Расторжение договора долевого участия

Споры дольщиков и застройщиков уже не первое десятилетие являются актуальными и до сих пор набирают обороты. Закон наделяет дольщика правом на расторжение договора (ДДУ), но специфика прекращения данных правоотношений отличается от процедуры расторжения договора в общем порядке, предложенной в ГК РФ. Подробнее о том, как расторгнуть договор долевого участия и возвратить свои деньги, а также существенные проценты, расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

Основания для расторжения ДДУ

Закон предоставляет право дольщику на односторонний отказ от ДДУ. Основаниями для отказа являются допущенные нарушения со стороны застройщика. В частности, задержка сроков сдачи объекта недвижимости более чем на два месяца, постройка некачественного помещения, нежелание застройщика исправить допущенные недостатки при строительстве или возместить стоимость затраченных дольщиком расходов на достройку.

Для вышеописанных случаев законом предусмотрено расторжение договора в досудебном порядке, так как расторгнутым ДДУ принято считать со дня направления дольщиком застройщику претензии с отказом от договора. Отправлять претензию необходимо заказным письмом с уведомлением или лично. В последнем случае дольщику нужно на втором экземпляре претензии проставить штамп в организации о принятии, и закрепить его подписью получателя.

Законом предусматривается не только досудебный порядок расторжения ДДУ, но и судебный. Основания для судебного расторжения четко регламентированы законом. Рассмотрим случаи, когда возможен судебный порядок расторжения ДДУ.

Во-первых, при очевидности факта того, что объект недвижимости не будет сдан вовремя. Об этом свидетельствует приостановка строительства или перебои в строительстве. Во-вторых, при внесении уточнений в проектную документацию, в результате которых объект строительства может существенно увеличиться или уменьшиться. В-третьих, при изменении назначения общего имущества и нежилых помещений.

Чтобы выиграть суд, необходимо придерживаться следующих рекомендаций. Перед подачей иска в адрес застройщика следует направить претензию. Это способствует в дальнейшем избежать затягивания судебного процесса, т.к. при большой загруженности, судья, сославшись на отсутствие доказательств досудебного урегулирования спора, может оставить иск без движения. Кроме того, срок для ответа в претензии указывается в количестве от пяти до семи дней. В случае отсутствия срока, застройщику на ответ предоставляется 30 дней. Стоит обратить внимание на указание в претензии банковских реквизитов дольщика, чтобы лишить застройщика возможности сослаться на невозможность исполнения обязательств.

В случае расторжения ДДУ, дольщик имеет право на возврат денежных средств, уплаченных в счет стоимости объекта недвижимости, а также на существенные проценты за пользование денежными средствами, исчисляемыми с момента их оплаты застройщику.

Как дольщику вернуть деньги

В случае внесудебного расторжения договора, дольщики вынуждены возвращать свои деньги через суд. Процедура не проста и длительна. Кроме того, дольщик вправе получить от уплаченной по договору суммы проценты, а также штраф. После отправки претензии следует отсчитать срок, равный 20 рабочим дням. Считается, что за данный промежуток времени застройщик может вернуть деньги и начисленные проценты. Обратить внимание стоит на то, что проценты исчисляются от цены договора исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.

Если застройщик не предпринял действий, направленных на выплату денежных средств, то дольщику необходимо подать исковое заявление в суд. Подсудны данные споры судам общей юрисдикции – районным или городским. Иск предъявляется либо по месту нахождения застройщика, либо по месту заключения договора или месту жительства дольщика, а также иск можно подать по месту нахождения строящегося объекта. В заявлении необходимо прописать не только требования о взыскании оплаченной стоимости и процентов, но и о взыскании штрафа. На правомерность взыскания штрафа указывается в ФЗ «О защите прав потребителей».

В обоснование исковых требований необходимо приложить копии документов к иску. Это копия договора, копия претензии, расчеты цены иска, штрафа и процентов, копии искового заявления с приложением для ответчика и выписку из ЕГРЮЛ. Если интересы истца в судебном процессе представляет доверенное лицо – адвокат или юрист, то полномочия их должны быть удостоверены нотариусом. Обязательным требованием при подаче иска является уплата государственной пошлины. Рассчитывается она в соответствии со ст. ст. 333.19 и 333.36 НК РФ для дольщиков по льготной формуле.

Кроме того, дольщиком может быть заявлено ходатайство о наложении обеспечительных мер на имущество, в том числе денежные средства на счетах в кредитных организациях, если у истца возникнут основания полагать, что возврат денег будет затруднителен. В случае удовлетворения ходатайства, суд вынесет определение, которое будет основанием для наложения ареста на счета и имущество организации.

Исследовав все обстоятельства дела, ссылаясь на представленные доказательства, суд вынесет решение, которым либо удовлетворит требования истца, либо откажет. Все судебные дела отличаются степенью сложности, поэтому малый процент отказов судами в исковых требованиях дольщиков, все же существует. Каждый случай индивидуален.

Кроме того, у истца или ответчика всегда есть право на обжалование судебного акта в судах вышестоящей инстанции. Для этого необходимо подать апелляционную жалобу на решение суда через суд, его вынесший, в течение 30 дней с даты принятия акта. За рассмотрение апелляционной жалобы оплачивается государственная пошлина. Её размер составляет 150 рублей.

Закон допускает взыскание с застройщика понесенных судебных расходов на оплату государственной пошлины и услуги адвоката. Чтобы суд удовлетворил данное требование следует подать заявление либо в ходе судебного разбирательства, либо после вынесения судом решения в течение шести месяцев.

Итак. Расторгнуть договор с застройщиком вправе каждый участник долевого строительства, если есть на то законные основания. Денежные средства, уплаченные в счет стоимости договора, должны быть застройщиком возвращены с выплатой процентов. В случае отказа добровольно исполнить обязанность по уплате, деньги взыскиваются дольщиков в судебном порядке с возложением на застройщика существенного штрафа за такой отказ.

Автор: адвокат Олег Сухов