Купить квартиру в новостройке, возводимой без разрешительной документации, сегодня можно имея чуть менее 1 млн рублей. Чтобы приобрести жилье в строящемся доме с понятными перспективами, придется доплатить не менее чем 400-600 тыс. рублей. Что выбрать – журавля или синицу – каждый решает сам.

Нарушители есть

Минимальная стоимость квартир на первичном рынке отмечается в строящихся объектах в пригородной зоне Ленобласти. Самая низкая цена – в новостройках на этой территории, которые возводятся без разрешения на строительство. Иногда такие объекты, помимо отсутствия разрешительной документации, еще и строятся на землях ИЖС, не предназначенных для возведения многоквартирного жилья. Это означает, что даже если дом будет построен, будут подведены коммуникации, и покупатель даже получит ключи от своего жилья, здание все равно могут снести: такое строительство незаконно, и власти всерьез взялись за застройщиков-нарушителей.

Так, оказывается, можно купить квартиру, имея на руках всего 925 тысяч руб. За эти деньги в поселке Щеглово Всеволожского района Ленобласти можно приобрести студию площадью 24,4 кв. м. Однако рисковым покупателям надо иметь в виду, что разрешения на строительство у объекта нет. А значит, нет даже минимальных гарантий, что дом будет построен. Такая ситуация – еще с одним домом в Гатчинском районе Ленинградской области, где за 990 тыс. руб. можно приобрести студию площадью 22 кв. м.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», стоимость квартир в объектах, где имеется разрешительная документация, начинается от 1,05 млн руб. Однако надо иметь в виду, что это – цена в новостройке от застройщика с сомнительной репутацией, возводимой в населенном пункте, расположенном на удалении от города и практически не имеющем никакой инфраструктуры (деревня Порошкино).

Впрочем, чем дальше от городских границ, тем, как правило, ниже будет цена предложения. Чтобы привлечь покупателя еще дальше чем Мурино, Кудрово, Янино, Сертолово и ряд других близлежащих зон, необходимо разработать более дорогой для застройщика, но более интересный для покупателя проект. Поэтому добросовестные и дальновидные компании на это идут, понимая, что клиенты оценят, например, малоэтажное жилье, причем с лифтом (что бывает далеко не всегда), с благоустроенной территорией, со всей инфраструктурой. А те, кто не собирается тратиться на комфортное проживание своих будущих дольщиков, привлекают покупателей исключительно ценой.

Точка отсчета

При этом чуть дороже, но по вполне конкурентоспособной цене – в среднем от 1,4-1,7 млн руб. в зависимости от локации объекта, стадии строительства, стратегии застройщика, – приобрести жилье можно в проектах со всеми документами и у девелопера с опытом и репутацией. Часто в таких комплексах запланирована или уже строится социальная инфраструктура, иногда девелоперы соседних новостроек объединяют свои силы при строительстве съездов, развязок и прочих объектов дорожно-транспортной сети.

«Не открою Америки: небольшие по стоимости квартиры – это, как правило, студии в объектах на начальной стадии строительства, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – На этапе котлована застройщики готовы для привлечения покупателей начать продажи жилья по стартовым ценам, часто очень выгодным для покупателей. У самых недорогих квартир может быть небольшая площадь – на территории Петербурга она стартует от 21,62 кв. м. В пересчете на квадратный метр цена может показаться немалой. Но в абсолютном выражении стоимость такого жилья минимальна по сравнению с другими вариантами. Кстати, если раньше в предложении встречались квартиры-малютки площадью 19 кв.м, то сейчас застройщики стали больше задумываться о комфорте проживания, и такого предложения почти нет. Хотя средняя площадь жилья снижается: в новых объектах в 2013 году она составляла 45 кв. м, а в 2015 году – уже 40 кв. м».

"Как правило, самые недорогие квартиры – это жилье небольшого метража, на них всегда есть покупательский спрос, – рассказывает Ирина Орлянкина, начальник отдела продаж ООО «КВС. Агентство недвижимости». – Поэтому в наших объектах мы предусматриваем достаточное количество студий и однокомнатных квартир. Их площадь – от 25 до 50 кв. м. Сейчас студия размером 26 кв. м в «Ясно.Янино» стоит 1, 691 млн руб., а студия в 25 кв. м в «Новом Сертолово» – 1,789 млн руб.".

На первых этажах

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», добавляет, что в зависимости от использования тех или иных строительных материалов, технологий, от места реализации проекта и от многих других факторов минимальные цены на квартиры даже в домах одного класса могут существенно отличаться. «Самые доступные по цене квартиры, как правило, расположены на первом этаже, – рассуждает она. – Или на втором, если на первом – коммерческие помещения. Для объектов, которые находятся рядом с парковыми и лесопарковыми зонами, а также для малоэтажной и среднеэтажной застройки это не является минусом. Сегодня в жилом комплексе Inkeri в Пушкине, где все дома будут пятиэтажными, самые доступные – однокомнатные квартиры площадью 41 кв. м по цене 3,5 млн рублей на первом этаже. Это с учетом скидки, действующей при единовременной оплате. В семиэтажных домах жилого комплекса «Новоорловский» лидерами являются квартиры площадью 31,7 кв. м с ценой 3 – 3,1 млн руб. Все эти проекты относятся к жилью комфорткласса».

Где искать

В пригородной зоне как стоимость самого жилья, так и цена квадратного метра в среднем на 30% ниже, чем в городе. Поэтому, если рассматривать минимальные цены и в Петербурге, и в пригородах, то квартиры в проектах за чертой города, безусловно, дешевле. Такое жилье остается более доступным: объем спроса на новостройки, приходящийся на пригородную зону, за последние несколько лет вырос почти на 10%. И составил порядка 37%.

Так, недавно на рынок вышел новый московский застройщик, предложив цены от 1, 38 млн руб. за студию в новостройке на границе территории Мурино и Бугров. В целом же цены на этой территории выше. Но многие девелоперы, которые зарекомендовали себя, здесь работают уже не первый год, в комплексах уже живут люди, что вызывает доверие у покупателей. Так, в проекте http://www.homechart.ru/objects/zhk-greenlandiya-9415/>"GreenЛандия" от Setl City у станции метро «Девяткино» cтоимость квартир начинается от 1,75 млн руб. За эти деньги предлагается студия с полной отделкой в строящемся доме комфорткласса, где уже возведено пять этажей.

В сегменте кирпичного домостроения – те же тенденции, хотя порядок цен закономерно выше. «Стоимость квартир в объектах «Строительного треста» сегодня начинается от 2,7 млн рублей, – объясняет Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – За эти деньги можно приобрести однокомнатную квартиру площадью от 33 кв. м в готовом кирпичном доме жилого квартала http://www.homechart.ru/objects/kvartal-newpiter-11619/>NEWПИТЕР у юго-западной границы города. Та же цена – от 80 тыс. руб. за кв. м – в жилом комплексе «Капитал» в Кудрово. Эти дома «Строительного треста» относятся к сегменту комфорт».

Новые территории в Петербурге – Каменка, Парнас, Шушары, ряд территорий Невского, Красносельского, Красногвардейского районов и другие – по ценам вполне могут конкурировать с пригородными объектами. Застройщики предлагают в новых местах, где недавно началось освоение, жилье по вполне доступным ценам. «Минимальные цены в строящихся домах нашей компании на конец марта составляют 1 606 584 руб. за студию площадью порядка 21 кв. м в жилом комплексе «Приневский», – рассказывает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». – При этом 1 935 289 рублей за «однушку» более 32 кв. м в проекте http://www.homechart.ru/objects/zhk-novye-gorizonty-11559/>«Новые Горизонты», 2 648 857 руб. – за "двушку" порядка 50 кв. м в комплексе «Новое Янино». Самая демократичная «трешка» также предлагается в этом проекте – 3 631 666 рублей за квартиру площадью почти 70 кв. м с двумя балконами и окнами на три стороны».

«Наш объект в Невском районе Петербурга – http://www.homechart.ru/objects/zhk-lastochkino-gnezdo-7653/>«Ласточкино гнездо» уже полностью построен и введен в эксплуатацию. Можно покупать и жить. Цена 28-30-метровой студии – от 2,8 млн рублей. При этом удобство для покупателей – выезд на Октябрьскую набережную и КАД, современная школа с бассейном и торговая инфраструктура шаговой доступности на территории комплекса», – добавляет Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон».

По словам Дениса Бабакова, коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», минимальная стоимость квадратного метра в объектах компании – в http://www.homechart.ru/objects/zhk-novaya-ohta-9664/>«Новой Охте» в Красногвардейском районе – 65 тысяч рублей. За эти деньги покупатель получает квартиру в новом микрорайоне, включающем все необходимые объекты социнфраструктуры. Это детсады, школы, объекты здравоохранения, детские площадки, автопарковки. Так, в «Новой Охте» будет 20 паркингов на 6850 машино-мест, 4 школы, 2 детских сада и 2 поликлиники.

Надо иметь в виду, что застройщики всегда гибко реагируют на имеющуюся конъюнктуру. И самый главный фактор, влияющий на цену, – это спрос. Начиная с апреля активизации спроса на рынке строящегося жилья способствовало появление ипотеки со льготной ставкой порядка 12%. А это значит, что цены уже сегодня могут быть пересмотрены в сторону увеличения.