С наступлением рынка покупателя важнейшим критерием, влияющим на решение о приобретении новой квартиры, стала репутация компании.
Основных факторов, которые бросают тень на репутацию застройщика, – три. Это задержка сроков сдачи дома, остановка, пусть и временная, строительства и качество возведенного жилья.
«Мы проводили мониторинг отношения клиентов к застройщикам. Люди, как раньше, в первую очередь обращают внимание на ценовое преимущество. Дальше идет репутация застройщика, наличие документов по оформлению и все остальное, что касается качества. Эти понятия включаются в репутацию застройщика», – говорит Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости».
С ним не согласна Екатерина Никандрова, начальник отдела маркетинга компании «Петрополь»: «Если говорить о массовом сегменте жилья, то, по нашему мнению, во время кризиса фактор доверия к застройщику вырвался на первое место. Опередил даже фактор цены».
Посткризисный фактор
Как говорят участники рынка, репутационная дифференциация, которая проявилась у покупателей в конце 2008 года, так никуда и не исчезла. В итоге компании, заслуживающие доверия покупателя, у которых не возникло проблем с репутацией, в том числе и во время кризиса, реализуют объекты по существенно более высокой цене, чем другие, у которых в активе множество исковых заявлений и недостроенные или замороженные в кризис проекты. «Дифференциация в 2010 году в этих двух направлениях стала более очевидной, раньше такого не было, то есть, несмотря на проблемы, компании реализовывали объекты по более-менее одинаковым ценам. Сейчас этот разрыв стал серьезным, и он сохраняется», – говорит Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Лентек».
По мнению эксперта, эта разница в цене квадратного метра может достигать 40 тыс. руб. «В настоящее время, если сравнивать объекты с аналогичными местоположением и продуктами, то видно, что разница в ценах компаний, заслуживших доверие покупателя, и компаний, которые имеют явные проблемы (а это можно определить на глаз: если стройка началась в 2006 году и до сих пор не закончилась, то явно есть сложности), даже в одной конкретной локации может достигать 20 тыс. руб. за кв. м. Если взять по городу, то разница иногда составляет и 40 тыс.: чуть лучше местоположение, чуть лучше продукт, плюс те факторы, которые влияют на клиента, или наценка за доверие», – пояснила Екатерина Гуртовая.
«Мы строим объекты рядом с «ЮИТ Лентек», и можно оценить, сколько стоит доверие к компании. Доверие к компании дает ей возможность продавать значительно дороже, чем у конкурентов, объекты, схожие конструктивно и по местоположению. Для некоторых типов квартир эта разница доходит до 30-35 тыс. руб. с кв. м. Цена в одном и том же сегменте будет отличаться в зависимости от того, насколько вызывает доверие в данный момент времени каждая компания», – говорит Елена Макан, и. о. заместителя директора по продажам компании «Ленстройтрест».
На пике кризиса в Петербурге было остановлено строительство примерно 70 жилых домов. По мере улучшения ситуации это количество стало уменьшаться. Но у разных застройщиков темпы выздоровления были неодинаковыми. А более десяти так до сих пор и не «разморозились». Как говорят эксперты, именно факт быстрого восстановления работоспособности компании в кризис положительно воспринимается покупателями.
«У нас очень многое зависит от нашего местного менталитета, русские люди склонны верить до конца, если им что-то обещают. Этим они и отличаются от западных европейцев, которые сразу подают иски в суд. У нас люди надеются до последнего. Даже тогда, когда верить уже нельзя», – рассуждает Константин Блохин, заместитель руководителя АН «Недвижимость СПб».
Просроченная задолженность
Еще один фактор, следующий по значимости после заморозки объекта, – это несоблюдение застройщиками сроков сдачи объекта. Но этот фактор хоть и болезненный для дольщиков, но достаточно привычный. Застройщики не соблюдали сроки практически всегда, начиная с древнего Египта, – в петровские и советские времена. Не соблюдаются сроки и сейчас: по оценкам «БСН – Новая недвижимость», более чем по 70% строящихся объектов сроки сдачи хоть раз переносились. Причем в этот список попали даже такие благополучные компании, как RBI, Setl City.
Как говорят эксперты, задержка сроков сдачи – не всегда вина застройщиков. Есть случаи, когда дом построен, застройщик свою часть работ выполнил, а монополисты не подключают объект к сетям. «Причин может быть великое множество. Например, финансовый кризис – эту причину ни один застройщик не планировал. Застройщикам, которые сталкиваются с подобными ситуациями, я всегда рекомендую быть максимально открытыми по отношению к своим дольщикам. Вызвать, поговорить, заранее сообщить, что происходит, что сроки могут быть не выполнены, найти совместное решение проблемы. Когда дольщик понимает, что появилась проблема, но от обязательств никто не отказывается, просто срок переносится на месяц-два-три, он готов подписать допсоглашение к договору долевого участия и согласиться на перенос сроков. Если застройщик не отмалчивается в данной ситуации, не прячется от своих дольщиков, никаких демонстраций, судебных разбирательств не будет», – уверена Галия Низамова, руководитель проекта компании «Петербургская Недвижимость».
«У нас есть положительный опыт работы с покупателями, в частности по проекту «Новая Ижора». За весь период работы нашей компании у нас не было задержек по сдаче объектов, но мы не успели провести необходимое благоустройство района в положенные сроки. Ситуацию разрешили, организовав встречу руководства компании с жителями района. Впервые первое лицо компании пошло на открытый диалог с клиентами, обрисовало ситуацию и позицию фирмы. По итогам прямого общения у нас было много положительных отзывов. Сейчас те, кто живут в «Новой Ижоре», – это наши партнеры, которые открыто высказывают управляющей компании, работающей в районе, свои пожелания. И мы считаем, что именно такой подход к общению с клиентами конструктивен», – рассказала Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос».
Попытаться улучшить репутацию можно и в достаточно тяжелых случаях. Так, с помощью встреч с дольщиками стремится урегулировать спорные вопросы компания «ЛЭК»: в конце февраля состоялись очередные встречи руководства компании с инициативными группами покупателей квартир «Дома на Серебристом бульваре» и жилого комплекса «Лондон Парк». «Для нас очень важно поддерживать открытый диалог с покупателями квартир. Первая задача, которая решается в ходе таких диалогов с клиентами, – информировать покупателей квартир о том, что происходит на стройке. Вторая – обеспечить дольщикам возможность самим, через своих квалифицированных представителей, убедиться в том, что информация соответствует текущему состоянию дел на строительном объекте, на месте задать все интересующие вопросы специалистам компании», – говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании «ЛЭК».
Проверка практикой
При проверке на практике мнения аналитиков подтвердились. Особенно показательным оказался опыт обращения в отделы продаж строительных компаний, которые возводят жилье в квартале, примыкающем к Мебельной улице в Приморском районе. Мы взяли четыре объекта с похожими сроками сдачи (II-IV кварталы 2012 года), в одинаковой стадии готовности (только у «ЮИТ Лентек» готовность выше).
Результат показателен. Наименьшая стоимость жилья – у компании «Ленспецстрой» в ЖК «Медный всадник»: от 40 тыс. руб. за кв. м (трехкомнатная квартира) до 45,5 тыс. руб. за кв. м (однокомнатная). Дороже – у «Ленстройтреста» в «Лахтинском разливе»: 49,4 тыс. руб. за кв. м и 56,8 тыс. руб. за кв. м соответственно. Похожая ситуация и у «Оптима групп», которая строит ЖК «Геометрия»: цена колеблется от 49,8 тыс. руб. за кв. м до 64,6 тыс. руб. за кв. м. В «бешеные» деньги обойдутся репутация и «финское качество» от компании «ЮИТ Лентек» в комплексе Vita Nova. Стоимость «квадрата» в трехкомнатной квартире начинается от 64,2 тыс. руб., а за однокомнатную студию придется заплатить по 95,5 тыс. руб. за кв. м.
То есть разрыв в одной локации составил даже не 40, а 50 тыс. руб. Иными словами, по цене одного метра на объекте ЮИТ можно купить сразу два метра у «Ленспецстроя».
Выводы делайте сами.