Количество жилья, приобретаемого в ипотеку, все больше увеличивается – только в 1 квартале 2017 года было выдано ипотечных кредитов более чем на 300 млрд рублей. Срок кредитного договора, при этом, чаще всего составляет около 10-15 лет. Это очень большой отрезок времени, в течение которого многие сталкиваются с необходимостью продажи заложенной недвижимости.

Особых сложностей при продаже ипотечной квартиры нет, однако есть ряд нюансов, которые стоит учитывать. Так, не стоит забывать о том, что согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе пользоваться имуществом, но не распоряжаться им. Другими словами, чтобы совершить какую-либо сделку с залогом вам потребуется разрешение банка. Не стоит пренебрегать этим условием, поскольку иначе вас могут обвинить в нарушении кредитного договора. О том, как можно продать квартиру, купленную в ипотеку, расскажет президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов.

Рассмотрим основные способы продажи квартиры, приобретенной в ипотеку.

1. Досрочное погашение задолженности

Самый простой способ – заплатить кредит, снять обременение и затем уже провести обычную сделку купли-продажи. Однако важный момент – изучите ваш кредитный договор на наличие пункта, предусматривающего досрочное исполнение обязательств. 

Если сумма задолженности небольшая, то можно взять кредит, который пойдет на погашение долга. Возросшее количество сделок с залоговой недвижимостью привело к тому, что крупные банки предлагают специальные программы по выдаче средств на погашение ипотеки. Закрыть кредит вы сможете сразу после получения денег за квартиру.

Если сумма значительная, и брать кредит желания нет, то можно найти покупателя, который согласится погасить задолженность. Заключается предварительный договор, по которому передается задаток в необходимом для снятия обременения размере. В этом случае узнайте у банка, в течение какого времени проводится снятие обременения. Лучше всего заранее договориться со специалистами, чтобы они подготовили закладную, а при необходимости – пригласили своего сотрудника, который будет вас сопровождать на сделке. Если присутствует сотрудник банка, то он подает заявление на снятие обременения, а затем уже вы подаете договор купли-продажи.

2. Продажа с участием банка

Сама по себе схема мало чем отличается от первого способа, но участие банка может послужить дополнительной гарантией для покупателя. Банк в этом случае выступает, по сути, в роли заинтересованного посредника, который помогает провести сделку.

Для начала покупатель обращается в кредитную организацию, где составляется предварительное соглашение о продаже. Часто банки требуют его нотариального заверения, хотя это и не обязательно. Продажа происходит с использованием двух банковских ячеек, в первую из которых закладываются деньги для банка (в размере оставшейся задолженности), во вторую – сумма для продавца.

После этого с квартиры снимается обременение, и затем можно проводить регистрацию в обычном порядке. Банк и продавец получают доступ к денежным средствам после проведения регистрации, так что покупатель в данном случае практически ничем не рискует.

3. Переоформление кредита на нового заемщика

Этот способ, по сути, предполагает продажу заемщиком своих долговых обязательств перед банком. К нему прибегают в тех случаях, когда у покупателя нет достаточной суммы средств для погашения задолженности, а банк согласен на замену сторон в обязательстве. С покупателем заключается договор о переводе оставшейся на него суммы займа, вследствие чего он становится как собственником квартиры, так и стороной по кредитному договору.

Для покупателя процесс мало чем отличается от обычного оформления ипотеки – он также представляет необходимые документы в банк, который проверяет его платежеспособность и кредитную историю, после чего принимает решение. Однако следует учитывать, что новый заемщик должен соответствовать всем требованиям, которые изначально предъявлялись для одобрения кредита. Данный способ подразумевает минимальное участие сторон, так как оформлением всех документов и перерегистрацией залога занимается банк. 

В целом можно сказать, что процесс продажи квартиры, являющейся предметом залога, становится все проще, и стороны ничем не рискуют. Продажа ипотечной квартиры может быть выгодной сделкой как для покупателя, так как зачастую они продаются по сниженной цене, так и для продавца, особенно, если изначально приобретался объект незавершенного строительства.