Продать квартиру не всегда просто, особенно в период кризиса. Кроме того, продавцу необходимо себя обезопасить, чтобы в дальнейшем недвижимость не стала предметов судебного спора. Подробнее о том, что включает в себя помощь юриста при продаже недвижимости, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
1. С 1 января 2016 года НДФЛ от продажи недвижимости находившейся в собственности гражданина менее установленного срока будет исчисляться по новым правилам. Теперь продать квартиру по заниженной стоимости с целью избегания уплаты налога не удастся. Поэтому юрист может посоветовать, по какой стоимости продать квартиру – кадастровой или рыночной. Кроме того, некоторые продавцы не располагают информацией о том, за кем сохраняется право освобождения от уплаты налога, а за кем нет, и на каких лиц распространяются новые правила.
2. Помощь при составлении договора купли-продажи недвижимости и необходимой документации к нему. Он должен быть составлен таким образом, чтобы продавец гарантированно получил сумму, указанную в договоре, а покупатель заплатил, не уклоняясь. Для этого используются банковские ячейки или аккредитив, способные максимально устранить возможные риски при должном и внимательном оформлении документов и закладки/переводе денег.
3. Подписание акта приема-передачи должно быть совершено после осмотра квартиры, продавец, соответственно, создает все условия для того, чтобы недвижимость была принята. Юристы рекомендуют информировать покупателя о недостатках объекта недвижимости, т.к. в дальнейшем покупатель может предъявить в суд требования, связанные с передачей недвижимого имущества ненадлежащего качества или о расторжении договора.
4. В договоре купли-продажи должны быть указаны его существенные условия – предмет и стоимость. Предмет – это само помещение, его расположение, площадь, номер, адрес, этаж. Цена должна быть согласована сторонами. Также, если есть недостатки в квартире, то следует сразу предупредить об этом покупателя, чтобы избежать расторжения договора купли-продажи. Расторгнуть договор возможно и в случае не указания на предмет или стоимость.
Если продавец желает продать часть земельного участка, он должен ее выделить, в противном случае договор купли-продажи будет признан незаключенным, т.к. невозможно определить границы участка.
Если в жилом помещении зарегистрированы иные лица, помимо собственника, в договоре они и их права должны быть обязательно указаны – прекращаются такие права оформляемой сделкой или сохраняются.
5. Помощь юриста необходима и в случаях, когда продавец хочет взять денежную сумму во исполнение и заключение договора в будущем. Многие не понимают разницу между авансом и задатком, а она существенна. Аванс не подлежит возврату, тогда как задаток возвращается, иногда в двойном размере. Если продавцу выплачивается задаток, а он отказывается от продажи недвижимости, то возникает обязанность выплаты двойной суммы задатка, которая зачастую может быть довольно высокой.
6. Продавец является заинтересованным лицом в том, чтобы сделка впоследствии не была оспорена. Поэтому в помощь покупателю ему следует представить документы из ПНД и НД о том, что он психически и эмоционально здоров. Также требуется нотариально удостоверить согласие супруга продавца на продажу недвижимости. Это необходимо и тем лицам, брак которых расторгнут, но со дня расторжения не прошло трех лет, и общее недвижимое имущество не поделено между супругами.
7. Чтобы в дальнейшем не было претензий к продавцу, рекомендуется самостоятельно предоставить покупателю выписки из ЕГРП, домовой книги и финансово-лицевого счета. В последнее время два последних документа заменяет один - единый жилищный документ. Первый подтверждает права продавца на помещение и отсутствие обременений. Выписка из домовой книги фиксирует зарегистрированных в квартире лиц, а выписка из финансово-лицевого счета свидетельствует об отсутствии или наличии задолженности за коммунальные услуги.
Итак. Чтобы продать объект недвижимости – земельный участок, квартиру или дом, необходимо обратиться к юристу или адвокату. Если сделку по отчуждению недвижимости будет сопровождать профессиональный юрист, то оспорить в будущем ее будет практически невозможно.
Автор статьи: адвокат Олег Сухов, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»