Громкое имя и известность застройщика уже ничего не гарантируют добросовестному приобретателю квартиры, - отмечает «Коммерсант», анализируя ситуацию на рынке недвижимости. «В ряде случаев самые большие кредитные задолженности как раз у известных застройщиков, которые прежде имели практически неограниченный доступ к заемным средствам», - цитирует «Коммерсант» вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарев.
В лучшие времена, когда банки еще давали кредиты, для открытия финансирования объекта требовалось внести 20-30% собственных средств, но даже когда у застройщика их не было, его это не останавливало. В погоне за объемами и количеством квадратных метров он просто выплачивал необходимую сумму из средств, полученных от покупателей по всем остальным объектам, то есть практически строил свою небольшую пирамиду. Сейчас банки стали значительно реже давать деньги, а покупатели — приобретать квартиры. В итоге, застройщикам негде получить средства на погашение многочисленных старых кредитов.
В нынешних условиях покупателям следует быть бдительными и внимательно изучать документы. В первую очередь нужно запросить правоустанавливающую документацию и начать с права на землю. Более того, по мнению старшего юриста департамента «Недвижимость» компании Sameta Денис Шорина, необходимо убедиться, что целевое назначение участка соответствует тому, что делается на участке в реальности.
Еще две необходимые для ознакомления бумаги — это распорядительный документ органа власти, который, по сути, является решением о реализации инвестиционного проекта, и инвестиционный контракт. Иными словами, при покупке квартиры важно убедиться в ее принадлежности конкретной компании. Если у инвестиционного контракта несколько владельцев, нужно смотреть, как распределены доли между его участниками.
«Обязательно должен быть в наличии предварительный протокол распределения площадей. Вам должны не на словах объяснять: вот это наше, а вот это чужое — все должно быть отражено на бумаге. Мне не раз приходилось сталкиваться со случаями попыток реализации квартир, принадлежащих, например, Москве. Если доля перепродавалась, также имеет смысл потребовать документы, подтверждающие факт оплаты своей доли каждым новым покупателем», - приводит «Коммерсант» рекомендации Дмитрия Шорина.
По мнению экспертов, большего доверия заслуживают проекты, в структуре финансирования которых преобладают собственные средства компании. Кредиты, превосходящие активы, свидетельствуют об угрозе бизнесу. «Чем меньше отношение кредита к залогу, тем лучше, – объясняет Владимир Пономарев. – Например, если кредит составляет 20%, а все остальное – свои ресурсы и средства дольщиков, компания имеет все шансы пережить кризис и завершить проекты».
Легче всего проверить эти показатели у компаний, работающих по закону N214 «О долевом инвестировании строительства жилья»: размеры собственного и заемного капиталов указываются в проектной декларации, которая в обязательном порядке размещается на сайте компании. Если застройщик не работает по 214 ФЗ и не публикует финансовую информацию, у него можно запросить в частном порядке ряд документов, таких, как утвержденный годовой отчет, аудиторское заключение за последний год работы, бухгалтерский баланс за последний квартал, распределение прибыли и убытков за последние три года.