Расторжение ДДУ в одностороннем порядке и взыскание неустойки

Всем добрый день (утро, вечер, ночь)!

Хотел бы в рамках этого форума поделиться своим опытом по одному из множества дел о взыскании неустойки и расторжении договора долевого участия, с коллегами, а также с дольщиками.



Ко мне обратился участник долевого строительства, которые приобрел квартиру и машиноместо по ДДУ в ЖК «Царицыно». Дом строился по фз-214.

Когда пришел срок сдачи объекта (готовой квартиры и машиноместа), объект передан не был. Предложение явиться для принятия объекта поступило через 6 месяцев после срока, указанного в договоре. В назначенное время дольщик явился на место и обнаружил абсолютно не пригодное для проживания помещение с абсолютно неустранимыми дефектами (не буду здесь описывать все полностью, но скажу, что дефекты были действительно не устранимы), дальше больше - мы пошли посмотреть машиноместо и оказалось, что оно скрыто под более чем полуметровым слоем воды.

Естественно дольщик отказался принимать объекты. А после всех требований Застройщик вообще перестал контактировать с дольщиком.

Было принято решение – расторгать договор долевого участия в одностороннем порядке (впоследствии оказалось в судебном).

Сначала я обратился к застройщику во внесудебном порядке с претензионным письмом, на что был получен ответ: что мы можем забрать уплаченные нами по ДДУ деньги, а предусмотренные законом штрафы и неустойки в досудебном порядке они выплачивать не будут – политика руководства.

Так как стоимость квартиры за несколько лет выросла, да и стоимость самих денег упала, было принято решение обращаться в суд.

В общем, я стал составлять заявление в суд.

Если кратко (более подробно все изложено в прикрепленном исковом заявление), то на этапе застройки около 2-х лет назад было вложено 6 037 475 рублей. в квартиру и 570 000 р. в машиноместо.

В суде мы выдвинули требования на более чем 12 000 000 рублей с учетом неустойки и штрафа по ЗПП в 50%.

В суде представитель Застройщика заявил о том, что размер суммы, от которой рассчитывалась неустойка должен быть снижен, в силу того, что изначально денежные средства были оплачены согласно предварительному договору, а только через несколько месяцев был заключен ДДУ и денежные средства по предварительному договору были зачислены в счет оплаты по ДДУ, но данный аргумент не имел под собой юридических оснований в силу сложившейся судебной практики и разъяснений Верховного суда на этот счет (прилагаю несколько файлов с судебной практикой и разъяснениями)

Естественно Застройщик в суде заявлял требования, согласно ст. 333 ГК РФ о снижении размера неустойки.

Это, честно сказать, самый “тонкий” момент во всей истории. В силу того, что у Застройщика в принципе не особо много оснований для снижения размера требований, которые может удовлетворить суд, то ст.333 ГК РФ, является практически единственной нормой, согласно которой размер требований по взысканию неустойки может быть существенно пересмотрен.

Статья 333 ГК РФ предусматривает право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

На этот счет, я рекомендую ознакомиться с Пленумом Верховного суда от 04.12.2012г, а также с остальной судебной практикой и подготовить доказательную базу, для подтверждения понесенных Вами расходов, которые были направлены на компенсацию ущерба, возникшего из-за задержки в сдаче объекта. То есть Вам будет необходимо доказать соразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательства по сдаче объекта в установленный договором срок застройщиком.

От того, насколько аргументировано и документально подтверждено Вы сможете доказать понесенные Вами расходы, в результате срыва сроков строительства, будет зависеть размер удовлетворенных требований.

Сразу отмечу, что многих может сбивать с толку тот факт, что норма, обязывающая застройщика выплатить неустойку, в случае задержки в сдаче объекта, установлена императивно (содержит абсолютно определенное правило, которое не может быть изменено в процессе ее реализации). Статья 333 ГК РФ о снижении размеров взыскиваемой неустойки не должна применяться к законной неустойке, поскольку последняя определяется императивной нормой.

Не должна, НО применяется… В настоящий момент только готовятся поправки к Гражданскому кодексу РФ в части дополнения ст. 333. Но это пока в проекте, а в реальной практике суды РФ снижают размер требований о взыскании неустойки по заявлению Ответчика, согласно ст. 333 ГК РФ. Да, кстати, данная норма применяется только по заявлению Ответчика, на усмотрение суда данная норма применена быть не может.

Напомню, что я в вышеуказанном случае заявлял требования о расторжении договора долевого участия и взыскания всех оплаченных по договору денежных средств, неустойки, расходов и штрафа по ЗПП.

Судебный процесс состоял из трех судебных заседаний, далее был процесс по исполнению решения суда и получению денежных средств, но об этом отдельно. Сразу скажу, что деньги я взыскал в полном объеме.

Я смог аргументировано доказать размер требований о взыскании неустойки и обосновать сумму. При этом, несмотря на качественную доказательную базу с нашей стороны, суд, по заявлению Ответчика, все-таки снизил размер неустойки по ФЗ-214, но это снижение компенсировалось за счет штрафа по Закону о защите прав потребителей.

Несмотря на то, что в квартире и при приемке машиноместа были обнаружены очень серьезные дефекты, по сути неустранимые, мы пошли по пути взыскания неустойки за просрочку в сдаче объекта.

Строить свою позицию на основании данных о неустранимых дефектах и т.п. я намеренно не стал, так как считаю такой путь наиболее сложным и предоставляющим Ответчику гораздо больше вариантов для защиты своих прав, плюс в таком случае понадобилось бы проведение экспертизы, а это всегда риски и достаточно большое количество потерянного времени. А застройщик всегда рад затянуть процесс, так как «завтра» ситуация может в корне измениться.

Сумма удовлетворенных исковых требований составила 11 800 000 рублей, включая основную сумму задолженности по ДДУ, неустойку, согласно ФЗ-214, сумму щтрафа по ЗПП, расходы на оплату услуг представителя и моральный вред при первоначальной стоимости квартиры, оплаченной по ДДУ - 6 037 475 рублей и машиноместа в 570 000 рублей. Причем еще раз отмечу, что все деньги, до последней копейки удалось фактически взыскать с застройщика.

************

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 декабря 2013 года г. Москва

Нагатинский районный суд , в составе: председательствующий, федеральный судья Рощин О.Л., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Усикова ФИО6 к ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» о расторжении договора, взыскании неустойки за просрочку исполнения договора,

установил:

Усиков И.В. обратился в суд с иском к ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» о расторжении договора долевого участия в строительстве от г., взыскании денежных средств фактически уплаченных по договору долевого участия в сумме .; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с по в размере .; взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере .

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве квартиры, согласно которому ответчик обязуется в срок не позднее передать покупателю квартиру во вновь построенном объекте. Вместе с тем, несмотря на своевременное перечисление истцом денежных средств ответчику в сумме 6037475 руб., в порядке исполнения условий договора ответчик до настоящего времени не передал истцу указанную квартиру. На заявленную истцом претензию ответчик никак не отреагировал.

Представитель истца в судебное заседание явился, требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объёме.

Представитель ответчика ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» в судебное заседание явился, просил в иске отказать по доводам, изложенным письменно, не отрицая, что объект долевого строительства (квартира) до настоящего времени не передан истцу, просил снизить неустойку (проценты). Также просил отказать в иске полностью, так как данные . были оплачены истцом не по договору долевого участия в строительстве, а по ранее заключенному предварительному договору купли продажи указанной квартиры.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.1, 3 ст.6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ч.1 п.1 ст.9 Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

В соответствии с ч. 2 ст.9 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, между ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» (сторона 1) и ФИО5 ЕН. (сторона 2) был заключен договор долевого участия в строительстве.

Согласно договора ответчик обязался построить квартиру в доме по адресу: , вл. 7, кор. 9 за счёт как собственных так и привлечённых средств в срок до

Истцом обязательства по данному договору исполнены и перечислены ответчику денежные средства –

Ответчиком ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» свои обязательства не исполнены, объект строительства (квартира) до настоящего времени не создан и истцу по акту не передан.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве.

К указанным выше обстоятельствам применимы также правила ст. 309 и 310 ГК РФ, в соответствии с которыми обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч.2. ст. 452 ГК Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исследовав представленные доказательства и установив на их основании фактические обстоятельства дела, суд считает обоснованными доводы истца о наличии оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств по договору.

В связи с чем, с ответчика подлежат взысканию денежные средства, уплаченные по договору сторон от в размере

Доводы ответчика о том, что данные . были оплачены истцом не по договору долевого участия в строительстве, а по ранее заключенному предварительному договору купли продажи указанной квартиры, суд обоснованными признать не может, так как ответчиком не представлено доказательств возврата данных денежных средств истцу. Кроме того, в мае 2013 г. ответчиком именно истцу ФИО5 как участнику долевого строительства, выполнившего свои обязательства по оплате, направлялось извещение о возможности подписания акта приема-передачи квартиры.

В силу ст. 395 ГК Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку обязательство по выплате денежных средств не исполнено ответчиком до настоящего времени, то суд считает возможным удовлетворить требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

При этом, размер процентов исчисляется на основании ст. 9,10 ФЗ от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в двойном размере для физических лиц), но с – даты регистрации договора долевого участия.

Проценты за пользование чужими денежными средствами за период с по (дату подачи иска) за 892 дня составят (

Согласно содержания вышеприведенных ст. 9,10 ФЗ от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» данные проценты являются неустойкой.

Суд считает возможным применить ст.333 ГК РФ, и уменьшить сумму неустойки подлежащей уплате за нарушение обязательств, взыскав в пользу истца сумму неустойки в размере , при этом суд, в качестве исключительных обстоятельств, учитывает, что при реализации инвестиционного проекта имели место существенные изменения обстоятельств, из которых исходили стороны договора долевого участия в строительстве, при заключении договора, в части ненадлежащего исполнения Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции своих обязательств соинвестора, ненадлежащего исполнения обязательств по строительству многофункционального жилого комплекса генеральным подрядчиком проекта ЗАО «Мосфундаментстрой-6».

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Суд, учитывая обстоятельства данного дела, то, что неустойка является штрафной санкцией (пеней) за неисполнение обязательств и не должна являться мерой неосновательного обогащения кредитора, также учитывая баланс прав и интересов сторон, считает, что требуемая истцом сумма неустойки и штрафа явно не соразмерна последствиям нарушения обязательств и считает возможным, в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки до

В силу ст. 15 Закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем услуги прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд считает, что ответчик, допустив просрочку, связанную с передачей квартиры истцу и не предпринимая активных действий к устранению данного нарушения, а также уклоняясь от выплаты неустойки в добровольном порядке, нанес истцу моральный вред, компенсация которого составляет

Истцом в адрес ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» была направлена претензия по вопросу просрочки исполнения условий договора, в части нарушения срока сдачи квартиры с предложением выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств. Ответа от ответчика не поступило, в добровольном порядке законные требования истца удовлетворены не были.

Согласно ч.6 ст.13 ФЗ от «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присуждаемой судом в пользу потребителя.

В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Суд, учитывая обстоятельства данного дела, считает необходимым установить размер штрафа

В силу ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на представителя в сумме эту сумму разумной соотносимо объему защищаемого права, а также с учетом количества судебных заседаний в которых участвовал представитель истца и сложности дела.

Поскольку при подаче искового заявления истец был освобожден от уплаты госпошлины в доход государства, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, подлежит взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Усикова ФИО9 к ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» о расторжении договора, взыскании неустойки за просрочку исполнения договора, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор долевого участия в строительстве от г., заключенный между ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» и Усиковым ФИО10

Взыскать с ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» в пользу Усикова ФИО11: сумму, оплаченную по договору –

В остальной части исковые требования ФИО1, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд (через Нагатинский районный суд ) в течение месяца, путем подачи апелляционной жалобы.

Федеральный судья Рощин О.Л.