У властей Петербурга может появиться новый механизм перевода застройщиков на 214-ФЗ.
Дело «Сигмы» показательно во многих отношениях. На этой компании Комитет по строительству Петербурга пытается опробовать систему штрафов против тех, кто не хочет работать по 214-му федеральному закону «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…».
Проба пера
Конфликт застройщика и чиновников продолжается больше года. В марте 2010-го Комитет по строительству оштрафовал компанию на 400 тыс. руб. Выяснилось, что «Сигма» продавала жилье в доме на Рыбацком проспекте, 17 по предварительным договорам купли-продажи. С июля 2006 года «Сигма» заключила больше пятисот таких соглашений на 879,5 млн руб.
Внимание на «Сигму» обратили не случайно. Дело в том, что дом на Рыбацком не могут достроить уже несколько лет. Изначально объект планировали ввести в строй в 2008 году, однако из-за разногласий с застройщиком — ФГУП «НИИЭФА им. Д. В. Ефремова» — сроки пришлось переносить. Дольщики пожаловались в прокуратуру, после чего в дело вмешался Комитет по строительству и наказал компанию штрафом.
Тем не менее, «Сигма» решила обжаловать действия чиновников в арбитражном суде. Судьи первой инстанции признали правоту застройщика, но апелляция это решение отменила. Однако кассация вынесла решение в пользу «Сигмы». В Комитете по строительству решили оспорить этот вердикт в высшей арбитражной инстанции страны, и в начале мая ВАС принял соответствующее заявление. Дело должны рассмотреть в ближайший месяц, а его исход может повлиять на систему договорных отношений между застройщиками и покупателями жилья. Более того, во время судебных заседаний юристы ведомства неоднократно заявляли о том, что хотят сформировать судебную практику по вопросам привлечения компаний к ответственности за нарушение положений закона о защите прав дольщиков.
В «Сигме» свое видение конфликта. Как пояснила БН.ру директор департамента недвижимости и права торгового дома «Сигма» Елена Машек договоры в соответствии с положениями 214-го закона обязан заключать только застройщик. При этом «Сигма» участвовала в проекте как инвестор и генподрядчик, а значит, имела право привлекать деньги на основании предварительных договоров. К тому же, как считает Елена Машек, «Сигма» просто подвернулась под руку. «На нас попросту хотели опробовать практику привлечения строителей к ответственности за использование этой схемы», — пояснила Елена Машек.
В Комитете по строительству иное правовое видение ситуации. Согласно положениям 214-го закона, привлекать деньги от дольщиков можно лишь после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. К тому же, привлекать средства дольщиков может лишь застройщик. Таким образом, как считают в комитете, «Сигма» все-таки не могла продавать жилье, поскольку являлась инвестором и генподрядчиком.
Работает с трудом
Желание отстоять свою правоту у Комитета по строительству вполне понятно: если ВАС встанет на сторону чиновников, они наконец-то смогут наказывать тех, кто обходит 214-й закон. Значит, появится более-менее действенный (пусть и карательный) инструмент перевода строительной отрасли на положения этого документа.
Тем не менее, практика взимания штрафов за несоблюдение 214-го закона все же есть – некоторые компании предпочитают не обжаловать санкции в арбитражных судах. Как заявлял вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов, за минувший год Комитет по строительству оштрафовал нескольких застройщиков, привлекающих деньги дольщиков по «серым» схемам. Сумма взысканий, правда, получилась не слишком впечатляющей – всего 640 тыс. руб.
Пока же работать по 214-му закону готовы далеко не все. И, прежде всего, из-за финансовых соображений. «По 214-ФЗ застройщик, заключив договор с дольщиком, должен сначала зарегистрировать его в ФРС. Лишь после этого он имеет право принимать денежные средства. Процедура регистрации занимает сейчас примерно пять месяцев. Все это в конечном итоге влияет на сроки строительства и себестоимость квадратного метра. Поэтому выгода для дольщиков от перехода на работу по 214-му закону тоже не однозначна. Как только компания начинает работать по этому документу, цена ее квартир возрастает до 30%», — рассказывает директор по развитию строительной компании «ЛЭК» Надежда Калашникова.
По мнению коммерческого директора ООО «Городская ДомоСтроительная Компания» Екатерины Немченко, одна из главных проблем перехода на работу в соответствии с 214-м законом заключается в том, что застройщики не имеют возможности привлекать деньги дольщиков на начальных этапах строительства. «Кроме того, трудности возникают из-за задержки сроков регистрации договоров долевого участия в Росрегистрации. С момента подачи заявления и регистрации договора компании не могут привлекать средства граждан, а поэтому — вынуждены вкладывать в стройку собственные или заемные деньги», — резюмирует Екатерина Немченко.
«Получается, что по 214-му закону могут работать лишь те компании, которые обладают большим уставным капиталом, либо — возможностью привлекать банковские кредиты, которые предоставляют далеко не всем. Возникает опасность того, что малый и средний бизнес перестанет получать доступ на строительный рынок», — считает руководитель Общественной Приемной по определению надежности предприятий строительного комплекса Леонид Медведев.
Впрочем, по словам Екатерины Немченко, сейчас власть создала все предпосылки для перехода на 214-й закон. А сам документ стал вполне жизнеспособным. «Соблюдение положений этого документа становится гарантом стабильности для покупателей. Да и сами граждане становятся более грамотными в вопросах покупки жилья: соблюдение закона «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…» перестает быть конкурентным преимуществом», — пояснила она.