В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или правового акта, является оспоренной и может быть признана судом недействительной. Согласно ч. 2 ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан на строительство допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений в соответствии с законодательством о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Практически все кооперативы созданы форме ЖСК, следовательно, их деятельность регулируется Жилищным кодексом РФ. В соответствии с ч. 3 ст. 110 ЖК РФ, ЖСК выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным ему разрешением на строительство. Таким образом, именно наличие разрешения на строительство должно давать возможность ЖСК привлекать пайщиков и получать их денежные средства.
В ч. 2.1. ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ говорится о том, что привлечение денежных средств граждан на строительство с нарушением закона является одним из оснований для признания договора недействительным в судебном порядке и возврата гражданину денежных средств с процентами.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации предъявляемым требованиям и дает застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
Таким образом, для привлечения денежных средств граждан ЖСК должен обладать статусом застройщика, иметь на определенном праве земельный участок, на котором ведется строительство, а также иметь разрешение на строительство.
материал подготовил адвокат Антон Лебедев