Кто продает квартиры в новостройке?

Продажей квартир занимаются тысячи организаций и частных предпринимателей и просто физических лиц.

Кто это?

• Застройщики

• Инвесторы и соинвесторы

• взаимозачетчики

• Уполномоченные органами власти организации

• Агентства недвижимости

• риелторы

• физические лица

Все они хотят получить прибыль и прибыли больше, больше, больше.

Вы их после того как внесли предоплату более не интересуете.

Теперь разберем их преимущества и недостатки.

Кто они такие.

ЗАСТРОЙЩИКИ – без них нет квартир, они их строят. В первую очередь необходимо знать кто он такой, поскольку во всей цепочке продавцов он реально существует и он самый крайний в любой схеме продажи квартиры в новостройке.

Это юридическое лицо или частный предприниматель которые: имеют в собственности или арендует земельный участок для строительства объекта недвижимости; имеют право привлекать денежные средства на строительство; строят объект недвижимости, вводят дом в эксплуатацию, передают объект недвижимости участникам долевого строительства.

Покупая квартиру у застройщика Вы общаетесь с первым лицом и все претензии в случае спора будете направлять ему и если все таки будет суд, то у него могут быть все таки какие-то средства для исполнения судебного решения и возврата Вам денег.

Но застройщик это «хозяин» он не даст Вам внести изменения в типовой договор, будет облагать Вас дополнительными поборами, преждевременными оплатами услуг ЖКХ, и всячески ущемлять Ваши права потребителя.

Не создавайте у себя иллюзий, что застройщик не использует «серых» схем, как правило все они и работают по «серым» схемам. Застройщик не боится ничего, у него штат юристов у которых устоявшиеся отношения с судами. Судебные разбирательства с ним могут длиться годами, а после выигрыша дела существует множество способов не исполнять судебное решение годами.

Так же не думайте, что застройщик это большая организация, которая в состоянии контролировать и отвечать за свои действия. Под раскрученной маркой крупной строительной компании как правило действуют несколько организаций и частных предпринимателей, которые самостоятельно занимаются своими проектами используя в рекламе раскрученное имя. Куда потом обращаться в суд неизвестно.

Даже не мечтайте, что застройщик заинтересован и будет помогать Вам в оформлении квартиры в Вашу собственность, поскольку все расходы по содержанию дома несет он.

Компенсацию этих расходов он возложит на Вас и это условие включено в договор. Застройщику наоборот выгодно затягивать процесс оформления квартиры в собственность, поскольку пока квартира не оформлена в Вашу собственность он имеет возможность влияния на Вас – навязывать дополнительные платежи, устранять недостатки, которые допустил он, в Вашей квартире на выгодных для себя условиях, а зачастую и за Ваш же счет.

Все эти «плюсы» и «минусы» застройщика распространяются и на других продавцов жилья, поскольку все они посредники и зависят от застройщика.

Только «ЗАСТРОЙЩИК» имеет «Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» (извлечение из статьи № 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-Ф "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»)

Только «ЗАСТРОЙЩИК» вправе заключать «Договор участия в долевом строительстве».

ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ ПРОДАВЦЫ ЗАКЛЮЧАЮТ С ГРАЖДАНАМИ РАЗЛИЧНЫЕ ПО НАЗВАНИЯМ ДОГОВОРА – Т.Е. ЗАКЛЮЧАЮТ СДЕЛКИ, КОТОРЫЕ НАЗЫВАЮТСЯ В ГРАЖДАНСКОМ КОДЕКСЕ ПРИТВОРНЫМИ.

(статья 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.)

НО ВСЕ РАВНО БОЛЬШИНСТВО КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ РОССИИ ПРОДАЕТСЯ ИМЕННО ПО ЭТИМ ПРИТВОРНЫМ СДЕЛКАМ.

УПОЛНОМОЧЕННЫЕ ОРГАНАМИ ВЛАСТИ ОРГАНИЗАЦИИ – наиболее надежный продавец жилья, но квартиры дороже.

Продают квартиры принадлежащие муниципальным властям на различных основаниях. Хотя и на старуху бывает поруха.

ИНВЕСТОРЫ И СОИНВЕСТОРЫ

Они вкладывают средства в строительство недвижимого имущества, т.е. покупают квартиры оптом, а потом продают. Покупая у них квартиру убедитесь что они действительно инвестировали деньги и являются собственниками продаваемых квартир.

ВЗАИМОЗАЧЕТЧИКИ

Приобрели квартиры по бартеру. Т.е. выполнили какие-то работы, как правило для застройщика, а вместо денег получили квартиры. Необходимо потребовать приобщения к Вашему с ним договору приобретения квартиры - договора между взаимозачетчиком и застройщиком и самое главное акта приемки выполненных работ. Иначе, заплатив деньги взаимозачетчику, Вы придете к застройщику за своей квартирой, а Вам скажут извините они не выполнили своих обязательств по договору и квартиры им не положены.

АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ – самые различные риелторские фирмы – какое бы громкое название не носили, это может быть ТСЖ, ООО, ЗАО, ОАО, ИП, и даже как это не парадоксально простые физические лица, и не имеющие, как правило никакого имущества, на которое может быть наложен арест, в случае судебных споров, заключившие с застройщиками, инвесторами, взаимозачетчиками договоры на продажу их квартир.

Об агентстве недвижимости Вы можете навести справки, собрать информацию через интерент, прессу. Через знакомых можете выйти на риелтора, который не будет Вас хотя бы дурить, а если повезет исполнять Ваше поручение добросовестно.

Агентства, как и любые другие организации навязывают Вам свой кабальный договор, стараются всячески не возвращать неотработанные деньги, могут без проблем потерять Ваши документы.

Не создавайте иллюзий что чем крупнее агентство, тем более профессиональные специалисты там работают и у Вас меньше шансов быть обманутым. Цель риелтора – продать и получить свои проценты. Клиент их не интересует.

Не заблуждайтесь, что риелтор будет проверять чистоту сделки, они наоборот не сообщат Вам о проблемных моментах сделки. Им все какие проблемы Вы получите после уплаты им денег.

Даже не мечтайте что они боятся скандалов в прессе и судебных исков, им глубоко плевать на свою репутацию а руководство будет защищать «кур которые несут золотые яйца».

Риелтор должен продавать, а не защищать Ваши интересы.

Ваши интересы будет защищать только адвокат эта обязанность возложена на него законом.

ЧАСТНЫЕ РИЕЛТОРЫ – наибольшая возможность получить вместо жилья одни проблемы. Частных риелторов практически проверить нельзя.