Вексельная схема
Продажа квартир в новостройках на этапах строительства в настоящее время все больше реализуется по предварительным договорам купли-продажи недвижимости под вексель (вексельная схема).
Самой распространенной схемой реализации недвижимости в новостройках является вексельная схема, когда вместе с заключением предварительного договора, направленного на приобретение в будущем определенного объекта недвижимости, заключается так же договор, по которому клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. «При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключаются два договора. Предварительный договор купли-продажии, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя». Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей ценную бумагу, только переданные денежные средства в оплату векселя, но не квартиру. С такой практикой и проблемой столкнулись юристы нашего Центра при реализации квартир несколько лет назад, проблемной компанией являлся Стройметресурс.
Какие риски несет соинвестор, заключая инвестиционный или предварительный договор купли-продажи под вексель.
По Гражданскому кодексу вексель — это «ничем не обусловленное обязательство». Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем вместо квартиры не решит вернуть соинвестору полученные от него денежные средства, разумеется, обесцененные инфляцией.
Кстати, не исключено, что к моменту погашения векселя, то есть когда у соинвестора появится право требовать получение квартиры или заключение основного договора по приобретению недвижимости, фирма-векселедатель прекратит свое существование.
Очень распространена практика исполнения договоров вексельной схемы, когда основной договор застройщики не заключают в срок связи с тем, что не могут оформить на себя право собственности на уже созданный объект недвижимости либо объект еще не создан и нет акта приема дома в эксплуатацию, а так же не подписаны акты приема-передачи квартир и нежилых помещений.
Юридическая сложность так же состоит в том, что предварительный договор, обеспеченный векселем, по существу, является ничтожной (притворной) сделкой.
Последствиями для дольщиков — физических (юридических) лиц могут быть возврат ранее полученных застройщиком денежных средств по ничтожной сделке при обращении в суд.
Таким образом, если договор инвестирования, долевого участия в строительстве и т.п. договор, который по сложившейся судебной практике подпадает под регулирование законодательства о защите прав потребителей, гарантирует интересы дольщика путем наложения в качестве штрафных санкций на Застройщика неустойки и/или возмещения убытков, то при заключении предварительного договора купли продажи квартиры или векселя — перечисленных гарантий дольщик будет лишен.
В настоящее время ряд дольщиков испытывают трудности с регистрацией договоров. Дело в том, что соответствующие органы просто не знают, как надо регистрировать подобные договоры.
Стоит обратить внимание еще на одну негативную особенность, а именно. Если при возникшей сложности с оформлением документов на объект при окончании строительства дольщик имеет возможность обратиться в суд и признать за собой право собственности в судебном порядке, то при вексельной схеме или схеме предварительного договора купли продажи, такой возможности у дольщика не будет. При определенной несогласованной работе Застройщика с местными органами власти, или возникновении любых других негативных нюансов дольщики рискуют фактически пользуясь приобретенным имуществом десятилетиями юридически не иметь на него оформленных документов. А указанные проблемы встречаются очень часто.
Источник: Дом и закон