В наше время, когда люди почти перестали писать друг другу простые, не электронные письма, почтовые адреса друзей и родственников начали забываться. Между тем точность почтового адреса играет огромную роль при совершении сделок с недвижимостью. Особенно часто от смены адреса могут страдать покупатели квартир в новостройках, пишет Собственник
Текст: Алевтина Максимова

Не дом и не улица…

На текущий момент в Москве уже «переименовано» около 16 тысяч одних только жилых зданий – все они в прошлом «носили» другие адреса. Как рассказал управляющий директор компании «Century21 Запад» Евгений Скоморовский, задумываться над упорядочиванием адресов в Москве всерьез начали лишь в начале 2000-х годов – в то время было «обнаружено», например, сразу несколько улиц Строителей.

Но особенно часто меняют адрес новостройки. Как правило, это незначительные, на первый взгляд, перемены: меняются номера корпусов и квартир. Но и такие «мелочи» могут стать решающими в сделках купли-продажи.

Те, кто уже приобретал квартиру в строящемся доме, знают, что у несданного объекта почтового адреса нет. Но зато есть так называемый строительный адрес. «При заключении любого договора, предварительного или договора долевого участия, адрес квартиры указывается как строительный», – объясняет коммерческий директор компании «Азбука жилья» Сергей Якир. Это предварительный адрес, который прописан в инвестконтракте и правоустанавливающих документах.

Соответственно, во всех договорах с покупателем на стадии строительства будет значиться адрес, указанный в правоустанавливающих документах.

При покупке квартиры у застройщика в договоре также будет отсутствовать номер квартиры, но при этом должен быть указан строительный адрес дома (корпуса), этаж и расположение приобретаемой квартиры, чтобы ее можно было определенно идентифицировать. «Что касается отсутствия адреса, то вопрос следует решать, обратившись к ст. 554 ГК РФ, применяемой к данным отношениям по аналогии. В частности, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если такие данные отсутствуют, предмет договора считается несогласованным, а договор незаключенным», – говорит старший юрист юридической фирмы «Левант и партнеры» Александр Шугаев.

Если квартира в строящемся доме приобретается не у застройщика, а у физического лица (как правило, это инвесторы, занимающиеся перепродажами), то и в этом случае у объекта пока еще нет почтового адреса, а у продавца нет на нее права собственности – только право требования. Поэтому заключается договор переуступки права требования на квартиру, в котором точно так же указывается лишь строительный адрес объекта и его отличительные признаки. Такой договор тоже нужно регистрировать в органах госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Что важно: этот договор возможен, только если переуступающее вам свои права требования лицо покупало квартиру у застройщика как дольщик, по 214-ФЗ. В то время как не секрет, что на рынке недвижимости до сих пор преобладают другие схемы торговли квартирами – по предварительным договорам, вексельная схема и прочие (иногда не совсем законные).

Мой адрес сегодня такой

В свидетельстве о праве собственности уже должен быть указан не строительный, а почтовый адрес квартиры. Он присваивается после приемки дома как объекта завершенного строительства, когда производятся обмеры БТИ и принятие дома эксплуатирующей организацией.

Вводимые в эксплуатацию объекты нового строительства в обязательном порядке подлежат регистрации в Адресном реестре адреса зданий и сооружений, вводимых в эксплуатацию на территории г. Москвы. Основанием для адресной регистрации объектов являются распорядительные документы правительства Москвы (префектов административных округов) о вводе в эксплуатацию, одновременно присваивающие и утверждающие адреса вводимых объектов в соответствии с Положением о присвоении адресов земельным участкам, зданиям и сооружениям в г. Москве.

«По результатам адресной регистрации оформляется справка установленного образца. В заключении Москомархитектуры об определении адреса, в распорядительном документе правительства Москвы (префекта административного округа) о вводе объекта в эксплуатацию, одновременно присваивающем и утверждающем адрес вводимого объекта в соответствии с положением о присвоении адресов земельным участкам, зданиям и сооружениям в г. Москве, должен быть указан адрес объекта, соответствующий утвержденной структуре, согласованный в установленном порядке со службой Адресного реестра», – объясняет юрист Александр Шугаев.

«В этот период идет подписание ключевой справки и итоговых документов, в том числе присваивается корпусам почтовый адрес, – рассказывает заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Артюхов. – Существующий ранее строительный адрес остается только в договорах и других правоустанавливающих документах до момента получения свидетельства о собственности».

Как дополняет Сергей Якир, к договору долевого участия после ввода дома в эксплуатацию составляется дополнительное соглашение, где указывается уже точный почтовый адрес квартиры, соответствующий тому, который будет написан в свидетельстве о праве собственности. У квартиры появляется номер.

Если квартира покупалась с привлечением ипотечного кредита, то в договоре с банком тоже указан строительный адрес. Но после приемки дома госкомиссией также потребуется дополнительное соглашение, подписанное тремя сторонами: застройщиком, заемщиком и банком.

«Адресная» помощь

Случаются с новостройками и иные казусы. Как рассказала жительница одного из таких домов в подмосковном Подольске Татьяна, спустя год после сдачи дома в эксплуатацию была изменена нумерация квартир: застройщик не сумел (или не захотел) реализовать квартиры на первых этажах под офисы и магазины и решил их продавать как жилые объекты. Поэтому им присвоили номера. В результате номер квартиры Татьяны с 88-го сменился на 91-й (соответственно поменялись номера квартир и у всех ее соседей).

«Если у квартиры появляется новый адрес, то эти изменения вносятся в большинство документов», – напоминает Евгений Скоморовский. В частности, в лицевые счета нанимателей жилплощади, карточки собственников, выписки домовых книг и ряд других. И чтобы избежать путаницы, во многих документах некоторое время сохраняется и старый адрес. Новый штамп о регистрации ставится в паспортном столе.

«Дополнительное соглашение к одному из видов договора, либо предварительному, либо договору долевого участия, – это и есть официальное уведомление о смене адреса. У застройщика также можно запросить после смены адреса справку соответствия данных адресов», – говорит Сергей Якир.

Однако придется еще и посетить БТИ и взять справку о смене адреса там. С ней уже можно обращаться в паспортный стол для получения нового штампа о прописке. Если не озаботиться этим и адреса будут различаться, владелец не сможет в будущем распорядиться квартирой, например, продать ее.