В основном, право собственности на новостройку пытаются признать граждане, у которых возникают проблемы с оформлением таких прав ввиду отсутствия необходимых документов или задержки в оформлении застройщиком. Некоторые из них заключают предварительные договоры купли-продажи, сохраняя за собой только право требования. Но на практике не являются исключением случаи «двойных продаж» квартир в новостройках. Выход один – общаться в суд. Подробнее о том, как признать право собственности на новостройку, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Общие положения
Законом четко регламентировано, на каком основании и кем допустимо принимать денежные средства от лиц в счет уплаты стоимости квартир в зданиях, не введенных в эксплуатацию на момент оплаты. Основаниями являются договор долевого участия в строительстве и жилищные сертификаты. Кроме того, не каждое юридическое лицо обладает правом на привлечение денежных средств. Законодатель наделяет таким правом застройщиков, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.
Однако далеко не каждый застройщик действует добросовестно, пытаясь уклониться от исполнения вышеуказанных требований закона, оформляя иные договоры, заключение которых казалось бы допустимым с точки зрения права. Поэтому застройщики либо подписывают предварительные договоры купли-продажи, либо договоры участия в ЖСК, которые таковыми на деле не являются.
Не стоит отождествлять признание права собственности на квартиру в достроенной новостройке и признание права собственности на объект незавершенного строительства. В последнем случае предполагается, что здания как такового нет, его не существует с юридической точки зрения. Поэтому и право собственности на него возникнуть из ниоткуда не может. Если дольщик решит предъявить в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, то он будет отклонен судом, так как с точки зрения закона, таким способом защита права истца недопустима. В данном случае необходимо заявлять иск о признании права собственности на долю в праве общей собственности на здание. Если новостройка частично воздвигнута, и помещение дольщика фактически существует, то суд признает право собственности на незавершенный строительством объект при наличии строительной экспертизы, подтверждающей существование такого объекта спора.
Не рекомендуется заключать с застройщиком предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости в новостройке. В соответствии с нормами гражданского права предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Поэтому дольщик, передав в счет уплаты стоимости квартиры денежные средства по такому договору, практически лишается гарантий получения ее в собственность и заключения основного договора. Зачастую в договорах не фиксируется даже окончательный срок передачи дольщику квартиры. Большинство двойных продаж являются следствием оформления предварительных договоров.
Следующий недостаток заключается в сроках заключения основного договора купли-продажи. Если последний не подписать до окончания срока действия предварительного договора, то предварительный договор утрачивает свое действие.
Судебный процесс
Для того, чтобы суд рассмотрел дело о признании права собственности на квартиру в новостройке необходимо подготовить исковое заявление. Чтобы суд не оставил иск без движения его надлежит составить в соответствии с требованиями закона. Изначально стоит отметить, что подсудны данные споры судам общей юрисдикции – городским или районным. Если речь идет о спорах между двумя юридическими лицами, в том числе и индивидуальными предпринимателями, то спор разрешается арбитражным судом.
Исковое заявление следует подавать в суд, не нарушив правила территориальной подведомственности, т.е. по месту нахождения объекта.
Далее исковое заявление требуется обосновать, подкрепив имеющимися доказательствами. Доказательства должны быть представлены суду в надлежащем виде. В противном случае суд посчитает их недопустимыми. Чтобы суд вынес положительное решение для истца необходимо приложить документы, свидетельствующие о вводе здания в эксплуатацию, инвестиционный контракт со всеми соглашениями и приложениями, получаемыми в основном по запросам, договор между застройщиком и дольщиком, квитанции, подтверждающие полную оплату стоимости по договору и иные.
Обязательное требование закона – это уплата государственной пошлины. Здесь есть особый нюанс. Размер государственной пошлины стабилен для таких споров и максимально составляет 46 800 рублей, т.к. к делам такого рода применяются нормы закона «О защите прав потребителей» и расчет производится с применением налоговых льгот. Данные расходы несет истец. Однако если его материальное положение затруднительно, то он вправе ходатайствовать о предоставлении рассрочки на уплату госпошлины, приложив справки, подтверждающие уважительность причин отсутствия дохода.
Затраченные расходы на представителя и уплату госпошлины истец вправе взыскать с застройщика, подав соответствующее заявление в ходе судебного процесса или после завершения рассмотрения судебного спора. В последнем случае заявление о взыскании судебных расходов подается в суд, вынесший решение в течение шести месяцев.
Заканчивается рассмотрение дела по существу вынесением судом решения, которым либо удовлетворяется требование истца о признании права собственности на квартиру в новостройке, либо отклоняется. Если истец не согласен с решением суда, то закон наделяет его правом на обращение в суд второй инстанции путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение, в течение 30 дней.
Итак. Чтобы признать право собственности в новостройке, необходимо точно сформулировать исковые требования, приложить пакет документов и предъявить иск в суд в соответствии с нормами закона.
Автор: адвокат Олег Сухов