Преимущественное право покупки доли квартиры
Будучи в браке супруги купили квартиру в совместную долевую собственность и оформили договор купли-продажи по одной второй доли на каждого из супругов.
Договор купли-продажи зарегистрирован в 1996 году в Комитете муниципального жилья. Больше договор купли продажи квартиры и права, вытекающие из договора, нигде не регистрировались.
По истечении определенного времени супруги брак расторгли. Несовершеннолетние дети остались проживать с матерью.
Через некоторое время после расторжения брака бывший супруг направил супруге телеграмму с предложением о выкупе у него своей доли квартиры по определенной им цене.
Вопросы, которые подлежат разъяснениям:
1. Можно ли обратиться в суд с исковыми требованиями о признании за супругой доли квартиры более, чем одна вторая доля, установленная в договоре купли-продажи, с учетом интересов несовершеннолетних детей;
2. Необходимо ли регистрировать ранее возникшее право собственности на долю квартиры, из договора купли-продажи, заверенного нотариально и зарегистрированного в Комитете муниципального жилья в 1996 году;
3. Что стоит предпринять относительно полученной телеграммы с уведомлением о преимущественном праве покупки доли квартиры в указанные сроки и за указанную цену.
1. Можно ли обратиться в суд с исковыми требованиями о признании за супругой доли квартиры более, чем одна вторая с учетом интересов несовершеннолетних детей.
Закон не предусматривает такого права в рассматриваемом примере.
В соответствии со статьей 39 СК РФ:
1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
Приведенная выше статья регулирует правила раздела имущества супругов, которое принадлежит им на праве совместной собственности без определения долей, но не долевой собственности. При этом пункт 1 указанной статьи признает преимущественное и главенствующее право супругов определять доли путем заключения договора или соглашения, относительно приобретаемого имущества. Что и было сделано супругами в нашем примере, когда они осуществили сделку купли-продажи, приобретя квартиру в равнодолевую собственность.
В соответствии со статьей 244 ГК РФ:
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
На основании статьи 256 ГК РФ:
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
В рассматриваемом нами примере видно, что супруги не просто купили квартиру, а купили ее в равнодолевую собственность, т.е. установили иной режим собственности (долевая собственность в равных долях), нежели в общем виде предусматривают Гражданский и Семейный кодексы.
Возвращаясь к вышеуказанному пункту 1 статьи 39 СК РФ, можно утверждать, что данная статья не применима к имуществу, приобретенному супругами во время брака в совместную долевую собственность с определением доли каждого супруга.
Статьи Гражданского или Семейного законодательства, позволяющей обратиться в суд с требованиями по отсуждению в свою пользу доли имущества более той, чем предусмотрено в договоре между супругами, приобретающими такое имущество, не существует.
2. Необходимо ли регистрировать ранее возникшее право собственности на доли квартиры, из договора купли-продажи, заверенного нотариально и зарегистрированного в Комитете муниципального жилья.
Договоры, по отчуждению или приобретению недвижимого имущества между физическими лицами до 1998 года подлежали регистрации в Комитете муниципального жилья города Москвы.
Для подтверждения наличия права собственности на недвижимое имущество дополнительно обращаться в УФРС по Москве (Регистрирующий обязательный государственный орган) нет необходимости, т.к. информация, содержащаяся в Комитете муниципального жилья, является обязательной и имеет юридическое значение по подтверждению статуса собственника за лицом, на чье имя зарегистрировано право собственности.
В случае осуществление сделки по отчуждению недвижимого имущества, лицо, отчуждающее объект недвижимости, зарегистрированный в Комитете муниципального жилья, должен написать заявление в УФРС по Москве (бланк заявления выдается должностными лицами УФРС) о регистрации ранее возникшего права, зарегистрированного в Комитете муниципального жилья.
Регистрация ранее возникшего права, а так же регистрация перехода права собственности по договору отчуждения осуществляются одновременно.
3. Что стоит предпринять относительно полученной телеграммы с уведомлением о преимущественном праве покупки доли квартиры в указанные сроки и за указанную цену.
При получении телеграммы, заказного письма от нотариуса, иного уведомления с предложением выкупить долю недвижимого имущества в соответствии с установленным законом правом на преимущественное право покупки доли в общей собственности, рекомендуем дать ответ с согласием на приобретение доли на указанных условиях. При этом, если нет желание или возможности выкупить предлагаемое имущество, на сделку советуем не выходить, телеграммы и заказные письма с предложениями покупки доли, не получать.
Источник: Дом и закон