При приобретении квартиры, специалисты нередко советуют покупателю проконсультироваться с юристом. Подробнее о том, что включает в себя помощь юриста при покупке квартиры, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
1. Первоначально необходимо обратить внимание на квартиру, которую желает приобрести покупатель в собственность и на ее стоимость. Если цена квартиры предельно занижена по сравнению с аналогичным жильем, то задача юриста заключается в том, чтобы пояснить клиенту с какими последствиями он может столкнуться в будущем. В 90% случаев стоимость квартир занижают мошенники, поэтому связываться с покупкой такой недвижимости юристы не рекомендуют.
2. Составление договора купли-продажи квартиры и сопутствующих документов к нему. Договор купли-продажи квартиры юрист составляет таким образом, чтобы у покупателя были определенные гарантии в будущем. Юрист должен предусмотреть условия о моменте передачи денежных средств покупателем продавцу – до, после или в момент государственной регистрации перехода права собственности. Конечно, гарантией для покупателя будет служить условие о передаче денег после государственной регистрации или в момент регистрации, чтобы в дальнейшем, получив деньги, продавец от нее не уклонился. В противном случае покупатель будет вынужден обратиться в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи. Также следует указать способ передачи – банковская ячейка, наличными, аккредитивом или банковским переводом со счета покупателя на счет продавца.
3. Подготовить акт приема-передачи квартиры. Но прежде чем его подписывать, покупатель должен осмотреть квартиру и убедиться, соответствует ли она представленным фотографиям, выполнен ли ремонт, имеется ли сантехническое оборудование. Только после предварительного осмотра жилого помещения стоит подписывать акт приема-передачи.
4. Юрист должен пояснить, что помимо акта приема-передачи необходима расписку о том, что деньги за квартиру им приняты и получены. Как правильно составить расписку разъясняет юрист, чтобы в случае судебного спора суд счел ее надлежащим доказательством.
5. Задача юриста заключается в оказании помощи покупателю в сборе необходимых справок для проверки «юридической чистоты» квартиры. Это выписка из домовой книги или единый жилищный документ, в которых указывается количество зарегистрированных в квартире лиц и их возраст. Получить их можно в МФЦ или в ЕРЦ. Расширенная выписка из Росреестра. Данные из ПНД и НД в отношении продавца.
6. Кроме того, юрист выясняет не состоит ли продавец в браке, а в случае расторжения брака, узнает когда он был расторгнут, и не приобреталась ли квартира в период брака. Если брак расторгнут, и не прошло трех лет со дня расторжения, а также наличия брачных отношений на день продажи жилого помещения, то требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости.
7. Справки из НД и ПНД о состоянии здоровья продавца требуются для того, чтобы заинтересованные лица впоследствии не могли оспорить сделку по основанию психических заболеваний и временной невменяемости продавца (ст. 177 ГК РФ), и покупатель сохранил за собой жилье.
8. Задача юриста выяснить, не наложен ли арест на квартиру или иные обременения, может ли она быть предметом договора купли-продажи. Эти данные указываются в выписке из ЕГРП, поэтому необходимо ее запросить и изучить.
9. Проверка полномочий продавца на продажу квартиру. Если квартиру продает не собственник, то от собственника требуется нотариально удостоверенная доверенность на продажу конкретного жилого помещения. Однако не всегда лицо, действующее по доверенности, делает это добросовестно. Юристу следует сверить паспортные данные, указанные в доверенности, на их соответствие. Также рекомендуется проверить, не числится ли доверенность в реестре отмененных, который ведется на официальном сайте Федеральной Нотариальной палаты РФ. Если доверенность отменена, то представитель не имеет права на совершение сделки.
10. Проверка платежеспособности гражданина в связи с введением норм о банкротстве гражданина. Категория неплатежеспособности довольно непонятная, т.к. на сегодняшний день судебная практика еще не сложилась. Чтобы покупателя обезопасить, адвокату необходимо истребовать справки с места работы продавца и сделать запрос в ФССП. Обратите внимание, что адвокату эти сведения получить проще, т.к. закон наделяет адвокатский запрос юридической силой, и организации и учреждения обязаны дать ответ на запрос в 30-дневный срок. Срок на оспаривание сделок должника, в случае поступления в отношении него заявления о банкротстве, составляет от 1 года до 3 лет. Поэтому, чтобы не отдать квартиру за долги продавца, необходима помощь адвоката для сбора документов.
Итак. Помощь юриста при покупке квартиры необходима, чтобы оградить покупателя от возможных рисков и последствий, которые могут повлечь судебные тяжбы за объект недвижимости.
Автор: адвокат Олег Сухов