Наконец-то была оглашена резолютивная часть апелляционного определения по делу о взыскании денежных средств с Л1-1 (ЛЭК). Изначально покупатель квартиры в 2008 году заключил договор с компанией ЛЭК, однако, квартиры свое не дождался. Покупатель вел длительную переписку с компанией, которая не принесла результатов.
В декабре 2014 года дольщиком было направлено требование о возврате денежных средств в связи с отказом от договора. Далее был подан иск в суд. Требование дольщика были основаны на Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013.
Квалификация предварительного договора, как договора участия в долевом строительстве была выгодная для стороны истца, в связи с положениями законодательства о прекращении срока действия предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Данную ситуацию мы уже освещали ранее в нашей публикации "Срок действия предварительного договора купли-продажи"
В ходе судебного разбирательства денежные средства, внесенные дольщиком по предварительному договору купли-продажи, были компанией возвращены до вынесения решения. Таким образом ответчик уменьшил сумму взыскания, а, значит, и размер возможного штрафа за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке (ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»). Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга исковые требования удовлетворены частично: взысканы расходы по оплате государственной пошлины, исковые требования о взыскании неустойки и штрафа оставлены без удовлетворения. Далее мы пошли в апелляцию.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда решение суда первой инстанции отменено в части отказа во взыскании штрафа, с ответчика взыскан штраф на основании п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в размере 200 000 рублей, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Удовлетворение требования в таком размере было воспринято как издевка, поскольку ожидание квартиры длилось около 6 лет и на этот срок была передана существенная денежная сумма, даже государственная пошлина за обращение в суд составила 60 000 рублей. А это максимальная госпошлина для судов общей юрисдикции.
Сама схема реализации жилья выглядела как заключение предварительного договора купли-продажи между покупателем и инвестором. В свою очередь инвестор имел договор с застройщиком. Именно это и сыграло основную роль при принятии в последствии судебных актов в Санкт-Петербурге. Такой инвестор в судах заявлял, что он не является застройщиком, т.к. разрешение на строительство выдано не на него, а на другую компанию. Иными словами продавец прикидывался партнером застройщика. Аргументы о том, что согласно Закону «Об участии в долевом строительстве» только застройщик имеет право привлекать денежные средства тогда не помогли судам Санкт-Петербурга дать правильную оценку правоотношениям дольщика и компании.
Последовавшее обращение в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, принесло свои результаты. Жалобе был дан ход и вскоре Верховный суд РФ запросил судебное дело в Москву. Верховный суд в своем определении 78-КГ16-13 от 10.05.2016 дал свою оценку происходящему в нашем деле, а именно:
"Принимая во внимание, что заключённая между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учётом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после 1 апреля 2005 г., поэтому вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Закон об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком, нельзя признать правильным".
Более подробно данная тема описана в нашей публикации «Л1: Я не застройщик, я партнер».
Таким образом, Верховный суд РФ высказал свое мнение по поводу партнерства с застройщиком с целью исключения применения норм Закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Фактически данное определении может быть использовано при разрешении аналогичных дел с застройщиками.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев