Несмотря на то, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, существует ряд ограничений.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Для обхода пробела в законодательстве, в соответствии с которым реализовать свое право собственности доли жилого помещения путем ее отчуждения, порой бывает невозможно, наши адвокаты рекомендуют совершать иные сделки, не требующие соблюдение правил о преимущественном праве покупки, например, заключение договора дарения.
При продаже доли квартиры эта доля должна быть четко определена т.к. доли могут быть как равными, так и не равными. Деление на доли является абстрактным, а не фактическим. Т.е. физически доли не разделены, и доля квартиры продается без выдела отдельной комнаты, если порядок пользования квартирой не предусмотрен соглашением собственников долей или решением суда.
Таким образом, рекомендуется сначала определить порядок пользования жилым помещением, а затем продавать причитающуюся вам долю такого помещения.
Договор купли-продажи доли квартиры должен быть обязательно зарегистрирован в Управлении Федеральной Регистрационной Службы. Государственная регистрация договора купли-продажи возможна в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки. Для этого требуются следующие документы:
-3 экземпляра договора купли-продажи в простой письменной форме (для жилых помещений) ;
-документы БТИ;
-квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;
-правоустанавливающие документы на квартиры;
— выписка из домовой книги
-согласие супругов, если такие имеются (если имеется только один супруг, то согласие одного супруга).
Договор купли-продажи доли квартиры или иного жилого помещения не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поэтому юристы нашего Юридического Центра рекомендуют не тратить дополнительные денежные средства на нотариуса.
Стоит особо обратить внимание на порядок осуществления регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи доли жилого помещения. Что имеется в виду. Если собственнику принадлежит доля квартиры, комнаты, дома, коттеджа или иного жилого помещения, собственник может продать такую долю, но собственник не вправе продавать такую долю, дробя на несколько долей, или отчуждать долю жилого помещения, когда такая доля не определена, а собственнику принадлежит на праве собственности объект недвижимости в целом.
Источник: Дом и закон