Декабрь всегда был «пиковым» сезоном для сферы жилищного кредитования в Саратове. До последнего момента ипотечный сегмент в 2014 году демонстрировал уверенный рост по объему выданных средств. Но в конце года ситуация поменялась: вслед за обвалом рубля и повышением ключевой ставки ЦБ выросли и ипотечные ставки.

Повышения ставок ждали

То, что ипотека будет дорожать, эксперты предрекали еще после мартовского повышения ставок ЦБ – но без резких скачков. Большинство банков начали понемногу повышать ставки по ипотечным кредитам с лета. В декабре даже Ипотечная корпорация Саратовской области (ИКСО) подняла их на 0,5-1,5 процентных пункта в зависимости от условий сделки – впервые за полтора года (ранее было от 7,9% годовых). Тогда эксперты АИЖК предполагали, что средняя ставка по ипотечным кредитам в России в 2014 году составит около 12,5%. Однако после 16 декабря 2014 года, когда Центробанк РФ повысил ключевую ставку с 10,5 до 17%, ставка по ипотеке только у АИЖК составила в среднем те же 17%.

Ярко выраженной региональной специфики на ипотечном рынке Саратова сегодня не наблюдается: все общероссийские тенденции, которые присущи в этом году рынку ипотечного кредитования, находят подтверждение и в отчетах саратовских кредитных организаций.

Хороший плохой год

В целом прошедший год складывался для ипотечного рынка удачно. По словам Елены Акимовой, управляющей ВТБ24 в Саратовской области, за 10 месяцев текущего года рост объема выдачи ипотечных кредитов вырос более чем на 200% по отношению к цифрам прошлого года. Уверенное повышение показателей отмечает и ИКСО: рост сделок более чем на 25% по сравнению с годом раньше.

По данным Центробанка России по состоянию на 1 октября, в Саратовской области физическим лицам-резидентам выдано почти 11,4 тысячи ипотечных кредитов общим объемом в 15,8 млрд руб. Год назад объем выданных средств был меньше на 4,5 млрд. За два года этот показатель в области увеличился почти вдвое.

Однако, наравне с наращиванием объемов ипотечного кредитования, росла и просроченная задолженность по займам. Жители Саратовской области тратят на выплаты по ипотеке около 36% от общего дохода, отмечают в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. По данным Банка России, просроченная задолженность саратовцев достигла 225 млн руб. Тем не менее объем «плохих» ипотечных долгов по региону составляет 0,6% – против среднего значения в 0,7% по Приволжскому федеральному округу.

Банки – лидеры рынка

Рекордсменом по количеству выданных ипотечных кредитов в области остается Сбербанк. Среднее количество заявок, поступивших в саратовские отделения за три квартала, превышает отметку в 1 800 ежемесячно. В октябре и ноябре этот показатель вырос до 2 000 заявок в месяц.

Основными конкурентами в Сбербанке на территории области считают ВТБ24, Газпромбанк и Россельхозбанк. «Кредитные портфели таких банков с начала года имеют положительную динамику по сравнению с другими банками», – сообщили в саратовском филиале Сбербанка.

«Государственные банки всегда отличались предоставлением дополнительных гарантий для своих клиентов», – объясняет Гюзель Хамзина, руководитель департамента по ипотечному кредитованию ИКСО.

Упрощение процедуры кредитования

В ноябре-декабре, когда ипотека уже дорожала, банки делали упор на программы с выгодными условиями. Так, представители регионального отделения ВТБ24 прогнозировали увеличение объема сделок в декабре за счет спецпредложений для приобретения новостроек от застройщиков. Еще с января в этом банке изменили сам подход к ипотеке, привязав ставки к сумме кредита, а не сроку выплат и размеру первоначального взноса.

Сбербанк для экономии времени на подачу заявок предложил использовать сервис «Партнер-Онлайн». Раньше банк уже запустил акцию «Ипотека по двум документам»: клиентам не требовалось подтверждать документами свой доход и занятость.

Упростить бумажную волокиту постарались и в ИКСО: в этом году корпорация уменьшила пакет документов, необходимых для подачи заявки на первом этапе.

Стабильный интерес к социальной ипотеке

В 2014 году кредитные организации Саратова уделяли особое внимание социальным программам: прежде всего семейным и военным. По словам Гюзели Хамзиной, количество обращений по ним резко выросло, поскольку был увеличен перечень категорий, попадающих под «социальные» параметры. Сегодня, даже с учетом изменений процентной ставки, условия для получения льготной ипотеки остаются прежними.

Кроме того, в минувшем году саратовцы активно гасили ипотеку средствами материнского капитала. Спецпредложения по ипотеке, основанные на использовании такого сертификата, выгодно отличались величиной ставки. Например, программа «Материнский капитал» от ИКСО давала возможность снизить платеж при рождении ребенка. «Россельхозбанк» отменял первоначальный взнос при условии, что сумма материнского капитала соответствует сумме минимального первоначального взноса, установленного по программе «Ипотечное жилищное кредитование» или «Ипотечное жилищное кредитование для молодых семей».

И вторичное жилье, и новостройки

Наибольшим спросом у саратовских ипотечных заемщиков традиционно пользуются квартиры на вторичном рынке или новостройки с «социальным» ремонтом. «Новостройки требуют больших вложений на начальном этапе, что не всегда бывает доступно обычным горожанам», – считает Гюзель Хамзина.

Несмотря на удорожание стоимости квадратного метра и увеличение затрат на ипотеку, интерес к новостройкам в области стабилен. Так, в ВТБ24 доля «первички» в выданных кредитах доходит до 40%. Спрос на такое жилье привел и к смягчению условий аккредитации новостроек Сбербанком: на территории Саратовской области банк аккредитовал более 90 строительных объектов.

Резкий рост ставок

На фоне изменений на финансовом рынке недвижимость остается одним из самых надежных объектов инвестиций. По данным Министерства строительства и ЖКХ, на 1 ноября в Саратовской области было введено в эксплуатацию 909,5 тыс. кв. м жилья – более 120% к уровню прошлого года. До конца текущего года должны были сдать еще около 600 тыс. кв. м. Такие цифры давали бы повод прогнозировать дальнейший рост спроса на ипотечное кредитование в регионе. Однако повышение ЦБ РФ ключевой ставки до 17% и падение курса рубля определили иной сценарий развития рынка на ближайший год. К негативным факторам можно добавить двухзначную инфляцию, сокращение реальных доходов населения и пессимизм относительно будущего российской экономики.

«Психологической границей ставки по ипотеке в регионе является уровень в 14,5-15% годовых, выше этого уровня ставки не поднимались даже в кризисный 2009 год, – говорит специалист по работе с недвижимостью риэлторского агентства «Партнер» Владимир Мамаев. – Сегодня же мы видим предложения и по 20%. Конечно, многие люди даже не рассматривают такой вариант».

По словам эксперта, некоторые клиенты сегодня отказываются от получения уже одобренной банком ипотеки из-за выросшей процентной ставки по кредиту. «Например, банк на первоначальном этапе одобрил выдачу кредита на 1,5 млн руб. под 12,5% годовых, но после 17 декабря стоимость этого кредита выросла до 17%. В результате сделка сорвалась. Предсказать, как будет развиваться рынок дальше, крайне сложно», – считает Владимир Мамаев.

Эксперт отмечает, что многие банки сегодня оказались перед дилеммой: либо повышать ставки на 4-5 п.п., тем самым делая кредиты недоступными для большинства горожан, либо ужесточать неценовые условия с целью снижения кредитных рисков. Большинство выбрали первый вариант. «Россельхозбанк» с середины декабря прошлого года поднял ставки с 14% до 17% годовых. Некоторые банки изменили стоимость ипотечного кредита сразу на 7 п.п. В саратовском филиале банка «УралСиб» рассказали, что на январь 2015 года процентная ставка по ипотеке у них составляет в среднем 20% против 13% годовых, под которые выдавались жилищные кредиты еще несколько месяцев назад. Банк «Открытие» сегодня выдает ипотеку под 18,75-19,25% годовых.

Ипотечная корпорация Саратовской области вслед за АИЖК также повысила ставки. Сегодня кредиты на вторичное жилье здесь можно оформить под 17-20% годовых, имея 30% первоначального взноса. На «первичку» кредиты дешевле – от 15,9%, правда, лишь в случае покупки квартиры из списка объектов, одобренных корпорацией. В ИКСО заверили, что заявки на получение ипотеки сейчас рассматриваются, никаких перебоев нет.

Прогнозы не радуют

Большинство опрошенных БН экспертов сходятся во мнении, что для ипотеки 2015 год будет сложным. «С одной стороны, упадут реальные доходы граждан, с другой – банки, имея проблемы с долгосрочной ликвидностью, станут еще более ужесточать требования к заемщикам. Все это негативно скажется на объемах выдачи ипотечных кредитов. Есть риск, что по итогам года мы увидим отрицательную динамику. В любом случае, того роста, который был зафиксирован в 2014-м, точно не повторится в ближайшие несколько лет», – полагает представитель саратовского филиала банка «УралСиб» Александр Смирнов.

Все это, несомненно, скажется на рынке жилищного строительства: в последние годы отрасль развивалась во многом благодаря ипотеке. «У нас до 90% квартир покупается с помощью жилищного кредитования», – подтвердил президент ООО «Группа компаний “Аркада”» Алексей Березовский. По его словам, на стройиндустрии негативно отражается не только ситуация с выдачей ипотеки, но обычное кредитование для строителей сегодня оказывается практически недоступным. «Мы делаем все, чтобы не снижать темпов строительства, потому что остановка, как известно, – это катастрофа», – говорит он. Алексей Березовский подчеркивает, что «Аркада» приняла решение не повышать цены до конца месяца. За счет цены в компании и надеются привлечь новых покупателей.

«Каждая пятая сделка на рынке новостроек в прошлом году совершалась с помощью жилищного кредитования. Если у людей не будет возможности воспользоваться этим инструментом, то спрос на новое жилье серьезно сократится, а предложение еще некоторое время будет оставаться прежним – строители сделали хороший задел. В такой ситуации застройщики, чтобы реализовать квадратные метры, будут вынуждены идти на уступки», – считает Владимир Мамаев.

Вполне вероятен и рост просроченной задолженности по ипотеке в регионе. Те, кто брал кредиты в валюте, уже столкнулись с серьезными сложностями: их платежи увеличились в несколько раз.

«Через полгода на рынке может появиться большое количество объектов по сниженной стоимости – квартиры, которые станут продавать либо сами ипотечные заемщики в надежде расплатиться по кредиту, либо банки, выдавшие ипотечные займы», – говорит Владимир Мамаев.

В целом все эксперты сходятся во мнении, что будущее ипотеки зависит сразу от нескольких факторов: пойдет ли ЦБ на снижение ключевой ставки и удастся ли стабилизировать экономическую ситуацию в стране. Без выполнения этих условий число желающих влезть в многолетние долги, даже ради собственного угла, резко сократится.