Серые схемы в долевом строительстве – вне закона.
Вот еще один сюжет, рассказанный активистами некоммерческого партнерства «Дольщики Малахова, 148». По словам его лидера Елены Концевых, в ООО «ЖСК-173 «Ключ» они обратились, потому что добротные и красивые дома, построенные в Барнауле этим застройщиком, стали для них самой хорошей рекламой. Пополнить ряды обманутых дольщиков люди не боялись, поскольку долевое строительство к тому моменту стало законодательно защищенной и признанной государством возможностью обзавестись собственной квартирой. Словом, такая долевка внушала доверие. Сегодня Елена Владимировна говорит от имени 95 барнаульцев, внесших 120 миллионов в строительство десятиэтажки, но и по сию пору не увидевших своих квартир:
- У нас люди живут на съемных квартирах, потому что продали имевшуюся у них жилплощадь, чтобы расшириться с помощью долевки. Есть молодые семьи, решившиеся ради этого на ипотеку, – сейчас они выплачивают ее с процентами, не понятно за что. Есть пожилые люди, уже два года живущие на корвалоле. У нас, например, была однокомнатная квартира, но сын решил жениться, и наше решение купить долевку было продиктовано тем, что семья выросла. В результате мы все остались вообще безо всего. Два года длится такое двусмысленное положение. Мы надеемся на помощь краевой администрации, считаю, что шансы решить наш вопрос положительно есть.
Под «Ключ»?
Еще в 2008 году ООО «ЖСК-173 «Ключ» собрало деньги для строительства многоэтажного дома на ул. Малахова, 148, по предварительным договорам с параллельным оформлением договора займа и выдачей векселя. А потом случился кризис и остановка строительства. Дольщики ходили в «Ключ» – их успокаивали, обещали, что дом в скором времени будет достроен. Зимой 2009 года «Ключ» на деньги дольщиков заложил площадки еще под несколько объектов помимо дома для наших героев, видимо, рассчитывая привлечь новых дольщиков и сдвинуть стройку с мертвой точки. Но этого не случилось, и
23 дольщика подали на «Ключ» в суд, несмотря на заверения господина Герфанова, директора компании, в том, что банкротства предприятия он не допустит и взятые на себя обязательства выполнит. Прошедшее с тех пор время наполнено для людей, так мечтавших стать новоселами, судами, обращениями в высокие инстанции, митингами протеста. Много воды утекло, обанкротился «Ключ», а сами дольщики объединились в 2009 году в некоммерческое партнерство «Дольщики Малахова, 148», да только воз и ныне там. На одном из заседаний рабочей группы в администрации г. Барнаула с участием представителей некоммерческого партнерства и МУП «Барнаулкапстрой», заключившим в начале строительства инвестиционный договор № 67 с ООО «ЖСК-173 «Ключ» (схемы государственно-частного партнерства работают во многих городах России), дольщикам рекомендовали обратиться в арбитражный суд, дабы избежать продажи объекта новым конкурсным управляющим «Ключа». Увы, есть сегодня и такая опасность, компания-то – банкрот. Суть иска НП «Дольщики Малахова, 148», поданного в арбитраж в мае 2011 года, – признание некоммерческого партнерства инвестором по договору № 67 в части имущественных прав на 72 миллиона рублей, запрет продажи имущества, которое незадавшиеся новоселы считают своим. На 16 августа 2011 года назначено заседание арбитражного суда. За поддержкой дольщики обратились к вице-губернатору Алтайского края Якову Ишутину.
А чья квартирка?
Если говорить попросту, то вексельные отношения застройщика и покупателя можно назвать займом, а их участников – заемщиками и заимодавцами. По этой схеме застройщик обязан выплатить сумму, указанную в векселе, как правило, к окончанию строительства многоквартирного дома. Фишка в том, что в таком случае право собственности на квартиру по окончании стройки возникает у застройщика. Дольщики, они же векселедержатели, могут требовать возврата денежных средств, но не квартиры. Более того, никаких дольщиков и вовсе не существует, поскольку формально застройщик строит квартиру для себя, а вексель всего лишь подтверждает, что гражданин дал ему деньги в долг на определенный срок.
Ситуации людей, так и не увидевших своих квартир, конечно, не позавидуешь. Заместитель руководителя – начальник отдела Инспекции государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства Алтайского края Вадим Перегудов назвал ее ярким примером серых схем, первым таким в Барнауле. Хотя за всю историю деятельности инспекции специалистам приходилось встречаться, например, с гибридами, когда предварительные договоры застройщики пытались «скрестить» с займами. Человеку без юридического образования сложно разобраться во всех этих хитросплетениях, и Вадим Анатольевич предполагает, что отчасти расчет делается на то, чтобы запутать дольщика, получившего бумажку и успокоившегося на время:
- Для гражданина при такой схеме гарантии того, что он получит свое жилье, уменьшаются, а не прикрытых никакими страховками рисков, наоборот, становится больше. Мы работаем, и в последнее время нарушений порядка заключения договоров в крае становится все меньше, но и расслабляться нам пока не приходится. Есть одна-единственная легальная с законодательными гарантиями и относительно безопасная схема – договорная. Она называется «Договор участия в долевом строительстве», и ничего нового не нужно придумывать. Я говорю «относительно», потому что на практике и такой договор не закрывает риски на все 100%. Типовым этот документ не назовешь, ведь каждый застройщик адаптирует его для себя, но все существенные и обязательные условия, прописанные законом, в нем должны указываться.
«Друг, денег займи!»
В связи со сложностью и существенными рисками самого принципа долевого строительства Вадим Перегудов дает несколько житейских советов читателям «Вечёрки». Отправляясь к застройщику договариваться о долевке, возьмите с собой грамотного юриста, поскольку большинство из нас чувствует себя неуверенно в правовых вопросах. Попросить в офисе образец договора и изучить его вместе с юристом, адвокатом или нотариусом – тоже вариант. Только после взвешенного анализа можно принимать решение о заключении договора либо отказе от него.
Практика показывает, что долевое строительство, даже при максимальной корректности его участников, – вещь достаточно рисковая. Мало ли что может произойти за то время, пока строится дом, ведь как ни крути, а речь идет об инвестиционной деятельности. Закон закрывает часть рисков определенными гарантиями. Так, обязательная процедура регистрации договора нивелирует для нас риски двойных продаж. Любой, у кого есть паспорт гражданина РФ, может узнать в Регцентре, есть ли на интересующую квартиру иные претенденты, имеется ли по ней договор. А в случае неисполнения обязательств застройщиком денежные требования (возврат денег, уплата неустойки, морального вреда, прочих штрафных санкций, предусмотренных договором) в России обеспечены залогом земельного участка или иных объектов недвижимости, находящихся у него в собственности. Но, увы, гарантировать само завершение строительства дома или заставить застройщика его достроить не может никакой, самый совершенный закон. В этом – главная ошибка дольщиков, полагающих, что вексель способен прикрыть их от любых форс-мажорных обстоятельств. Дольщики, согласно «Договору участия в долевом строительстве», пусть и не профессиональные, но все же – его участники, на которых распространяются все риски, характерные для рынка долевок.
«Вечёрка» будет держать своих читателей в куре развития событий.
Справка «ВБ»
В российском законодательстве под векселем понимается ничем не обусловленное обязательство векселедателя выплатить по наступлению предусмотренного документом срока полученные взаймы денежные суммы. При этом ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов...» предусмотрено три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих за их владельцами право на получение от эмитента жилых помещений; жилищно-строительного и жилищно-накопительного кооператива. Привлекать деньги граждан иным способом запрещено, однако застройщики продолжают использовать серые схемы. Вексельная схема привлечения денег для строительства жилья противоречит п. 2 ст. 1 ФЗ № 214, а потому не дает и никаких законодательных гарантий.
Автор: Тамара Попова