В кризис количество замороженных жилых комплексов, на которых остановились все строительные работы, достигало в Петербурге 70 штук.
В 2011 году из кризиса начинают выходить проекты, которые размораживают в том числе власти – в «ручном режиме». О них мы и будем говорить.
Пересдача
Как это ни странно, на достаточно быструю разморозку проектов строительства жилья благотворно подействовал другой «кризис» – дефицит земельных участков с более-менее проработанной проектной документацией. «Количество замороженных объектов, несомненно, сократилось. Это связано с возросшим на фоне прекращения кризиса спросом и с тем, что свободных площадок под застройку, которые могли бы стать альтернативой замороженным объектам – по качеству места размещения, почти нет», – полагает Александр Завьялов, генеральный директор ЗАО A&A Group. И это правда: 2010 год ознаменовался либо быстрым подключением «живых» застройщиков к «мертвым» проектам, либо перекупкой активными девелоперами прав на замороженные объекты. По первой схеме возобновилось строительство зависших у «Квартиры.ру» домов «Ладожского парка».
Основной смысл этой схемы – застройщик, пришедший на проект, завершает строительство, получая за это право на оставшиеся не проданными квадратные метры. Но юридически право собственности на участок и все обязательства по договору с городом остаются у прежнего застройщика. «Белый рыцарь», спасающий рынок, работает по подрядному договору, а оплата происходит по бартеру. По аналогичной схеме спасти, то есть достроить, жилой комплекс «Поэма у трех озер» строительной компании «М-Индустрия» собирается ЗАО «Строительный трест». Правда, в этом случае, как говорят участники рынка, вряд ли нераспроданных квартир хватит, чтобы покрыть затраты нового застройщика. Поэтому, скорее всего, частью сделки стал переданный «Строительному тресту» проект строительства коттеджного поселка в Токсово.
Переуступка доли
Второй путь имеет несколько разновидностей, но неизменно одно: юридические права на строительство (и возможные обременения) переходят к новому застройщику. По самому простому варианту в начале лета 2010 года при участии городской власти прошли ЗАО «Строительная компания “Темп”» и ООО «Оптима-Групп», получившие два участка, которые ранее застраивало ООО «Маяк», – в Приморском районе, на Мебельной улице (участок 8, северо-западнее пересечения с Туристской улицей) и на пересечении Мебельной и Туристской улиц. СК «Темп» переуступка прав по договору аренды земельного участка обошлась в 270 млн руб. Стоимость второй переуступки не разглашалась. Главный плюс обоих участков – наличие положительных заключений госэкспертизы на проекты строительства. Кроме того, оба участка доставались девелоперами «чистыми», то есть без дольщиков.
Но есть варианты, когда на объекте остаются «недообманутые» дольщики. Так, достраивать жилой комплекс на Ленинском проспекте, участок 5, будет компания «Стоун». Как уверяют в компании, в ближайшее время завершится перепроектирование дома, будут получены все необходимые разрешения, а с дольщиками – перезаключены договоры долевого участия по 214-ФЗ. По словам директора ГУП Комитета по строительству «УКС Реставрация» Владимира Антонова, который от имени комитета занимается проблемными объектами, на участке 5 по Ленинскому проспекту работы ведет ЗАО «НПО “Стройтехнология”» (ранее входившая в группу «Высокие строительные технолгии» – ВСТ). «По нашим данным, произошла смена юридического лица – собственника. После чего возобновились работы по данному объекту», – рассказал Антонов. Эту информацию подтвердили и в компании «Стоун», которая стала новым владельцем «Стройтехнологии». «Для нас важно достроить дом как можно быстрее, и чтобы не один из дольщиков не пострадал и получил те площади, которые ему причитаются», – подчеркнул генеральный директор компании «Стоун» Андрей Кузнецов. Сумма сделки не раскрывается, но, по словам участников рынка, скорее всего, сделка и не предполагала каких-либо денежных расчетов.
С другим домом «Высоких строительных технологий» – на Ярославском проспекте, 78, который также остался недостроенным, история получилась сложнее. Этот дом, впрочем, в середине 2010 года также сменил застройщика – к его достройке приступила компания «Леминкяйнен». Как уверяют представители финского застройщика, дом они покупали без каких-либо обременений. А все вопросы с дольщиками, которых в доме около 60, обязался решить продавец – предыдущий застройщик. Генеральный директор ВСТ утверждал в СМИ обратное, заявляя, что финская компания обещала – в соответствии с договором – обеспечить всех дольщиков жильем. Дом тем временем строится, но ситуация с дольщиками остается туманной. В Комитете по строительству неофициально говорят, что ситуация их не касается, так как дом строится на частной земле.
Импульсивный уход
Еще одна строительная компания заявила о намерении достроить все, что не первый год строит, и вообще уйти с рынка. Это строительная компания «Импульс», которая собирается в течение двух лет решить проблемы с достройкой своих жилых комплексов. Правда, конкретные сроки сдачи домов названы только для одного объекта из трех. В настоящее время компания пытается достроить три жилых комплекса: «Бригантина» – на пересечении улиц Турку и Бухарестской, «Кристалл Полюстрово» (между домами 27-2 и 17 по улице Маршала Тухачевского) и «Идеал» – в Пушкине, на Красносельском шоссе, 55. По оценке представителей самой компании, дольщиками у них числятся около полутора тысяч человек. По словам генерального директора Группы компаний «Импульс» Андрея Блинкова, скорее всего, в этом году будет сдана только «Бригантина». «По ней готовы все документы, ведутся строительные работы. Так что, надеемся, в этом году дом достроим и сдадим», – рассказывал он «Бюллетеню Недвижимости» в начале весны. На остальных объектах дольщиков порадовать нечем. Так, по словам Андрея Блинкова, жилой комплекс «Кристалл Полюстрово» компания была вынуждена перепроектировать, поскольку часть дома заслонил построенный рядом Группой «ЛСР» жилой дом. «В итоге изменилась инсоляция (освещенность) дома. Кстати, это наше советское изобретение, нигде в мире таких норм нет. Сейчас мы вынуждены заново осуществлять проектирование жилого комплекса», – рассказал Блинков. По его словам, корректировка проекта обошлась компании в 25 млн руб. В ближайшее время строительные работы на объекте будут возобновлены. В какие сроки дом удастся достроить, сказать сложно.
Еще тяжелее ситуация с домами в Пушкине, где «Импульс» никак не может решить вопрос с оформлением земельного участка. Проблема несколько раз обсуждалась на заседаниях Комиссии по работе с обманутым дольщикам при Комитете по строительству, но пока решение не найдено. Но и здесь положение дел улучшилось: в начале апреля городские власти согласились передать компании земельные участки для достройки жилого комплекса.
Нет решения
Однако ни растущий спрос, ни дефицит участков не помогают решить проблему дольщиков «Чесмы-инвест». Власти в очередной раз думают, как продать три земельных участка, обремененных дольщиками. Торги откладываются, поскольку большинство крупных компаний не готовы идти на такие риски. «Замороженный объект брать опасно, появляется множество рисков: предыдущие продажи, некачественное строительство, дополнительные затраты на вхождение в проект и так далее. Сейчас мы не рассматриваем такую возможность», – резюмирует Лев Гниденко, генеральный директор СК «Ойкумена».
Спасибо спросу
Главными причинами, которые заставили многих застройщиков реанимировать свои проекты, участники рынка называют оживление спроса и возобновление банковских программ по кредитованию девелоперов. «Покупательная способность граждан восстанавливается после кризиса, банки охотнее дают кредиты строителям и ипотеку покупателям жилья. Все это, в свою очередь, способствует оживлению отрасли в целом и разморозке строящихся объектов – в частности», – говорит Надежда Калашникова, директор по развитию ЛЭК. С ней согласен Лев Гниденко: «Количество замороженных объектов за последний год снизилось, так как рынок оживился, многие компании решили свои финансовые проблемы, банки стали предоставлять кредиты, появились выгодные ипотечные программы. Поэтому в дальнейшем будет наблюдаться снижение доли таких объектов».
Аналогичной точки зрения придерживается и Алексей Белоусов, вице-президент СРО «НП “Объединение строителей Санкт-Петербурга”»: «За прошедший год строительные компании, действительно, возобновили десятки ранее замороженных проектов. Этому способствовала растущая активность покупателей на строительном рынке Петербурга, а также возобновление кредитования строительной отрасли банковскими структурами. Сегодня на строительном рынке города сохраняется стабильная обстановка, позволяющая застройщикам постепенно достраивать проекты, реализация которых была отложена».