После затяжных заморозков на рынке жилой недвижимости столичного региона наступила долгожданная оттепель.
Весна пришла!
Постепенное восстановление рынка недвижимости после кризиса и активизация спроса на новостройки – как в Москве, так и в Подмосковье – позволили девелоперам возобновить строительство большинства объектов, как сообщают специалисты компании Est-a-Tet. По данным аналитиков, законсервированными остаются лишь 10–15% объектов в столичном регионе. Остальные же проекты реализуются, правда, темпы строительства вызывают ряд вопросов. «На некоторых стройках, – признается один из девелоперов, – экскаваторы просто перебрасывают землю с одного края участка на другой, имитируя активность. Называть такие проекты размороженными явно нельзя, поскольку ожидать их сдачи в эксплуатацию в ближайшие годы не стоит». По словам руководителя управления маркетинга и развития группы компаний «Конти» Сергея Мигунова, существуют объекты, строительство которых ведется не так активно, как хотелось бы: «Их я назвал бы малоактивными. По нашим оценкам, количество таких объектов – 30–35% в общем объеме строящегося жилья в Москве». Многие девелоперы торопятся объявить о возобновлении строительства, дабы обеспечить приток денег от дольщиков, которые можно было бы потратить на завершение проектов.
Но признаки оздоровления все же просматриваются. С начала этого года на столичном рынке недвижимости фиксировалось рекордное количество сделок купли-продажи квартир, что также вселяло оптимизм в девелоперов. «Действительно, в последние месяцы наблюдается как стабилизация спроса на московское жилье, так и разморозка ряда проектов, прежде всего в нижнем ценовом сегменте. Спрос на недвижимость со стороны москвичей и приезжих никуда не делся», – говорит директор по маркетингу ГК «Пионер» Владимир Трибрат. «Активизация работы по ряду проектов, безусловно, связана с оживлением спроса на квартиры. За первые два квартала 2010 года наблюдается устойчивая положительная динамика спроса на новостройки. Это можно констатировать и по количеству обращений, и по количеству фактически заключенных сделок», – добавляет Мигунов. Кроме того, на рынок жилья снова начали выходить банки, предлагающие девелоперам кредиты под 18–19% годовых. А по данным компании «Миэль-Новостройки», интерес к жилищному строительству стали проявлять даже иностранные фонды, ранее обходившие рынок жилой недвижимости стороной. Все это ведет к тому, что девелоперы, даже столкнувшиеся с проблемами при реализации своих проектов, пытаются вывести их на рынок.
В основном, речь идет о проектах, реализация которых началась до кризиса, поскольку девелопер несет высокие затраты на содержание законсервированного объекта. С «бумажными» проектами все проще. «С началом кризиса остановилось движение, в первую очередь, по "бумажным" проектам. Их было проще всего заморозить, так как заморозка проекта, в котором уже началось строительство, очень дорогостоящая процедура. Заморозить же "бумажный" проект практически ничего не стоит», – поясняет Мигунов. По его словам, активизация работы по этим проектам сейчас наблюдается только в рамках конкретных организаций. Девелоперы начинают прорабатывать и актуализировать «бумажные» проекты, которые были вынуждены отложить с началом кризиса.
Подснежники
За примерами далеко ходить не надо. Специалисты Est-a-Tet рассказывают, что новостройка ГК «ПИК» в Москве на проспекте Буденного (д. 26, корп. 2) в течение полутора лет стояла на этапе фундаментных работ. В настоящее время строительство возобновилось: завершен подземный паркинг, возводятся цокольный и первый этажи. Более полутора лет из-за проблем с документами простоял объект МФС-6 на Липецкой улице – ЖК «Царицыно». Возобновила работы по ЖК «Триколор» на Ростокинской улице (д. 2) Capital Group.
В Подмосковье, по данным Est-a-Tet, ГК «ПИК» продолжила после длительного перерыва строительство жилого района «Красная горка» (мкр. 7–8). Здесь возводились некоторые дома в рамках заявленного объема, в то время как работы на объектах ПИК и СУ-155 были приостановлены.
Активизировано строительство объектов компании «Рантект-МФД» в Одинцово (мкр. 2, корп. 16). Сейчас начинается возведение второй очереди микрорайона. Длительное время нулевая строительная активность наблюдалась в Павшинской пойме, в последнее время ситуация нормализовалась. Ожили некоторые крупные проекты в Балашихе. В частности, возобновлено строительство объектов «СпецВысотМонтажа» в микрорайоне «Никольско-Трубецкое» (корп. 1, 5, на фото). После длительного простоя компания вновь начала продажи в первой половине 2010 года. Такая же ситуация наблюдалась в микрорайоне 27А (корп. 9, 9А, 9Б) – по объектам «Московского агентства недвижимости». В течение полутора лет жилой комплекс из трех башен простаивал из-за проблем с документами, которые сейчас получены, а стройка возобновлена. Недавно объявлено о выходе на реализацию бывшего долгостроя «Солнцеград», переименованного в «Балашиха Сити». Достраивать дома будет ФСК «Лидер» совместно с компанией «СлавРиэлт».
Управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский приводит в пример проекты «Дон-Строя». С апреля по середину июня тишина стояла даже на тех объектах компании, которые находились в завершающей стадии строительства, – «Дом на Беговой» и ЖК «Измайловский». Работы возобновились лишь в конце июня, после того как ВТБ, став основным владельцем «Дон-Строя», закончил строительный аудит и расставил своих людей на ключевых позициях. За время простоя спрос на объекты компании упал в четыре раза.
Некоторые проекты пока не вышли из кризиса. Среди них эксперты Est-a-Tet называют микрорайон «Родники» в Подольске. Долгое время этот проект находился в начальной стадии строительства. Сейчас 1–5-я очереди построены, 6–7-я – пока не завершены. Однако возобновлено финансирование строительства, начинается возведение домов последней, 8-й очереди. Большой объект был законсервирован «Главмосстроем» в Голицыно на бульваре Генерала Ремезова – сроки окончания строительства пока неизвестны. В Балашихе замерли стройки в микрорайонах 21А и «Лукино». По-прежнему стоят и известные московские долгострои на улицах Кастанаевской (д. 68), Новогиреевской (д. 5), Велозаводской (д. 2).
Ценопад отменяется
Начало реализации даже части проектов – хороший знак для девелоперов. «По нашим оценкам, в период кризиса было заморожено более 70% проектов, – рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая. – Сейчас на рынке новостроек Московского региона действительно идет процесс размораживания проектов. За последние 3 месяца было заявлено о перспективах реализации более 600 тыс. кв. м в Москве и около 1,4 млн кв. м в Подмосковье. Разморозка проектов обусловлена, в первую очередь, ростом спроса и активизацией продаж на первичном рынке». «Если в разгар кризиса в замороженном состоянии пребывало 95% объектов строительства, то сегодня большинство из них разморожено», – подтверждает Скоморовский.
Правда, для активизации продаж своих проектов девелоперам пришлось пойти на существенное снижение цен. Аналитики отмечают, что лучше всего сегодня продается жилье у компаний, прибегающих к явному демпингу. Проблема большинства законсервированных объектов в сегменте жилья эконом- и бизнес-класса – это отрицательная история строительства и реализации, которую нужно преодолеть девелоперу, как отмечают в Est-a-Tet. Основной способ ликвидации отрицательного имиджа – привлечение покупателя грамотной ценовой политикой. «Ценообразование на таких объектах строится исходя из опыта, полученного на начальном этапе продаж. Учитывая существующий негатив к бренду, застройщики могут продавать квартиры в замороженных домах по рыночным ценам или ценам чуть ниже рынка», – говорит директор департамента новостроек Est-a-Tet Юлия Гераськина. Такой политики, к примеру, придерживается застройщик ЖК «Ренессанс» в Подольске (Красногвардейский б-р, вл. 33). В связи с негативной историей строительства этого объекта цены на квартиры в нем практически самые низкие в городе. Это сделано целенаправленно – для привлечения людей и погашения негатива. Сейчас завершается строительство первого корпуса, компания планирует приступить ко второму дому, который простаивал более двух лет.
Лидером по скидкам на рынке, безусловно, оказалась компания «Ведис Девелопмент» Сергея Бобкова, которая распродавала свои новостройки в «Марфино» по 70–80 тыс. рублей за кв. м, в то время как другие застройщики не опускали планку ниже 90–100 тыс. Благодаря таким ценам компании удается продавать квартиры в своих домах на стадии котлована. Правда, некоторые аналитики считают такую схему рискованной. «В условиях кризисной ситуации, – говорит аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова, – главным фактором являлась конкурентная ситуация, на основании которой формировалась конкурентоспособная стоимость. После этого застройщики решали для себя, могут ли они без потерь продавать при такой цене, поскольку у большинства проектов инвестиционная себестоимость складывалась еще при докризисных ценах. Те проекты, которые смогли и скорректировали свою ценовую политику, остались в выигрыше, поскольку получили основную долю платежеспособного спроса и достаточный денежный поток».
Похоже, она хорошо знает, о чем говорит. Компания «НДВ-Недвижимость» умеет убеждать девелоперов снижать цены. Один из участников рынка сказал: «По всем их проектам цены находятся на низком уровне. Это настоящий талант – убедить застройщика устроить распродажу. Правда, каковы будут последствия такой ценовой политики, сказать трудно». Литинецкая отмечает, что многие застройщики уже не готовы «сливать квартиры» по заниженным и демпинговым ценам, поскольку самые острые проблемы им уже удалось решить. «Сегодня покупатели готовы рассматривать не только самые дешевые предложения на рынке, но и другие проекты. Спросом пользуются объекты, отвечающие трем базовым критериям: привлекательная цена, высокая стадия готовности и надежность застройщика», – подтверждает Трибрат.
Эксперты Est-a-Tet не ожидают существенного влияния на цены от выхода на рынок приостановленных проектов. По словам Гераськиной, лишь небольшая часть таких новостроек будет реализована по демпинговым ценам. Некоторое воздействие на ценовую динамику могут оказать строящиеся объекты, в которых выставляется на продажу дозированный объем площадей. К таким объектам можно отнести, к примеру, ЖК «Нахимово», который сейчас строится и одновременно продается «блоками». По мере увеличения готовности дома растет и цена квартир. «В той или иной мере такая политика застройщика формирует ажиотажный спрос. Поэтому мы наблюдаем рост цен на такие новостройки», – резюмирует Гераськина.
С другой стороны, препятствовать снижению цен на жилье будут подписанные президентом в прошлую пятницу поправки к закону №214-ФЗ. По версии экспертов, их принятие может привести к приостановке реализации целого ряда проектов и снятию большого объема предложения с рынка. По оценкам специалистов «Миэль», с продажи будет снято более 50% объектов, что приведет к дефициту жилья. «Крупным девелоперам, дорожащим своей репутацией, придется снять квартиры с реализации и приступить к переоформлению документов, необходимых для продажи квартир по 214-ФЗ, либо дождаться получения заключения о соответствии и продавать квартиры по предварительным договорам, – поясняет Литинецкая. – Пойти на такой шаг смогут те застройщики, которые имеют финансовую подушку и могут позволить себе дождаться получения заключений. Те же компании, которые не смогут завершить проекты без финансовой подпитки со стороны дольщиков, вынуждены будут искать обходные схемы и продавать жилье на свой страх и риск».
Тенденция возобновления реализации проектов, безусловно, стала хорошим знаком для всего рынка жилой недвижимости. Но в спешном порядке подписанные президентом поправки к закону об участии в долевом строительстве могут свести эффект «жилищной оттепели» к минимуму.