Стараясь подготовить квартиру к сдаче в установленный срок, застройщики, порой, не проявляют особую заботу о качестве постройки, ввиду чего дольщикам приходится наблюдать одну и ту же картину: отсутствие перегородок, косые стены, отсутствие стяжки, сантехники, неправильное остекление и пр. В большинстве случаев исправлять нарушения быстрее и удобнее самостоятельно. Подробнее о том, как взыскать с застройщика недоделки по ДДУ, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Порядок взыскания недоделок
Процедура взыскания недоделок по ДДУ с застройщика начинается с досудебного урегулирования вопроса путем отправления дольщиком претензии об устранении недостатков квартиры. В документе следует помимо указания на повреждения, сослаться на статьи законов «О защите прав потребителей» и о долевом участии в строительстве (214-ФЗ). Более того, участнику долевого строительства в претензии рекомендуется назначить срок, за который застройщик должен устранить недоделки.
Законом 214-ФЗ статьей 7 регламентировано право дольщика на получение объекта недвижимости, соответствующего условиям договора. В случаях, когда застройщик сдает клиенту квартиру в ненадлежащем состоянии, с нарушениями, дольщик вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения собственных денежных средств, затраченных на восстановление объекта.
Если застройщик игнорирует претензию, не отвечая и не устраняя нарушения, то дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия в строительстве в одностороннем порядке, и потребовать возврата денежной суммы, уплаченной в счет договора, и оплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Эта процедура происходит в судебном порядке.
Если застройщик надлежащим образом не исполнил обязанности по договору, то по требованию участника долевого строительства он обязан выплатить неустойку (штрафы и пени), и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх нее. Здесь достаточно сложно доказать убытки, то есть реальный ущерб и упущенную выгоду. В основном, дольщики пытаются их обосновать, приобщая к материалам дела договор коммерческого найма, что якобы они не смогли сдать вовремя квартиру нанимателям и получить выгоду от такой сдачи, выраженную в денежном эквиваленте. Однако как показывает судебная практика, наличие одного договора аренды или найма, а равным счетом справки из агентства недвижимости о стоимости арендной платы сходной квартиры, не свидетельствуют о том, что сторона понесла убытки в связи с не заключением договора.
Если застройщик передал квартиру по площади меньшей, чем прописано в договоре, то дольщик вправе взыскать убытки в виде переплаты за разницу в квадратных метрах. Однако в просительной части искового заявления необходимо указать это требование, помимо основного. В противном случае, суд может отказать.
Кроме того, участнику долевого строительства следует помнить, что суд на основании статьи 333 ГК РФ вправе снизить размер неустойки, если посчитает, что он явно не соразмерен последствиям нарушения обязательств.
Гарантийный срок
Законодатель указывает, что все требования, которые относятся к недоделкам, дольщик вправе предъявить только в пределах гарантийного срока. Под гарантийным сроком принято понимать срок, в течение которого потребитель, выявив недостатки, вправе предъявить претензии к продавцу. На объект долевого строительства он устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Исчисление начинается с даты передачи квартиры дольщику. Минимальный гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование недвижимости составляет три года.
Итак. Дольщик вправе взыскать недоделки по ДДУ с застройщика в пределах гарантийного срока. Осуществить это можно в досудебном или судебном порядке.
Автор: адвокат Олег Сухов