Лишение собственника жилья
Закон предусматривает несколько оснований для истребования (изъятия) имущества у собственника, например, в связи с государственными или муниципальными нуждами, или при наличии притязаний со стороны первоначального собственника, у которого имущество выбыло из владения помимо его воли, некоторые иные. Рассмотрим один из таких примеров.
Право собственности и право на жилище гарантированы Конституцией Российской Федерации. Действующий Жилищный кодекс защищает права собственника в отношении изымаемой квартиры. Но право собственника на получение в случае изъятия имеющегося жилого помещения иного жилья законом не закреплено. А механизм предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого вообще отсутствует.
Жилищный кодекс статьей 32 предусматривает юридические гарантии жилищных прав собственника. В результате реализации установленных Кодексом процедур собственник не приобретает в обязательном порядке квартиру, даже если изымаемая квартира является у него единственной.
В действительности получение денежного возмещения, пусть даже равноценного и предварительного, не гарантирует собственнику приобретения жилья. Пункт 8 ст. 32 ЖК РФ отдает решение вопроса о предоставлении компенсации в виде жилого помещения на откуп сторонам, то есть собственнику и органу, осуществляющему изъятие квартиры (далее — уполномоченный орган). Таким образом, для реальных гарантий жилищных прав собственника необходимо, чтобы уполномоченный орган имел возможность и главное — желание предоставить собственнику реальное жилое помещение в счет уплаты выкупной цены.
Вопрос оформления правоотношений, возникающих при предоставлении жилого помещения в счет уплаты выкупной цены, имеет принципиальное значение. Очевидно, что предоставляемое жилое помещение должно передаваться в собственность гражданина, имущество которого изымается. Для передачи в собственность предоставляемого жилого помещения последнее должно находиться в муниципальной или государственной собственности, а соответствующие права на него — зарегистрированы в установленном порядке. При этом механизм предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены с возникновением титула собственности на такое жилое помещение у собственника изымаемого имущества Жилищным кодексом не определен.
Ст. 2 ЖК РФ возлагает на орган государственной власти и органы местного самоуправления обязанности по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище. При этом пунктом 3 статьи 2 ЖК РФ предусмотрено, что в рамках реализации возложенных на них функций указанные органы в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма. Предоставление жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в счет уплаты выкупной цены даже не упоминается. Статьи 13 и 14 ЖК РФ также не относят к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений вопросы предоставления жилья собственникам.
С точки зрения гражданского законодательства для предоставления жилого помещения собственнику можно использовать, например, договоры мены. Однако договоры мены предполагают необходимость подбора абсолютно равноценного жилого помещения, что весьма проблематично.
Если заключение договора мены невозможно, вопрос о способе предоставления альтернативного жилого помещения в собственность гражданина остается открытым. Продажа муниципального или государственного имущества предполагает проведение торгов, а безвозмездная передача не соответствует существу возникающих при изъятии правоотношений. Вероятно, в таких случаях переход права может быть оформлен путем заключения договора отступного, однако это предположение требует дополнительной правовой экспертизы.
Если при изъятии отсутствует возможность предоставить собственнику жилое помещение, уполномоченный орган может обеспечить возможность заключения договора долевого участия на строящиеся квартиры или приобрести квартиру в собственность гражданина на вторичном рынке. Однако подобная схема — лишь компромисс. Как такового предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены в этом случае не происходит. В ситуации же со строящимся объектом собственник вообще приобретает лишь права и обязанности, предусмотренные договором и законодательством о долевом участии в строительстве жилья. А это далеко не право собственности. Если по вине застройщика собственник не может вселиться и зарегистрировать право собственности на новую квартиру в установленный договором долевого участия срок, то его жилищные права будут нарушены. Ведь основания для проживания бывших собственников в прежних квартирах, изъятых путем выкупа в муниципальную собственность, отсутствуют.
Стоит помнить, что взамен изымаемого помещения, должно предоставляться либо равноценное, либо более дорогое, если равноценного помещения нет. Под равноценностью понимается помещение, которое удовлетворяет одновременно трем характеристикам, а именно, новое помещение не должно быть меньше по метражу, меньше по стоимости и меньше по количеству комнат. Должны применяться и иные характеристики равноценности, например, месторасположение, однако, суды на практике, на такие обстоятельства внимание не обращают.
Источник: Дом и закон