Сейчас и девелоперы, и чиновники, курирующие стройкомплекс РФ, говорят исключительно о том, как выжить во времена финансовых трудностей. Интерес к тому, что будет после окончания периода экономической нестабильности, не демонстрирует практически никто.
О том, как государство и частные компании вместе могут работать над формированием более сильной, чем до кризиса, стройиндустрии в России, что из себя должен представлять механизм частно-государственного партнерства и на какие сегменты строительного рынка намерен в ближайшее время сделать ставку один из крупнейших игроков рынка недвижимости РФ – "Интеко", корреспондент "РИА Новости - Недвижимость" беседовал с вице-президентом компании Олегом Солощанским.
- Олег Моисеевич, прошел год с начала финансового кризиса в России. Что изменилось за это время на рынке недвижимости страны?
- Я бы сравнил кризис с промчавшимся ураганом. Не осталось ни одной организации, которая хотя бы сохранила свои прежние планы: если раньше компании ориентировались на растущий рынок, закладывая в свои бюджеты средства на развитие новых производств, то сейчас мы столкнулись с тем, что практически никто не может себе позволить вложиться в новые заводы.
Чтобы охарактеризовать нынешнее состояние строительной отрасли России, достаточно сказать, что до 2012 года не доживут 90% существующих ДСК в европейской части страны. При сокращении спроса на жилье на 70-80% большая часть из них будет остановлена, поскольку рентабельность крупнопанельного домостроения возникает лишь при 70-процентной и более загрузке производств.
Останутся лишь те заводы, которые были реконструированы в течение последних лет, находятся в хорошем состоянии и имеют значительную долю заказов от муниципальных и федеральных властей, но таких на настоящий момент немного, потому что к началу кризиса отечественная стройотрасль не успела перевооружиться. По сути, это и отраслью нельзя назвать – лишь разрозненные остатки того, что было в Советском Союзе.
Вдумайтесь: последние домостроительные комбинаты у нас были построены в середине 1970-х годов, а последний цементный завод – в конце 1970-х. А средний технологический уровень производств в строительной сфере в России – это вообще 1960-е годы.
- Что же тогда может спасти стройкомплекс РФ?
- Совместно с известным испанским архитектором Рикардо Бофиллом "Интеко" подготовило доклад о том, как поступали различные страны во времена экономической нестабильности в области жилищной политики. Из него следует, что везде: в США, Швеции, Германии, Франции – государство присутствовало на рынке недвижимости. Вот и мы предлагаем государству придти на строительный рынок. Все равно в ближайшие три года, скорее всего, на рынке не будет ничего происходить. А в 2012 – 2013 годах, когда рынок начнет подниматься, растущий спрос на жилье в России просто необходимо будет поддержать предложением, чтобы ситуация с тотальным ростом цен снова не повторилась.
Хотелось бы, чтобы за время кризисной "передышки" в РФ была создана мощная стройиндустрия – "Интеко", а также ряд других компаний, готовы принять в этом участие.
- То есть вы хотите, чтобы строителям дали денег?
- Отнюдь. По нашим оценкам, в 31 регионе России в настоящее время строится 80% жилья, причем в 10 из них – 50% жилья. Так вот, чтобы поддержать через три года спрос на жилье предложением, в этом 31 регионе нужно построить 30 – 40 домостроительных предприятий. При этом ни одна компания, даже самая крупная, не способна сейчас финансировать одновременно строительство больше, чем одного-двух заводов. Следовательно, чтобы ускорить развитие домостроительных комбинатов в РФ, рынку жилья обязательно нужна господдержка через механизм частно-государственного партнерства.
Каждое домостроительное предприятие обходится примерно в 2,5 – 3 миллиарда рублей, примерно половина из которых приходится на стоимость оборудования. Поэтому наше первое предложение – поддержать закупки современных технологических линий для ДСК путем предоставления государственных гарантий или создания специальных лизинговых схем. Сегодня, к сожалению, госгарантии в стройотрасли РФ предоставляются лишь с целью спасения неудачливых девелоперов от бремени финансовых обязательств.
Во-вторых, необходимо сформировать земельный банк, скажем, на основе Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), который будет зарезервирован под строительство предприятий стройотрасли и оснащен инженерной инфраструктурой. Как будет выделяться земля коммерческим структурам – на конкурсах или напрямую компаниям отдельными нормативными актами – неважно.
Наконец, в-третьих, нужно продолжать работу по созданию покупательского спроса с помощью ипотеки.
- В вашей схеме понятно, что должно делать государство. А какие обязательства будут у строительных компаний?
- Подобное сотрудничество возможно, во-первых, в рамках создания совместных предприятий, где долевое участие государства может составлять, например, 50%, а бизнес внесет 50% предприятиями, технологиями, земельными участками. Во-вторых, это могут быть концессионные соглашения. В-третьих, по подсчетам Минрегиона, среднерыночная цена жилья в России равна 27,5 тысячи рублей за квадратный метр. Но эта цифра ничем не подкреплена! Давайте проведем нормальный расчет и обяжем девелопера в проектах частно-государственного партнерства иметь нормативную рентабельность в 3 %-5 %, продавая жилье по минимально возможной цене – например, 29 - 30 тысяч рублей за квадратный метр.
- Предложения весьма заманчивые. Но будут ли они услышаны и поддержаны представителями власти?
- Ваши сомнения обоснованны. Мы представители не самого популярного и не самого "легкого" с точки зрения зарабатывания денег бизнеса. И, боюсь, невнимание к состоянию строительного рынка даст оглушительный эффект уже в 2011 году. В один прекрасный момент, я уверен, чиновники вынуждены будут понять, что принцип "рынок всех спасет и все выровняет" не сработает – он несправедлив и неправилен, компании просто не могут в сегодняшних условиях инвестировать в развитие стройотрасли, у них нет на это средств. Не получится, что сильнейшие выживут и вложатся в новые производства, мы просто получим донельзя снизившееся предложение при огромном объеме отложенного спроса.
Вместе с тем, я не могу сказать, что государство совершенно не заинтересовано в наших инициативах. В августе "Интеко" участвовало в заседании Президентского совета по нацпроектам, где мы смогли поделиться нашими представлениями о том, в чем нуждается стройотрасль страны. Свои соображения мы смогли также высказать представителям правительства РФ и ВЭБа.
- На уровне вашей компании проекты по строительству новых домостроительных производств останутся без поддержки государства только проектами?
- Не совсем. Еще до кризиса за 14 месяцев мы осуществили реконструкцию Ростовского комбината крупнопанельного домостроения (ККПД), и совсем скоро мы сдадим первые 60 – 70 тысяч жилья, которые произведены на этом предприятии. А сейчас мы хотим сделать еще лучший завод, модернизировав московский комбинат "ДСК-7", также входящий в нашу промышленную группу.
Мы планируем наладить выпуск жилья эконом-класса принципиального иного уровня. Новые технологии производства, которые мы планируем внедрить на "ДСК-7", позволяют строить не только быстро и недорого, но и качественно, в том числе и с эстетической точки зрения за счет гибкости производства, позволяющего варьировать фасады домов, использования архитектурного бетона, а также прочих достижений современной домостроительной промышленности. В данный момент мы заканчиваем предпроектную подготовку, и этот проект мы в силах завершить в течение полутора лет.
Однако, хочу подчеркнуть, что появление одного такого завода будет иметь совсем другое влияние на рынок жилья, нежели реализация госпрограммы по строительству хотя бы пилотных пяти – десяти производств на первом этапе.
- Где будет использоваться продукция "ДСК-7" после завершения реконструкции, если ваши "программные" предложения так и не получат поддержки у государства?
- В Москве и Московской области есть огромный рынок земель, и нам придется конкурировать на рынке столичного региона с традиционными производителями жилья.
- То есть вы опять будете строить "эконом", как и в конце 1990-х – начале 2000-х? Тогда зачем было продавать "ДСК-3" ПИКу, если вы снова хотите играть на этом рынке?
- В тот момент у нас была потребность в деньгах на развитие нашей стратегии, которая, напомню, звучала так: "Продать ненужные активы, переложиться в объекты коммерческой недвижимости и гостиничную программу, развить индивидуальное строительство, уйти в регионы". Почти все из этого мы успели сделать. При этом, обратите внимание, "ДСК-3" мы улучшили, реконструировав, и продали почти в верхней точке рынка – так, как делают все успешные предприниматели. Заметьте, кстати, что проданный нами домостроительный завод позволял строить лишь то жилье эконом-класса, которое не отвечает требованиям сегодняшнего дня. А "ДСК-7" после своей реконструкции будет производить жилье совершенно другого уровня.
- Сколько будет стоить новое качественное жилье эконом-класса?
- А сколько будет стоить земля? Какой будет плата за подключение?
- Хорошо, сколько тогда вы будете производить жилья?
- Мы не хотим много. Думаю, до 150 тысяч квадратных метров в год. Нельзя скидывать со счетов такое понятие, как емкость рынка. По нашим данным, Московская область потребляет в год примерно 1,2 – 2 миллиона квадратных метров нового многоквартирного жилья, причем, весь этот объем разбросан по районам, отстоящим друг от друга на много километров. А на каждом субрынке – в Мытищах, Люберцах, Одинцове и так далее – продать больше, чем 150 тысяч квадратных метров в год, невозможно. С учетом того, что другие застройщики, безусловно, будут строить в этих же местах, думаю, этого достаточно.
- Вы готовите для себя какие-то конкретные площадки в Москве и области?
- Сейчас в Москве нам уже приходится искать в "неудобьях" – свободных площадок уже не осталось. Например, мы думаем о строительстве на землях, занимаемых ЛЭП, в Бескудникове и делаем концепцию застройки этого района вместе с НИиПИ Генплана Москвы и Рикардо Бофиллом в привязке к реконструкции "ДСК-7".
Также у нас в планах застройка Молжаниново на Международном шоссе – эти земли получены нами на аукционе, но, видимо, их придется перепроектировать в случае, если мы придем к выводу о необходимости их застройки продукцией "ДСК-7".
- Ранее президент "Интеко" Елена Батурина заявляла в своих интервью, что "Интеко" также интересуют рынки жилья Самары, Краснодара и Петербурга…
- Действительно, в Краснодаре у нас есть своя земля, проект планировки которой мы сейчас заканчиваем. Но пока мы не решили, что эффективнее: строить там с помощью продукции Ростовского КППД – ведь расстояние между городами относительно невелико, около 300 километров, или создавать там собственное предприятие.
В Самаре у нас есть договоренности о партнерстве с местными компаниями, владеющими примерно 600 гектарами. На юге Петербурга мы рассматриваем предложение по 50 гектарам земли.
При этом, если мы начнем развивать проекты в этих городах, то в Самаре, по всей видимости, домостроительный комбинат придется строить. В Петербурге же есть завод, к которому мы пока не имеем никакого отношения, но который может подойти для наших планов.
Однако подчеркиваю: как и любая частная компания, одновременно больше, чем одним-двумя подобными объектами мы заниматься не можем, поэтому уточнить сроки реализации всех этих проектов мне трудно.
- Сколько же всего земли находится под контролем "Интеко"?
- Около 200 гектаров, и этого нам достаточно - покупать больше в ближайшее время мы не намерены.
- Что происходит с проектами коммерческой недвижимости "Интеко"? Вы смогли достичь того соотношения жилья и коммерческих проектов, которого собирались – 50% на 50%?
- По проектированию мы идем ровно по тому графику, по которому и планировали, когда собирались к 2013 – 2014 годам достичь структуры проектов 50% на 50%. Из объектов, проектирование которых незавершенно, у нас остался лишь "Космо_парк". Мы спроектировали пару объектов в центре Москвы, завершаем строительство в Петергофе, Астане и Чехии, ввели в строй гостиницу в Австрии. Но в 2009 году мы не начали в соответствии с графиком строительство "Аэро_парка" в Москве, так как у нас есть нерешенные вопросы с Минобороны. Если точнее, у них есть претензии к ОАО "Авиапарк", у которого мы выкупили право на строительство на части земельного участка. Однако если в 2010 году нам удастся решить проблему, строительство мы начнем.
- "Все по графику" касается и гостиничной программы?
- Наша гостиничная программа трансформировалась. От нас ушли все московские объекты за исключением Ильинки, которая находится в нашей собственности. Город отменил все постановления по уполномоченным компаниям (компаниям, за которыми закреплялись на время подготовки исходно-разрешительной документации участки под строительство гостиниц в Москве – ред.), и мы потеряли три объекта с достаточно большим номерным фондом. Более того, нам даже не возместили ни копейки из потраченных на предпроектные работы средств.
- Как обстоят дела в сегменте жилой недвижимости?
- Наши продажи понизились где-то на 70% в первые месяцы кризиса – с ноября 2008 года по январь 2009 года. Начиная с февраля, они снова стали расти. К маю-июню этого года мы достигли примерно 60 – 70% от сентября прошлого года. В июле было около 80%, а августе – октябре мы превысили докризисные объемы. Только в октябре мы продали 12,5 тысячи квадратных метров.
- Рынок начал восстанавливаться или причина в удачной маркетинговой политике и скидках?
- Думаю, важнее всего было то, что ни один наш объект не остановился хотя бы на день. Дисконтные программы у нас были небольшими. В рублях мы цены не снижали, а в долларах мы продаем примерно на 10 – 15% дешевле по сравнению с "пиковой" ценой, достигнутой летом 2008 года.
- То есть выручка у вас не упала?
- К осени она восстановилась. Думаю, мы даже в этом году перевыполним на 15 – 20% "кризисный" план компании по выручке. При этом мы не сокращаем свою инвестиционную программу, для финансирования которой мы открыли в банках кредитные линии на 3 – 4 миллиарда рублей.
Как я понимаю, госгарантий на кредиты в банках в 49 миллиардов рублей вы так и не дождались ("Интеко" собиралось направить кредиты, полученные под госгарантии, на реконструкцию и создание новых предприятий стройиндустрии, стройматериалов и реализации проектов массовой жилой застройки в регионах – ред.)?
Нет, после рассмотрения в Минрегионе наша просьба о госгарантиях ушла выше, ее уже рассмотрели на комиссии, возглавляемой первым вице-премьером Игорем Шуваловым, и даже дали "добро" на 10 миллиардов госгарантий. Однако воспользоваться этими средствами чрезвычайно трудно. Банки кредитуют сейчас девелоперов, используя тройную и даже четверную страховочную систему. Вы приходите за кредитом, а банк вам говорит: дайте вашу недвижимость в залог, платите мне 18% в год (при том, что сам получает деньги под 13%), принесите госгарантии и доложите в залог еще объекты недвижимости, потому что мне кажется, что те, что уже заложены, стоят меньше, чем мне хотелось бы. В полном соответствии со здравым смыслом мы не будем брать такие кредиты, пытаясь справиться собственными силами.
- Возвращаясь к началу нашей беседы, к теме кризиса – можете ли Вы сказать, что пик кризиса уже пройден?
- "Дно" кризиса – понятие в чистом виде психологическое. Мы столкнулись с недоверием рынка, возникла огромная пауза, и нормальный ход событий остановился: проекты заморожены, немногочисленные предприятия заняты не модернизацией, а выживанием, вся инфраструктура разрушена. Участники рынка, потребители с большими или меньшими потерями переживут этот период, а для строительной отрасли в целом, как я и говорил раньше, кризис может обернуться настоящей катастрофой.
Если в ближайшее время при участии государства мы не предпримем необходимых действий, направленных на создание фундаментальных вещей, "основных активов" отрасли, то мы можем лишиться шанса на создание новой, современной стройиндустрии, без которой ввод больших объемов жилья для удовлетворения отложенного спроса просто невозможен.