По данным Высшего арбитражного суда РФ, в 2008 году на 25,3% увеличилось количество споров по аренде, причем большинство заявлений поступили в конце года. Сейчас, в середине 2009 года, адвокаты и консультанты дружно утверждают: количество подобных дело возросло в разы, - пишет BFM.Ru.
И в основном в судах речь идет о расторжении договоров аренды нежилых помещений. В этом состоит качественное отличие нынешней ситуации, поскольку прежде стороны спорили в основном о размере арендной платы. (Едва ли не самое известное дело в этом ряду — тяжба «Калинки — Стокманн» и владельцев бизнес-центра «Смоленский». Они же начали баталию с компанией SUP, которая арендовала в нем стеклянный купол и которой арендную ставку хотели поднять с 700 долларов до 1100 евро.)
На растущем рынке, когда офисных и торговых площадей не хватало, а стоимость аренды росла как на дрожжах, арендаторам было не до того, что качество получаемых ими помещений временами откровенно не соответствовало их цене. Проблемы с вентиляцией и электропроводкой, отделкой, исправлением строительных ошибок они решали самостоятельно. Теперь все это стало использоваться в качестве повода для расторжения договора аренды.
Представители юридических компаний, опрошенные BFM.ru, рассказали, что, как показывает текущая практика, арендаторы ищут любые зацепки для досрочного расторжения договора без штрафных санкций. С этой целью они пытаются доказать «существенное изменение обстоятельств», «нарушение обстоятельств», присутствие «недостатков помещения» и так далее.
«В судах сейчас слушаются дела об отсутствии кондиционеров и обогревателей в бизнес-центрах класса А, — рассказывает Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». — Были случаи, что суд установил наличие замечаний службы пожарного надзора. Предъявляют претензии даже в отношении электрических мощностей».
Алексей Коневский также сообщил в интервью BFM.ru, что были попытки использовать в качестве формального повода для расторжения договора в том числе изменение валютного курса, однако безуспешные. «Относительно возможности отнесения таких событий, как экономический кризис, девальвация и изменение курса рубля по отношению к иностранным валютам (например, доллару США) судебной практикой в настоящий момент выработан подход, что такие события не являются существенным изменением обстоятельств, дающим право на изменение и расторжение договора», — отметил он.
Но если, например, арендатор указывает в исковом заявлении в качестве причины расторжения договора изменившиеся обстоятельства на рынке, в частности падение ставок на аренду, то шансы на положительное решение суда значительно возрастают.
С учетом того, что, по данным компании DTZ, сейчас в Москве пустует до 20% офисных площадей, а с учетом растущего рынка субаренды — до 23%, эксперты полагают, что условия в настоящее время диктует арендатор. Директор, руководитель отдела офисных помещений компании DTZ Анастасия Хоменчук на конференции «Гармонизация отношений между арендодателем и арендатором» привела такой пример: «В начале года арендатор предложил собственнику снизить ставку аренды с 900 долларов за метр до 700 (все без учета НДС). Но за два месяца рынок поменялся настолько, что сегодня девелоперу пришлось согласиться на 650 долларов за метр в год, в которые уже входит НДС. Пересмотри собственник договор чуть раньше, новых требований могло и не последовать. И это еще не самый плохой случай».