История правоотношений покупателя, как в последствии установил суд -дольщика, объекта недвижимости и компании ЛЭК-1 (ныне ООО "Л1-1", "ЛЭК") началась в далеком 2008 году. Дольщик получил большой валютный ипотечный кредит и предал эквивалентную рублевую денежную сумму в «ЛЭК». В обмен на переданную денежную сумму с дольщиком заключили предварительный договор купли-продажи квартиры. В тот же момент в договоре был указан срок окончания строительства июль 2009 года. Однако, компания «ЛЭК» не построила дом в срок. По прошествии нескольких лет дольщик стал обращался в "ЛЭК" и просить поменять объект недвижимости на построенный, вернуть деньги и т.д.
Понимая то, что вопрос дорогостоящего объекта недвижимости должен решаться специалистом, дольщик привлек адвоката Антона Лебедева к данному делу.
В декабре 2014 года дольщиком было направлено требование о возврате денежных средств в связи с отказом от договора в рамках ст. 9 Закона "Об участии в долевом строительстве" №214-ФЗ участии и ст. 32 Закона "О защите прав потребителей". Такая конструкция была выбрана для того, что бы любая правовая оценка такого договора приводила к обоснованности требования дольщика. Позже Конституционный суд РФ высказался о невозможности отказа по Закону "О защите прав потребителей" обозначив свою позицию в определении Конституционного суда РФ от 23.04.2015 года.
Поскольку какого-либо заслуживающего внимания ответа от компании Л1-1 не последовало, дольщик был вынужден обратиться в суд за защитой своих интересов. Требование дольщика были основаны на Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013.
В ходе судебного разбирательства денежные средства, внесенные дольщиком по предварительному договору купли-продажи, были компанией возвращены до вынесения решения. Таким образом ответчик уменьшил сумму взыскания, а, значит, и размер возможного штрафа за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке (ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»). Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга исковые требования удовлетворены частично: взысканы расходы по оплате государственной пошлины, исковые требования о взыскании неустойки и штрафа оставлены без удовлетворения. Фактически суд не воспользовался Обзором практики и просто проигнорировал все его положения.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки, предусмотренной положениями Закона об участии в долевом строительстве, Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга исходил из того, что сложившиеся между сторонами правоотношения не регулируются данным Федеральным законом, поскольку договор долевого участия в строительстве может быть заключён только с застройщиком, привлекающим денежные средства для строительства многоквартирного дома, однако ответчик является инвестором, имеющим право требования на квартиру в строящемся доме.
Смольнинский районный суд дополнительно указал на то, что разрешение на строительство дома было получено до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, что согласно ч. 2 ст. 27 указанного закона не позволяет применить его к возникшим правоотношениям. С таким положением дел ни дольщик ни его адвокат были не согласны и ими было принято решение о подаче апелляционной жалобы в Санкт-Петербургский городской суд.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда решение суда первой инстанции отменено в части отказа во взыскании штрафа, с ответчика взыскан штраф на основании п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в размере 200 000 рублей, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Удовлетворение требования в таком размере было воспринято как издевка, поскольку ожидание квартиры длилось около 7 лет и на этот срок была передана существенная денежная сумма, даже государственная пошлина за обращение в суд составила 60 000 рублей.
Обращение в Кассационном порядке в Санкт-Петербургский городской суд также не принесло результатов, что было ожидаемо стороной истца. Европейский суд по правам человека неоднократно высказывался об «эффективности» данной инстанции.
Сама схема реализации жилья выглядела как заключение предварительного договора купли-продажи между покупателем и инвестором. В свою очередь инвестор имел договор с застройщиком. Именно это и сыграло основную роль при принятии судебных актов в Санкт-Петербурге. Такой инвестор в судах заявлял, что он не является застройщиком, т.к. разрешение на строительство выдано не на него, а на другую компанию. Иными словами продавец прикидывался партнером застройщика. Аргументы о том, что согласно Закону «Об участии в долевом строительстве» только застройщик имеет право привлекать денежные средства и факт привлечения денежных средств очевиден, тогда не помогли судам Санкт-Петербурга дать правильную оценку правоотношениям дольщика и компании.
Последовавшее обращение в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, принесло свои результаты. Жалобе был дан ход и вскоре Верховный суд РФ запросил судебное дело в Москву.
По мнению Верховного суда РФ действие Закона "Об участии в долевом строительстве" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 01.04.2005, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Верховный суд РФ дал свою оценку решениям судов Санкт-Петербурга: "Принимая во внимание, что заключённая между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учётом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после 1 апреля 2005 г., поэтому вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Закон об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком, нельзя признать правильным".
Фактически Верховный суд в своем определении №78-КГ16-13 от 10.05.2016 подтвердил свою позицию, ранее высказанную в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013. Почему этого не смогли сделать суды Санкт-Петербурга в отношении компании Л1 (ЛЭК) без вмешательства Верховного суда РФ осталось загадкой.
Верховный суд постановил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Только в июне 2016 года Санкт-Петербургский городской суд, получивший определение Верховного суда РФ с указанием на неправильное неприменение Закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ, применил положения закона и взыскал крупную денежную сумму в виде процентов и штраф по Закону «О защите право потребителей». Так закончилась история с применением Закона «Об участии в долевом строительстве» к отношениям дольщика и компании Л1 («ЛЭК»).
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев