2016 года, поначалу он выдерживался за счет авансирования нами, потому что у застройщика не было своих оборотных средств и основных фондов, но с середины 2014 года темпы резко упали. В ноябре на объекте появились представители „Стрижей“, и со 2 февраля у нас в договоре произошла замена генподряда».

Бойся инвестора, дары приносящего

«ДорСтрой-Сибирь» — небольшая компания, в которой работает порядка 30 человек. Ее руководство сознательно «не лезло» в большие стройки, заняв нишу «достройки» начатых, но заброшенных объектов. Рынок этот оказался весьма специфичным. При строительстве «с нуля» застройщик точно знает, что именно ему предстоит сделать. А при достройке могут всплыть любые неожиданности. На Станиславского, 10 выяснилось, что подведенные на бумаге канализация и электричество по факту отсутствуют, на другом объекте пришлось укреплять подпорную стенку. «Это можно оценить только на основе опыта. Если придет на достройку новая, неопытная фирма, она не учтет этого никогда», — рассказывает Бедарев.

И действительно, пока «ДорСтрой-Сибирь» возился с дольщиками, устранял недоделки и выкраивал дополнительные площади на техническом этаже — он не ощущал ни конкуренции, ни особого интереса к себе со стороны крупных строительных компаний.

Положение изменилось с выходом 108-го регионального закона о помощи обманутым дольщикам. Так как наше государство оказалось неэффективным в деле поиска исчезнувших средств дольщиков (и привлечению к ответственности виновных в их исчезновении) было принято решение помочь дольщикам за счет муниципалитетов. А если конкретно — для достройки объектов привлекается инвестор, который вносит средства, а взамен получает земельный участок. Размер участка определяют чиновники мэрии по специальной формуле.

Закон начал действовать в 2013 году и «обкатывал» его все тот же «ДорСтрой-Сибирь» на доме Красина, 60. Для компенсации расходов инвестора был предложен участок в один гектар на улице Мясникова. И тут выяснились некоторые сложности. Генподрядчиком на объекте был «ДорСтрой-Сибирь», но у него не было собственных денег, чтобы выступить инвестором. Банки не захотели связываться с непонятной и ни разу не опробованной схемой, в которой еще участвовали и дольщики (то есть, совсем непредсказуемый элемент).

По словам Бедарева, ему долго не удавалось найти ни одного инвестора, хотя участок на Мясникова был достаточно перспективным. Вариант рассчитаться векселями, а затем, после продажи участка, их выкупить не пропустила мэрия.

И вот судьба свела Бедарева со строительной компанией «Стрижи», которая согласилась выступить в качестве инвестора. Выбора не было — если бы не был найден инвестор, конкурс не состоялся бы.

Всего на достройку дома требовалось, по оценке «ДорСтрой-Сибирь», 45 млн рублей, ЖСК согласился на 36 млн, за которые «Стрижи» и получили гектар на Мясникова. Средняя рыночная стоимость одного гектара в Новосибирске, по данным сайта НГС.Недвижимость, составляет 50-60 млн рублей. После чего «Стрижи» выступили инвестором и по двум другим объектам: Станиславского, 10 и Новосибирская, 27. Но руководство компании поставило условие — 80% доли уставного капитала компании «ДорСтрой-Сибирь» должны перейти «Стрижам», директором должен быть назначен их человек. Это нужно было якобы для того, чтобы они были уверены, что их инвестиции будут использованы исключительно на достройку. «Просто ударили по рукам», — отвечает Бедарев на вопрос, был ли какой-то договор или протокол намерений.

Договоренность, по словам Бедарева, предполагала возврат акций после завершения работ. Вся сложная работа с дольщиками, оформлением участков, согласованиями проектов, была выполнена, оставалось только достроить и получить прибыль.

И вот после возвращения с новогоднего отпуска Андрей Бедарев узнает, что он больше не нужен. Бедарев вынужден был уйти во вновь созданную им компанию «ДорСтрой-Сибирь НСК». Вместе с ним ушли все работники «ДорСтрой-Сибирь». «„Стрижи“ — серьезная компания, и я надеюсь, она все свои обязательства выполнит», — добавляет Андрей Бедарев.

Что дальше с рынком

Сейчас компания Андрея Бедарева, теперь уже «ДорСтрой-Сибирь Нск», ведет несколько объектов (Залесского, 6, Учительская, 9, Б. Богаткова, 203/1), обращаются к нему и другие ЖСК и инициативные группы «долгостроев».

Не оставляет Бедарев и те дома, которые были сданы (на Красина и Станиславского), хотя формально он к ним отношения уже не имеет. Дело в том, что «Стрижи», получив земельные участки, потеряли интерес к этим домам. Бедарев помогает: где консультациями и советами, а где — и работами.

108-й закон создал базу для вывода из тупика запущенных объектов с существенными «дырами» в балансе. Однако в этом законе есть сложный момент. Ведь инвестор получает земельный участок в собственность не тогда, когда дом достроен, а после перечисления средств в ЖСК. Размер суммы, необходимой для достройки, определяется сметой. И обязательства инвестора укладываются в эту смету — он не обязан доплачивать, если вдруг всплывают дополнительные расходы. Инвестор перечисляет деньги, после чего получает земельный участок. Если в смете подрядчиком и ЖСК не были учтены какие-то «подводные камни» (примеры приводились выше), то застройщику может не хватить денег для завершения объекта, и долгострой останется долгостроем и могут возникнуть «повторные» «обманутые дольщики».

Выделение земельных участков по 108-му закону превратило весьма хлопотный и не слишком доходный рынок достройки «долгостроев» в привлекательный для крупных компаний сегмент. И Андрею Бедареву пришлось столкнуться с конкуренцией, в не самых лучших её проявлениях — против него пытались настраивать и руководителей ЖСК, и представителей инициативных групп. «Но все руководители ЖСК подтвердили мне, что как работали со мной, так и будут продолжать работать», — говорит Бедарев.

Тайге.инфо подтвердила это председатель ЖСК «Станиславского, 10» Татьяна Постоева. «Бедарев был хотя бы единственным человеком, который предложил нам достраивать дом, потому что конкурс провисел в мэрии, и никто не взялся, — рассказала она. — Потом прошел год, провели конкурс, и он взялся. Получается, все равно, удачно, что мы смогли довести дом до нынешней степени готовности. Рапортуют обо всем „Стрижи“, и когда жители приходят на совещание, нам говорят, что они — наш застройщик, хотя у нас застройщик „ДорСтрой-Сибирь“. Приходят, суетятся, вносят неразбериху, делают то, что они хотят, а не то, что мы заказываем — у нас просто нет средств оплатить то, чего они хотят».

По словам Постоевой, дом пока не сдан в эксплуатацию. «Суть в том, что сейчас „Стрижи“ вообще ушли и никто ничего не делает, только Бедарев продолжает что-то делать, — поясняет собеседница. — Я прихожу к ним со своими бедами, и что-то продолжаем делать».

На дворе опять кризис. Будут ли новые долгострои — неизвестно, но вероятно да. И чтобы достойно выходить из таких сложных ситуаций, жителям и строителям еще понадобится опыт.

Игорь Валов.