Управление нашим домом (домами?)

попробую вкратце пройтись по всем трем вариантам в меру своих познаний и способностей

1. Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД)

суть: собственники заключают индивидуальные договоры с ресурсоснажающими организациями (то есть по каждый отдельности не зависит от наличия соседских долгов перед коммунальщиками). обслуживание жилья либо собственными силами, либо привлекая подрядчиков.

плюсы: возможность снижения расходов за счет выполнения работ (части работ) собственниками. других плюсов я не увидел...

минусы: перед ресурсоснабженцами по факту "каждый сам за себя", нет юрлица, которое могло бы отстаивать общие интересы. сложность организации управления и эксплуатации дома, по мнению многих экспертов вариант адекватен только небольшим домам на несколько семей; некоторые федералы активно выступают за запрет такой формы для МКД.

2. ТСЖ

суть: создается юрлицо, состоящее из собственников жилья, которые вроде как заинтересованы получать качественные услуги и при этом не переплачивать лишнего. для непосредственного управления выбирается правление ТСЖ, возглавляемое председателем. которое в принципе и решает все возникающие по ходу пьесы орг.вопросы в пределах своей компетенции, дабы не собирать постоянные вече уставших после работы соседей. вариативно могут реализовываться либо прямое управление, либо с привлечением подрядчиков.

из минусов отмечу очевидные вещи, а именно: возможные трудности организационного характера, существенные расходы на зарплату работников ТСЖ (председатель, бухгалтер, паспортист, техник, электрик, сантехник, дворник, уборщик помещений).

последний минус теоретически можно компенсировать, если объединить в одно ТСЖ несколько домов.

плюсы: при толковом председателе и понимающих общие проблемы собственниках возможно вполне даже эффективное управление

3. УК

суть: ТСЖ или неорганизованные в ТСЖ собственники выбирают УК, которой поручается управление и эксплуатация МКД.

минусы: всё зависит от ответственности и честности УК. многие из нас живут в тех самых дворах, куда не то что Президент, Кувшиников не заезжает, и знают не понаслышке, что факт оплаты по квитанции не является залогом оказания УК качественной услуги (или вообще оказания как такового).

плюсы: никаких персональных забот по вопросам эксплуатации и управления у собственников жилья нет.

Сергей Владимирович, позволю себе отчасти не согласиться с Вами в плане теории. в настоящее время на самом верхнем федеральном уровне муссируются вопросы как раз таки об упорядочении организации прямых договоров между жильцами и поставщиками КР. а современные системы коммуникаций позволяют многое, в том числе и отключение отдельного помещения (квартиры) неплательщика. по факту существующего положения дел, ТСЖ (УК) с молчаливого согласия жильцов оплачивают расходы на КР за счет добросовестных плательщиков в ущерб расходам на содержание МКД и отчислениям на ремонт. с оплатой МОП в принципе есть варианты и работающие схемы

п.с.

данный пост приведен не в поддержку индивидуальных договоров, а исключительно в целях информирования и развития всестороннего обсуждения вариантов формирования отношений в нашем МКД. просто по-человечески хотелось бы уже понимать за что плачу и видеть то, за что плачу.

Муссируется - это хорошо, вот когда будет реально что-то разработано и обкатано на правктике - будет ещё лучше. Лично я пока плохо понимаю, как эта система будет работать.

А вот прозрачность, абсолютно Вас в этом поддерживаю, нужна во всём - и в сборе денег и в их расходе. Нужно будет сразу ставить систему отчётности и разрабатывать учётную политику..

Для неплательщиков ИМХО - нужна продуманная система пеней. Что-нибудь наподобие месяц просрочки - ничего, второй месяц - предупреждение, третий месяц - пени 2% В ДЕНЬ. Нужно посмотреть, как эти мысли будут стыковаться с нашим законодательством. Очевидно, что просто.прописать в уставе или принять на собрании большинством голосов - будет недостаточно.

Людмила Юрьевна, в настоящее время некоторые ТСЖ / УК, не желающие связываться с судебными тяжбами, компенсируют долги неплательщиков КУ за счет других статей расходов УК ТСЖ, что известным образом сказывается на качестве этих недофинансированных услуг.

На сегодняшний день в отделе судебных приставов №1 по Череповцу находится 4 213 исполнительных производств на сумму 25 миллионов рублей по исполнительным документам в пользу предприятий ЖКХ (по информации с ЧерИнфо).

Как показывает практика, свести к минимуму головняк с неплательщиками в настоящее время не получится. Однако если проводить единую и целенаправленную политику ТСЖ в части искоренения неплатежей, то положительных результатов добиться можно. Инструменты воздействия имеются, и они более-менее эффективны, весь вопрос в желании и стремлении ТСЖ добиться конечного результата в свою пользу

Я с Вами согласна во многом, сидеть сложа руки и платить за всех НЕ НАДО, и я не пытаюсь "разводить" пессимизм, просто для этого надо приложить много сил и времени, причем только снова сообща, а не один председатель с бухгалтером должны будут решать эти проблемы. Так вот практика показывает зачастую, что многие лучше переплатят лишнюю тысячу, чем снова будут связываться с собраниями и разборками. На своем опыте правда с УК по собственной квартире столкнулась с аналогичной ситуацией и просто уже нет сил и желания что-то организовывать, собирать и т.д. легче переплатить. И не забывайте, что дом у нас многоквартирный, не сравнить с 19 домом или с 20-кой. В дополнение ко всему, как мне сказали, что местные власти вынесли постановление о том, что весь перерасход (а УК относит туда же и тех кто не платит по своей инициативе) делится на всех плюсом к данным приборов учета. Вот такая вот правда жизни. А Ирина уже знает как у нас собираются денюшки...

Разве что одновременно с ТСЖ регистрировать коллекторское агенство...

Ир, существует такая вещь как фонд капитальных ремонтов, который постепенно пополняется за счёт взносов ТСЖ и, когда нет потребности в ремонте, служит "подушкой безопасности", подстраховывающей от неплательщиков.

Неплательщикам же до определённого момента должны начисляться пени за несвоевременную оплату услуг. Как только пеня сможет покрыть комиссию коллекторского агентства, долги должны быть проданы.

Всё. ТСЖ получило свои деньги, закрыло всю дебиторку и дальше проблемы уплаты по этим долгам его не волнуют. Несколько прецедентов - и халявщиков не останется.

Надо это вписать в устав ТСЖ. У нас есть коллекторы котрые выкупают долги по комуналке?

Алексей как-то ближе к охранному бизнесу, можно у него спросить. Знаю, что год-два назад этим занимались даже ЧОПы.

"Здравствуйте, Вас беспокоит частное охранное агентство "бла-бла-бла". Теперь это наш конь, он нам денег должен". :-) Им, почему-то, платили охотнее :-))

А вот как сделать пени - нужно подумать. Формально, одним включением в устав ТСЖ, ты проблему не решишь. Найдутся у тебя 10 жильцов, которые не вступят в ТСЖ - и что? Устав должны выполнять только члены товарищества, а не-члены обязаны выполнять все принимаемые решения по эксплуатации дома. Пени к эксплуатации не относятся.

Сергей Владимирович, штрафные санкции за несвоевременную оплату можно предусмотреть в договорах между ТСЖ (юрлицом) и между собственником (как членом, так и нечленом).

а вариант с коллекторами интересный...

Оно так. Вот только зачем нужны эти договоры другой стороне, пока непонятно. Никто его не подпишет, если это будет просто "договор о пенях". А внутри ТСЖ этот договор мало что даст жильцу, т.к. обслаживание квартиры и есть цель ТСЖ, в которое он уже вступил.

Воникают и другие интересные нюантсы:

Вот например, продал дольщик квартиру и уехал в другое место. В этой квартире новый жилец, который, разумеется ещё не вступил в ТСЖ. И особо не хочет.

Имеет ли ТСЖ основания для отключения его от электроэнергии и горячего водоснабжения до подписания соответствующих договоров на поставку комунальных ресурсов?

Может ли этот гражданин в обход ТСЖ заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями?

Всё это потенциальные дырки, которыми могут пользоваться "самые хитрые". Желательно было бы такие вопросы предусмотреть заранее.

Сергей Владимирович, с относительно недавнего времени наличие индивидуальных договоров между управляющей организацией и жильцом обязательно, и именно этим договором регламентируется состав работ, услуг, которые получает и, соответственно, оплачивает потребитель. Другое дело, что на данный момент таких подписанных договоров у жильцов раз-два и обчелся, так это опять обоюдная вина, поскольку УК/ТСЖ не торопятся сами, а жильцам вроде как и не надобно этих договоров, стало быть, всех всё устраивает. То есть полагать, что договор управления МКД есть "договор о пенях" в корне неверно. А вот раздел "ответственность СТОРОН" со штрафными санкциями - хорошая и действенная практика договорных отношений.

Дырки, указанные Вами, а также иные нештатные отверстия можно и даже нужно обсуждать и запасаться соответствующей вакциной от хитрости, поддерживаю всецело.

Мы вообще-то еще не собственники квартир, а в ближайшее время вступают поправки, которые запрещают создавать ТСЖ на этапе строительства, то есть не собственникам, в том числе и Застройщикам. Имеет быть место мнение, что те ТСЖ, которые на момент вступления этих поправок созданы не собственниками жилья будут признаны не действительными. Короче, в нашей стране как всегда, ПОГОДИ ВЫПОЛНЯТЬ, ОТМЕНЯТ...

Нужно бы подробно ознакомиться с этими поправками. Если ТСЖ запрещают создавать до ввода дома в эксплуатацию, то тем самым ликвидируют приёмку дома представителем ТСЖ.

А это, как-бы, нелогично.

Виталий, лично я поддерживаю и вижу необходимость технического обеспечения по многим вопросам экслуатации дома: и безопасность, и автоматика, и дистанционный сбор показаний.

очень важно тут знать рынок, поставщиков, подрядчиков, чтобы не попасть на нереальные расходы...

https://homechart.ru/read/4109/

Людмила Юрьевна, всё верно

цитата из текста по Вашей ссылке:

депутаты законодательно запретили создание ТСЖ застройщиком в строящихся зданиях.

ключевое слово - Застройщиком!

а процесс создания ТСЖ в строящемся МКД лицами, которым будет принадлежать право собственности в этом доме, регламентирован ст. 139, новую редакцию которой я приводил выше.

Мне очень интересна вот эта цитатка из статьи:

В частности, такие комиссии наделяются правом проверять обоснованность создания ТСЖ и соответствие их уставов действующему законодательству. Также они смогут принимать решения о составе ТСЖ и избирать их руководящие органы.

Это что же? Вместо нас какая-то жилкомиссия будет определять состав правления и даже сам состав ТСЖ?  А губу обратно не закатать?

Сергей, я тоже скептически отношусь к этой цитате. однако не стоит упускать из виду, что это всего-лишь статья, вольная интерпретация журналистом проекта закона...

подождем, пока закон будет подписан Президентом. и вступит в силу

п.с. а устав, не соответствующий действующему законодательству, просто не будет принят регистрирующим органом ;)

Меня лично в добавок к этим изменениям останавливает при сиюминутном создании ТСЖ несколько моментов:

1. У меня секция В, где пока только 3 этажа, если я становлюсь членом ТСЖ, то должна буду вроде бы нести соответствующие расходы как член (не имею ввиду коммуналку по своей квартире)... задаю себе вопрос, если ТСЖ на весь дом, а я еще собственник воздуха, то к чему мне это надо? Хотя понимаю, что для 1 - 2 секций вопрос пожалуй уже назрел.

2. Ранее нам уже было рекомендовано создать ТСЖ для того чтобы мы за свой счет достраивали, на что мы не согласились и были правы. Имеют место сомнения по поводу того, что как только будет создано ТСЖ, то часть или много или все расходы Застройщика по вводу дома в эксплуатацию и т.д. будут перенесены на плечи ТСЖ, то есть нас с Вами. Хотелось бы точно знать, сколько и за что мне придется ежемесячно платить. Сами понимаете, если не знаешь во сколько тебе это обойдется, то как-то принимать решение сложно. Мне кажется, что здесь нам тоже бы не мешала юридическая помощь (при принятии решения). А вот с Аверьяновой так до конца и не расчитались, благодаря не сдавшим  500 руб.

       В связи с тем что некоторые несознательные дольщики упорно не сдают деньги на услуги юриста и видимо считают, что за них это должен сделать кто то другой, на сегодняшний день мы остались без квалифицированной юридической помощи. Это очень плохо, но не я, не Ира Баева из своего кармана не намерены и не обязаны оплачивать жилищное благополучие этих граждан, мы и так (бесплатно)тратим много сил и времени на то, что бы как то двигать решение проблемы в перед. Пожинать результаты таких обстоятельств будут все дольщики 10-ки вместе. Первыми это ощутят дольщики секции А, далее секции Б и затем В.Поскольку сейчас подошел очень важный для нас всех момент, который не может дальше откладываться(юридическая и практическая форма управления) домом, с регистрацией юридического лица, то результаты и последствия себя долго ждать не заставят(сроки ввода объекта в эксплуатацию).

        По вопросу 1. По А и Б секции вопрос назрел, особенно секции А, да и по секции В если все пойдет как предполагается, то назреет быстро, главное сейчас юридически все правильно сделать.

        По вопросу 2. Нужно четко понимать, что на данном этапе создать ТСЖ это только создание юр.лица., которое в дальнейшем примет объект на свой баланс только после ввода его в эксплуатацию. На сегодняшний день ТСЖ необходимо для того, что бы определиться с управлением будущим объектом и совместной с ФРИЖК документальной подготовкой объекта к вводу в эксплуатацию(документы займут 1,5-2мес). Отсчитывйте сроки вперед,если своевременно не зарегистрируемся.

          По поводу управления домом считаю самой оптимальной схемой - Управляющая компания(честная), но через договор с ТСЖ а не с жильцами (с согласованным с ТСЖ перечнем работ по обслуживанию и калькуляцией к ним). При таком варианте ТСЖ будет иметь максимальное влияние на УК, а так же в случае если жители будут недовольны обслуживанием, то ТСЖ без особых проблем может расторгнуть договор с УК и заключить договор с другой УК, либо начать заниматься самим.

Еще хочу добавить.

1. На создание юр.лица требуются дополнительные денежные средства, которых на сегодняшний день нет. Мы даже старые долги перед юристом закрыть не можем из-за не сдавших 500р. Так что думайте как будем выходить из положения.

2. Требуются из числа дольщиков грамотные, имеющие опыт в управлении ЖКХ (по техническим, юридическим, бухгалтерскому направлениях) дольщики для создания рабочей группы и выбора правления ТСЖ. Просьба таковым связаться с Баевой Ириной и оставить свои координаты, далее будем встречаться, и принимать необходимые решения. Не компетентным в данных вопросах, не имеющим опыта, не имеющим свободного времени и преследующим корыстные интересы просьба не обращаться.

3. Первое собрание рабочей группы проведем на будущей неделе. Точную дату обозначим позже. В данном совещании персонально прошу поучаствовать дольщика с ником Romez.

4. Следующим этапом нужно будет провести общее собрание дольщиков 10-ки.