Участника долевого строительства закон наделяет достаточно широкими гарантиями в области защиты интересов в случае ненадлежащего исполнения договора долевого участия (далее – ДДУ) со стороны застройщика. Одной из них является взыскание убытков с недобросовестной стороны. Подробнее о том, как взыскать убытки по ДДУ, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Нормы права
Взыскание убытков с застройщика регулируется ст. 15 ГК РФ, ст. 10 Закона № 214-ФЗ и ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей». Убытки взыскиваются только в том случае, если застройщик не исполнил надлежащим образом условия договора. Причем, обращаясь в суд с данным требованием, истцу необходимо доказать наличие нескольких условий: причинение вреда, незаконность действий застройщика, размер убытков и причинно-следственную связь.
Убытки по ДДУ
Законодатель указывает, что участник вправе требовать от застройщика возмещения убытков в полном объеме при условии, если стороны не предусмотрели их взыскание в наименьшем размере. Убытки включают в себя реальный ущерб и упущенную выгоду. Реальный ущерб – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение имущества. Например, часто возникает ситуация, когда застройщик в установленный срок дом в эксплуатацию не сдает, в силу чего дольщик должен снимать иное жилое помещение для проживания, затрачивая собственные денежные средства.
Упущенная выгода часто именуется, как неполученные доходы, которые лицо приобрело бы при обычных условиях гражданского оборота. В частности, если участник вложил средства в новостройку с целью извлечения прибыли от сдачи квартиры по договору аренды или коммерческому найму, то он вправе подсчитать сумму, которую бы он заработал, и взыскать ее. Однако, как показывает практика, доказать неполученные доходы довольно сложно, т.к. истцы не предоставляют суду надлежащих сведений, достоверно подтверждающих обоснованность упущенной выгоды.
Процессуальные особенности
Взыскать убытки с застройщика можно либо в досудебном порядке, направив претензию с требованием об оплате, либо в судебном порядке, когда компания отказывается добровольно выплатить сумму убытков или оставляет претензию без внимания.
Чтобы предъявить требование к нарушившей стороне обязательства и возместить убытки, необходимо составить исковое заявление и подать его в суд. Изначально истцу следует определить подсудность и подведомственность спора. Чаще всего стороны ДДУ согласовывают подсудность в договоре, конкретизируя суд, в который они будут обращаться в дальнейшем при наличии спора. Если таковая не предусмотрена, то предстоит руководствоваться общим правилом, согласно которому иск предъявляется по месту нахождения застройщика, месту жительства истца или по месту исполнения договора.
К исковому заявлению прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины и пакет документов, обосновывающих требования дольщика. Копии документов предоставляются с иском. Они должны быть предъявлены суду в максимальном количестве, чтобы у последнего не возникло сомнений, влекущих отказ в удовлетворении заявленных требований. Если участника представляет доверенное лицо, то полномочия представителя должны быть подтверждены нотариальной доверенностью.
После вынесения судом решения, участнику выдается исполнительный лист, который предъявляется в банк для обращения взыскания денежной суммы, или направляется в отдел судебных приставов для исполнения.
Автор: адвокат Олег Сухов