В декабре на рынке недвижимости был зафиксирован ажиотаж из-за очередного витка девальвации. Из-за геополитической нестабильности и снижения цен на нефть курс рубля снижался на протяжении всего 2014 года. Но в конце года этот процесс максимально активизировался: только за декабрь курс доллара по отношению к рублю вырос почти на 20%. В результате произошел очередной скачок спроса на недвижимость, который, однако, не привел к росту цен.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за последний месяц прошлого года долларовые цены на жилье упали на 24,8%, а рублевый рост оказался не столь существенным – на 6,7% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года»).

Спрос не толкает цены вверх

Примерно 70% объектов на вторичном рынке жилья реализуются с дисконтом, отмечают специалисты «Инком-Недвижимость». Размер скидки при этом минимальный – около 4%. Только 20% жилых помещений продаются по изначальной цене, в 10% случаев происходит повышение цены. «На рынке жилья массовых сегментов весь декабрь сохранялся ажиотажный спрос. До последнего дня 2014 года наши риелторы продолжали показывать объекты, и делали это едва ли не круглосуточно. Спрос на жилье бьет все рекорды – вместо того чтобы резать оливье и охлаждать шампанское, люди торопились купить квартиры», – говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»

По словам частного риелтора Елены Симаковой, продавцы в этой ситуации разделились на две категории: «Одни хотят как можно скорее продать квартиру, поскольку считают, что рублевые цены достигли пика и в следующие месяцы будут снижаться. Другие, напротив, пытаются повременить с продажей, потому что рассчитывают на продолжение роста цен».

Председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ» Оксана Вражнова считает, что правы скорее первые, так как в ближайшее время стоит ожидать спада спроса: «Можно предположить, что в начале 2015 года потребительская активность на рынке недвижимости несколько упадет. Те покупатели, кто хотел зафиксировать рублевые накопления в квадратных метрах с целью их сохранения, по большей части уже сделали это в 2014 году».

По данным «Инком-Недвижимость», за последний месяц сильнейшей турбулентности на валютном рынке примерно каждый тридцатый продавец сделал попытку отказаться от сделки или отложить ее до стабилизации ситуации на валютном рынке. «Более половины из них в итоге вернулись, проанализировав ситуацию и поняв, что в следующем году продать жилье, скорее всего, будет сложнее, а цены вряд ли вырастут», – отмечает Сергей Шлома.

Валютная привязка

Усиление девальвации рубля вернуло на рынок почти забытые сделки в иностранной валюте, правда, такие примеры не стали массовыми. Как отмечает Елена Симакова, если раньше почти всех устраивали рубли, то с середины ноября у риелтора произошло три сделки, в которых люди хотели получить деньги в долларах или евро. «Частичный переход на валютные сделки, на мой взгляд, будет недолгим, поскольку покупатели получают доходы в рублях и не готовы брать на себя дополнительные затраты, связанные с ослаблением национальной валюты», – считает риелтор.

Сергей Шлома говорит, что неуступчивость желающих номинировать цены в валюте создает проблемы с поиском покупателей: «Дама, постоянно живущая за границей, продает трехкомнатную квартиру в Юбилейном и настаивает, чтобы объект был выставлен на продажу в долларах и в них же произведен расчет». Но пока желающих заплатить за квартиру в валюте не нашлось.

Порой продавцы и покупатели меняют решения уже в ходе сделки. Елена Симакова покупала для клиента квартиру на Рублевском шоссе за 29 млн рублей. Деньги у покупателя хранились в долларах, и, чтобы избежать дополнительного обмена, он предложил в долларах и рассчитаться. Однако продавец заявил, что ему нужны рубли, так как цена на квартиру, которую он хотел купить взамен, была номинирована в рублях. Регистрация сделки пришлась на 16 декабря, когда произошло повышение ключевой ставки ЦБ и очередное резкое падение рубля. «И вот уже хозяину квартиры, которую мы покупали, продавец альтернативной квартиры перевел цену в евро, – рассказывает риелтор. – Он тоже попытался изменить свое решение и отказаться от рублей. На это мой клиент не пошел, но продавец начал тянуть время и «юлить», чем поставил всю сделку под угрозу срыва. В результате сделка состоялась, но пришлось заплатить на 400 000 рублей больше».

Некоторые люди стараются «поиграть» на курсах уже в ходе сделки. Клиентка риелтора Виктора Куприянова продавала квартиру в Реутове. У покупательницы были на руках $33 000, что составляло примерно треть от стоимости квартиры. При расчетах в банковскую ячейку была заложена сумма в двух валютах – в долларах и рублях. Однако пока решались некоторые бюрократические вопросы, курс доллара вырос на 4 рубля. Покупательница предложила при выемке денег «поделить прибыль» - то есть «лишние» рубли, которые образовались из-за скачка курса, пока деньги лежали в ячейке. Переговоры длились несколько дней, за это время доллар успел «откатиться» назад, «дележ» прибыли оказался неактуален, и сделка состоялась на первоначальных условиях.

Ценовые фантазии

У людей, которые не стремятся выставить цену в долларах, появляется другой соблазн – повысить рублевую цену. «Один продавец хочет поднять стоимость квартиры с 28 млн до 38 млн рублей, – рассказывает Сергей Шлома. – Причина очевидная – обвал рубля. И человек даже слушать не желает аргументы о том, что по такой цене жилплощадь будет висеть в продаже, скорее всего, не один год».

Покупатели тоже любят «фантазировать». «Был ряд звонков о срочной покупке квартиры в Москве за 3 млн рублей. Почему-то люди посчитали, что на фоне валютной лихорадки продавцы начнут скидывать квартиры, как бросовый товар. Ничего такого, конечно, не происходит», – говорит эксперт.

Сложная ипотека

Дополнительную суматоху на и без того беспокойный рынок привнесли события на ипотечном рынке. Из-за повышения ключевой ставки некоторые банки вовсе приостановили выдачу кредитов, другие увеличили ипотечные ставки. В результате некоторые сделки, в которых присутствовали даже одобренные кредиты, не состоялись, а тем, кто только рассматривает покупку квартиры с привлечением ипотечных средств, приходится перенести этот процесс на неопределенный срок.

«К нам в компанию обратились региональные клиенты, которые хотели купить квартиру в Москве, чтобы со временем переехать сюда жить. Для совершения сделки требовались заемные средства, и семья планировала взять ипотечный кредит, – говорит руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Екатерина Тихомирова. – Но после повышения ключевой ставки планы клиентов изменились. Кредиты стали дороже, непонятно, что будет дальше с работой, поэтому люди отказались от идеи с покупкой квартиры».

Тем не менее, как отмечает руководитель отдела продаж ГК «Плюс» Ирина Печкина, некоторые клиенты готовы оформлять ипотеку под довольно высокие проценты, ожидая, что в следующем году проценты по кредитам вырастут еще сильнее. Но во многих случаях мечтам об ипотеке не суждено сбыться. «22 декабря позвонила женщина: «До Нового года нужна квартира по ипотеке Сбербанка». У нее на руках 1,5 млн рублей, хотела жилплощадь за 3 млн, - рассказывает Сергей Шлома. – Это желание сейчас – из категории писем Деду Морозу. Сбербанк отказал, хотя дама тоже работает в банковской сфере».

Таким образом, 2014 год закончился почти паническим ажиотажем на вторичном рынке. По словам специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», после стабилизации курсов и ипотечных ставок этот ажиотаж спадет, что приведет к снижению спроса на рынке недвижимости.

Юлия Рышкина