Многие граждане покупают жилье не только в доме-новостройке, строительство которого уже завершено, но и заключают договоры, направленные на приобретение жилья еще на этапе строительства. В настоящее время отношения по таким сделкам регулируются Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», при этом до 2005 г. ни ГК РФ, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт не выделяли такого понятия, как «договор долевого участия». В связи с этим в своей практической деятельности, связанной со строительством объектов недвижимости, при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан, использовались различные договоры: договоры долевого финансирования (инвестирования); договоры о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д.
В связи с таким положением, многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства. Фирма-инвестор привлекает к договору риелторскую компанию, а та продает путем уступки прав по этому договору квартиры гражданам. Далее фирма-инвестор расторгает договор с риелтором под различными предлогами, например, что в момент передачи квартиры риэлтору якобы произошла арифметическая ошибка при учете площади и пересчитанная цена оказалась вдвое больше, в связи с чем недостроенный объект продавался третьим лицам. На жалобы граждан руководители фирмы-инвестора заявляли, что по долгам они не отвечают, поскольку в договорные отношения с ними не вступали, поэтому и все претензии должны предъявляться риэлтору.
При этом возникает цепочка «двойных», а порой и «тройных продаж». Защитой от двойных продаж и служит указанный выше Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в соответствии с которым посредничество между Застройщиком и дольщиком (физическим лицом) не допускается, а все договоры в безусловном порядке подлежат государственной регистрации.
Нередки также случаи двойных продаж (когда права на получение в собственность одной квартиры продаются двум и более лицам) и случаи, когда строительство просто не начинается. Защита дольщиков в случае двойной продажи происходит в судебном порядке путем признания права собственности. Защитой от двойной продажи является именно своевременное обращение в суд с исковым заявлением. В случае, когда вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, претендующий на эту квартиру кредитор утрачивает право требовать передачи квартиры (ст. 398 ГК РФ). С другой стороны, если вещь еще не передана лицу, имеющему на нее право собственности, и на нее претендуют несколько кредиторов, Гражданский Кодекс устанавливает приоритет того из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, чем у других. Если же невозможно установить, чье обязательство, на основе которого предъявляется требование о передаче квартиры, возникло раньше всех, квартира подлежит передаче тому кредитору, который первым позаботился о защите своего права, т.е. предъявил исковое заявление. Кредитор, которому должна быть передана вещь, может вместо требования об отобрании квартиры у должника предъявить ему требование о возмещении убытков, ставших результатом нарушения обязанности должника передать ему принадлежащую ему квартиру.
Наибольшую защиту гражданам от двойной продажи гарантирует Договор участия в долевом строительстве. Он заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственную регистрацию таких договоров осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы. Уступка прав требований по договору также подлежит государственной регистрации.
Основная цель принятого Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» — защита граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости от двойной продажи.
Закон ставит существенные условия застройщикам, выполнение которых необходимо для возникновения права на реализацию квартир в строящихся домах:
— получения разрешения на строительство;
— опубликования проектной декларации;
— государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
При этом в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий при привлечении средств граждан, граждане вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ.
Определены условия, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве:
1. Четкое определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (конкретной квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства.
3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
4. Договором долевого участия в обязательном порядке устанавливается гарантийный срок на объект долевого строительства (жилых многоквартирных домов).
5. Введена государственная регистрация договора долевого участия и уступки прав требований по договору долевого участия.
6. Установлена обязанность компании-застройщика использовать денежные средства граждан-инвесторов по целевому назначению.
7. Новый Закон значительно усложнил порядок расторжения договора компанией-застройщиком.
8. Не совсем понятной является и норма о солидарной ответственности банка и застройщика в случае, если строящийся дом находится в залоге у банка.
10. Органу по надзору и контролю в области долевого строительства предоставлены широкие полномочия, в том числе осуществление контроля за целевым использованием средств.
11. Помимо рассмотренных выше положений Закон об участии в долевом строительстве содержит еще ряд положений, направленных на защиту граждан от двойной продажи. В частности, четко определены порядок передачи объекта недвижимости, порядок залога объекта строительства, особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и другие.
Также для защиты от двойной продажи в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы проводится учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров. Учетная регистрация — внесение в реестр учета инвестиционных контрактов (договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья), о чем на контракте (договоре) делается запись в виде регистрационного номера, заверенная подписью ответственного сотрудника Департамента и печатью Департамента.
Для защиты от двойной продажи следует обязательно выяснить следующее: как долго застройщик работает на рынке недвижимости; есть ли у него опыт строительства именно той категории зданий, которая вас интересует; какова организационно-правовая форма компании, в которую вы решили обратиться? Проще всего выяснить стаж застройщика на рынке недвижимости — практически у всех солидных строительных компаний есть собственные сайты в сети Интернет, подробная информация об объектах публикуется в СМИ. Кроме того, существуют ассоциации и союзы компаний, занимающихся строительством и продажей недвижимости, например, такие, как Российская гильдия риелторов. Далее следует убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов. Лучше всего защиту от двойной продажи доверить опытному юристу, имеющему опыт сопровождения сделок по покупке квартир в новостройках. Юрист проверит, сколько лет существует данная компания, сколько объектов было ею построено, имелись ли в арбитражном суде споры между этой компанией и застройщиками, насколько контракт между компанией — поставщиком и застройщиком уже исполнен, а также наличие оплаты по контрактам, иное.
Статью подготовил Адвокат Сухов Олег Владимирович
Источник: Дом и Закон