Насколько бы ни была хорошей репутация застройщика, удостовериться о его текущем положении на рынке недвижимости все-таки стоит. Подробнее о том, как осуществить проверку застройщика при покупке новостройки, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Необходимые действия
Лицо, намеревающееся приобрести квартиру в новостройке, вправе самостоятельно осуществить проверку застройщика. Это возможно в силу наличия сведений в открытом доступе на некоторых сайтах-ресурсах. Первоначально следует просмотреть сайты судов – арбитражных и общей юрисдикции. На каждом из них есть раздел «картотека» или «судебное делопроизводство», где фиксируется информация о поступивших, текущих или законченных судебных спорах. Такая информация позволит установить наличие или отсутствие финансовых, налоговых или иных притязаний к застройщику.
Далее необходимо изучить информацию о застройщике на наличие в отношении него исполнительных производств, зайдя на официальный сайт судебных приставов во вкладку «банк данных». Более того, рекомендуется проверить сведения, подтверждающие отсутствие судебного дела о признании застройщика банкротом. Их можно найти не только на сайте арбитражного суда, но и на сайте газеты «Коммерсант», являющейся официальным источником опубликования лиц, которые признаются банкротами. Справочная информация о недобросовестных застройщиках, как правило, фиксируется на сайте органа исполнительной власти субъекта (Правительство Москвы, Правительство Московской области и пр.).
Удостовериться в точности данных о застройщике, как о юридическом лице, можно при получении данных из ЕГРЮЛ. Они представляют собой выписку из реестра компании застройщика. Запросить документ вправе любое лицо, обратившись в налоговый орган или в МФЦ. Подать заявление на предоставление выписки можно как лично, так и воспользовавшись Единым порталом госуслуг. Однако данная услуга платная. Стоимость зависит от времени выдачи документа. Если порядок срочный - 400 рублей, обычный – 200.
Рекомендуется обратиться к источникам СМИ и отзывам граждан, которые ранее сотрудничали с застройщиком - остались ли они довольными сданными квартирами, получили ли они их в срок, имелись ли существенные недостатки в помещениях, создана ли обещанная инфраструктура? При этом не стоит исключать человеческий фактор и следует помнить, что при строительстве могут быть допущены незначительные погрешности, например, царапины на стеклах, дверях. Многие дольщики напрасно воспринимают их чересчур негативно.
Чаще всего выбор потенциальным дольщиком застройщика зависит от солидности и публичности последнего. Кроме того, нельзя не учитывать и партнерство застройщика с известными фирмами, холдингами и банками. Это тоже имеет существенное значение.
Самым ответственным делом, по праву, можно считать проверку правоустанавливающих документов застройщика на землю, где возводиться многоквартирный дом и его финансовую отчетность. Чтобы разобраться, кто является собственником выделенного земельного участка, необходимо получить выписку из ЕГРП, в которой помимо сведений о собственнике фиксируются обременения. Не менее важной является и графа «назначение объекта», в которой указан вид разрешенного использования земли. В случае постройки дома на участке, не отведенном для строительства жилого многоквартирного дома, последний будет признан самовольной постройкой, и впоследствии снесен.
Кроме того, стоит уделить внимание документу, который дает право возводить постройку – разрешение на строительство, и сверить наименование правообладателя с застройщиком. Сведения о финансовом состоянии застройщика за последние три года должны быть размещены им в публичном доступе на сайте, с которыми любой гражданин вправе ознакомиться.
Следует сравнить цены, предлагаемые за квартиру застройщиком, которого вы выбрали, с ценами иных фирм. Многие покупатели, сравнивая политику цен, заключают ДДУ с застройщиком только потому, что стоимость одного квадратного метра на порядок ниже, чем в другом месте. Это ошибка, т.к. в большинстве случаев именно мошенники или компании, находящиеся в предбанкротном состоянии, демпингуют значительно скидывая цены.
Итак, перед покупкой квартиры в новостройке будущему дольщику рекомендуется изучить не только документацию, предлагаемую застройщиком, но и принять участие самому в изучении степени добросовестности юридического лица, учитывая сложившуюся репутацию.
Автор: адвокат Олег Сухов