Земля относится к недвижимому имуществу, право собственности на которою могут, как возникать, так и прекращаться. Подробнее о прекращении права собственности на землю, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Прекращение права собственности на землю регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами. В ст. 44 ЗК РФ указано, что право владения, пользования и распоряжения земельным участком прекращается в случае отчуждения участка, отказа от него и по иным основаниям. Другие основания непосредственно связаны с принудительным изъятием, которые закреплены в статьях 239, 239.2, 272, 279, 282, 284-286 ГК РФ.
Отчуждение связано с волей лица, которое желает продать участок, подарить или обременить рентой. Собственник земельного участка совершает указанные действия посредством заключения договора, после подписания которого в территориальном органе Росреестра регистрируется переход прав владения, пользования и распоряжения.
Чаще всего принудительно земля собственника изымается для государственных или муниципальных нужд. Первоначально муниципалитет предлагает лицу добровольно заключить соглашение об изъятии с целью предотвращения судебного спора. При достижении сторонами согласия по всем условиям договора, право собственности прежнего лица на него прекращается, а орган местной власти становится его полноправным владельцем. Кроме того, муниципалитет выплачивает компенсацию, покрывая выкупную цену, которая подразумевает рыночную стоимость изымаемого земельного участка и находящейся на нем недвижимости с возмещением убытков – реального ущерба и упущенной выгоды. При этом законодатель подчеркивает, что компенсация стоимости должна быть равноценна, разумна и обоснованна. При отсутствии согласия лица на заключение соглашения с муниципальным образованием, спор о судьбе земельного участка разрешается судом.
Следующим основанием для изъятия земли, является ее использование не в соответствии с целевым назначением. Земельный участок предоставляется владельцу для определенных целей, например, для производства сельскохозяйственной продукции, жилищного строительства и пр. Если собственник не использует землю для указанных в правоустанавливающем документе нужд в течение трех лет, то муниципалитет вправе применить норму ст. 284 ГК РФ и изъять участок. Однако в трехгодичный срок не входят периоды, которые потребовались лицу для освоения территории и те, в которые оно не могло пользоваться участком в силу возникших форс-мажорных обстоятельств, например, стихийные бедствия.
Муниципалитет вправе изъять земельный участок у собственника и по иному основанию. Например, статья 285 ГК РФ делегирует такое полномочие органу власти, если нарушаются правила пользования землей. В частности, сюда относится загрязнение и захламление участка. В статье 42 ЗК РФ указано, что собственник обязан облагораживать и заботиться о сохранении почв, принимать меры защиты от водной и ветровой эрозии, предотвращать зарастание земель сорняками и кустарниками. Помимо изъятия участка, суд вправе взыскать ущерб за его ненадлежащее содержание в соответствии со ст. 76 ЗК РФ.
Проверка соблюдения правил пользования земельными участками осуществляется органом исполнительной власти путем проведения государственного земельного надзора. Если в ходе контроля обнаружится, что землевладелец не принимал мер по сохранению и не соблюдал правила эксплуатации земли, то должностное лицо выдаст ему предписание с требованием об устранении нарушений, указывая срок исполнения. Не ликвидировав их, собственник может быть лишен земельного участка. Реализуется он посредством организации публичных торгов. Более того, недобросовестного собственника участка допустимо с точки закона привлечь к административной и уголовной ответственности.
Итак. Прекращение права собственности на земельный участок происходит как в добровольном порядке, так и в принудительном. Детально указанные процедуры регламентированы нормами гражданского и земельного законодательства.