В Российской Федерации действует принцип свободы договора. Считается, что стороны вправе самостоятельно согласовать его условия и подписать. Однако к договору долевого участия применяются особые требования. Подробнее о том, на что обратить внимание при проверке договора долевого участия (далее – ДДУ), расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Общие положения
Правоотношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и Законом «О защите прав потребителей». Именно первый нормативно-правовой акт закрепляет обязательные требования о включении условий в ДДУ, которые необходимы, иначе говоря, без таковых он будет признан незаключенным.
В ДДУ, который предлагает заключить застройщик потенциальному дольщику, следует прописать предмет, т.е. объект долевого строительства, который будет в дальнейшем передан, срок его сдачи, гарантийный срок и способ обеспечения исполнения обязательств (например, банковская гарантия, которая сейчас именуется независимой).
В описании предмета необходимо обратить внимание, какая квартира предлагается к сдаче, соответствует ли она ожиданиям, и все ли пожелания дольщика в договоре учтены. К примеру, если дольщик заинтересован в получении квартиры с отделкой и сантехникой, то данные условия должны быть зафиксированы. Без указания на это в договоре, дольщик не вправе потребовать передачи квартиры с ремонтом, обосновывая это тем, что устно сторонами данное условие было согласовано.
Следующий нюанс – это площадь, выраженная в квадратных метрах. Здесь возникают споры между сторонами в случаях, когда квартиру застройщик предоставляет меньшей площади, чем прописано в договоре. На этот счет многие застройщики включают условие об отсутствии перерасчета стоимости квартиры, что не правомерно с точки зрения закона. Если застройщиком при строительстве не соблюден размер площади передаваемой квартиры, то дольщик вправе потребовать возврата денежных средств за недостающие квадратные метры.
Некоторые застройщики предусматривают договором несение дольщиком бремени по оплате коммунальных услуг с момента ввода дома в эксплуатацию. Однако Жилищный кодекс РФ заключает положение в ст. 153 о том, что дольщик несет обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги только после подписания сторонами передаточного акта. Поэтому до тех пор, пока дольщик не принял квартиру, обязательства по погашению коммунальных платежей у него отсутствуют.
Зачастую застройщики стремятся уйти от ответственности, расширяя перечень «форс-мажорных» обстоятельств и включают условия, которые, так или иначе, выглядят абсурдными с точки зрения закона. К примеру, остановка строительства при «неблагоприятных погодных условиях», а что под ними подразумевается не совсем ясно, и договором не раскрывается – то ли это мороз минус тридцать градусов в зимнее время года, то ли относительно аномальная жара летом. Однозначно, что застройщик при включении в ДДУ подобного рода условий от ответственности не освобождается, но они должны насторожить дольщика.
Более того, законом предусматривается односторонний отказ дольщика от договора в связи с неисполнением обязательств по сдаче объекта в установленный срок, или допущением существенных недостатков при постройке квартиры с нарушением ее качественных характеристик. При описанных обстоятельствах договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня отправки дольщику претензии об отказе от ДДУ. Конечно, односторонний отказ от договора не выгоден застройщикам, поэтому они стараются вписать в договор неустойку, например, в размере 20%. Однако дольщик не обязан за правомерный отказ, который предоставлен ему законом, пополнять «казну» застройщика.
Уступка прав (цессия) – это передача прав по ДДУ от одного дольщика другому, в результате чего у последнего возникает право требования от застройщика сдачи квартиры в собственность. Если дольщик планирует в будущем переуступить право требования, то ему необходимо убедиться, не вводит ли застройщик запрет на данное действие. Так как ДДУ заключается в письменном виде и регистрируется в Росреестре, то и для договора цессии в соответствии со ст. 389 ГК РФ применяются аналогичные требования по форме.
Сведения о государственной регистрации договора содержатся на официальном сайте Росреестра в открытом доступе, поэтому дольщик, зайдя во вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», может самостоятельно проверить произведены ли данные действия. Но необходимо учитывать, что информация обновляется постепенно, иногда с задержками, поэтому если сведения отсутствуют, следует обратиться лично в регистрирующий орган.
Также рекомендуется внимательно посмотреть на название договора, он должен выглядеть так «договор долевого участия в строительстве …». Если в наименовании прописано иное, например, договор инвестирования, предварительный договор, договор купли-продажи (при недостроенном доме), подписывать его не стоит, т.к. дольщику не гарантируется дальнейшая передача квартиры в собственность, ввиду отсутствия обязательных требований о его регистрации. Более того, существует риск так называемых «двойных продаж» квартир нескольким дольщикам.
Автор: адвокат Олег Сухов