В какие объекты можно вкладывать денежные средства и какие меры предпринять, чтобы минимизировать риски в будущем.


Строительство в Москве и Московской области и Новой Москве идет достаточно высокими темпами даже в нынешних условиях. Большинство застройщиков предлагают к продаже не готовые квартиры, а участие в долевом строительстве многоквартирного дома.


В принципе, договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее ДДУ) достаточно интересный и привлекательный инструмент, как для Застройщика, так и для Покупателя квартиры.


Для Застройщика он интересен тем, что обеспечивает получение оборотных денежных средств для строительства объекта, существенно упрощая «жизнь» Застройщика.

Для покупателя интерес, в первую очередь, заключается в экономическом эффекте, позволяющем приобрести квартиру по цене гораздо ниже рыночной на уже готовые объекты, схожие по характеристикам. Единственный, как это часто кажется на первый взгляд, нюанс для покупателя, это сроки строительства и получение объекта в собственности не сразу, а через определенный срок, заявленный Застройщиком в договоре и указанный в разрешении на строительство объекта.

Какие же последствия могут ждать потенциального покупателя квартиры по ДДУ и как избежать потенциальных рисков в будущем при заключении договора.

Предлагаю немного глубже, чем обычно погрузиться в данный вопрос и разобраться в некоторых нюансах.

Перед тем, как заключить договор долевого участия в строительстве необходимо совершить несколько простых шагов для обеспечения своей финансовой безопасности в будущем:



Проверьте своего контрагента.

Это самое распространенное правило, которое действует при работе с контрагентами для юридических лиц. При отношениях, возникающих между юридическими лицами налоговые органы, к примеру, в части делегируют ответственность при неуплате налогов контрагенту того юридического лица, в пользу которого был заключен договор. То есть предусматривается, что при оформлении тех или иных отношений Вы должны осуществить все действия по проверке своего контрагента. Для этого в настоящий момент существует ряд сервисов, открывающих доступ к различным базам данных.

Почему же граждане при заключении тех или иных договорах зачастую так халатно относятся к должной проверке организации, с которой заключают отношения?

Практику, сложившуюся в деловом обороте между юридическими лицами, я предлагаю применять и при выборе физическим лицом Застройщика.

Запросите форму ДДУ, который Застройщик планирует с Вами заключать. Это нужно для того, чтобы понять, какое юридическое лицо будет юридически заключать с Вами договор и принимать ответственности за строительство объекта.

Очень часто, заявленный в рекламе достаточно крупный Застройщик, в ДДУ указывает реквизиты совершенно иной компании, как правило, созвучной с той, которая участвует в рекламной компании.

Если в договоре указано юридическое лицо, реквизиты которого не совпадают с юридическим лицом, заявленным в качестве Застройщика, то эта компания заслуживает более пристального внимания и анализа ее финансово-хозяйственной деятельности;

Для проверки финансового состояния Застройщика в настоящее время существует ряд официальных сервисов, которые позволяют получить доступ к открытой информации из различных государственных баз данных и реестров:

Сайт федеральной налоговой службы, посредством которого Вы можете запросить выписку из ЕГРЮЛ, чтобы установить учредителей компании Застройщика, также Вы можете запросить баланс предприятия на последний отчетный период.

На сайте Росреестра Вы также можете получить информацию о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором будет расположен будущий дом и информацию о возможных залогах и обременениях в пользу третьих лиц;

Также считаю не лишним обратиться к ресурсу, отображающему публичную кадастровую карту, для проверки соблюдения законодательства о кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на котором происходит застройка;

На сайте федеральной службы судебных приставов Вы можете получить информацию об имеющихся задолженностях в отношении организации- Застройщика;

На сайте Арбитражного суда Вы можете получить информацию о наличии судебных споров, в которых принимает участие компания-застройщик.

Для проверки на вышеуказанных ресурсах, Вам необходимо иметь реквизиты компании, в отношении которой Вы будете запрашивать информацию, а также точный адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором будет происходить строительство дома.

Для первичного анализа информации, полученной из вышеуказанных источников, Вам будет достаточно. В зависимости от количества и качества полученной информации Вам будет уже понятно, в каком направлении двигаться дальше.

Проверка Застройщика по рейтингам, имеющихся в интернете.

Если Застройщиком является достаточно крупная компания и в договоре в качестве Застройщика указывает заявленную в рекламе фирму, то не будет лишним ознакомиться с рейтингом Застройщиков и со статистической информацией, имеющейся об этом Застройщике.

Если Застройщик занимает высокие позиции на рынке строительства жилья, то о нем есть достаточно большое количество информации, как о прошлых строительных0 объектах, так и будущих, о ее возможностях, о темпах строительства, о просрочках в строительстве, ее активах и перспективах развития.

При должном анализе деятельности застройщика, можно с большой долей вероятности (оставляя также достаточно большую долю погрешности!) составить картину о потенциальном состоянии и возможностях Застройщика, что опять же обеспечит Вам понимание финансовой безопасности при вложении денежных средств.

Естественно ни о каких официальных рейтингах на сегодняшний день речи не идет, поэтому открываем Яндекс или Гугл, вводим в поисковике – “рейтинг Застройщиков” и читаем все, что есть, как минимум в первой десятке.

Чем меньше Вы будете лениться и, чем больше материала Вам удастся прочитать, тем лучше.


Конечно, на рынке в настоящий момент присутствует много “молодых” компаний Застройщиков, которые не могут предоставить ни достойную финансовую отчетность, ни похвастаться участием в рейтинге и т.д.

В таких случаях, необходимо тщательно проанализировать текущую деятельность Застройщика:


Количество объектов в работе;

Кто является учредителями организации;

Какие активы находятся в собственности или во владении Застройщика;

Очень важно понять, насколько у Застройщика соблюдается баланс между собственными средствами, привлеченными кредитными средствами, средствами дольщиков и запущенными в строительство объектами.

Самое главное - понять по первичным признакам, не направлена ли деятельность Застройщика на совершение мошеннических действий в принципе.

На сегодняшний день Законодательством предусмотрен механизм, позволяющий страховать гражданскую ответственность Застройщика перед дольщиками, на случаи возникновения ситуации, при которой Застройщик не сможет выполнить обязательства перед дольщиком.

Небольшие компании-Застройщики очень часто при заключении ДДУ апеллируют к данной норме и прилагают страховой полис, согласно которому их ответственность перед будущим покупателем застрахована, что является финансовой гарантией возврата денежных средств.

Но даже поверхностных анализ в подавляющем большинстве случаев позволяет сделать вывод о том, что ответственность застрахована в номинальных страховых компаниях, которые в случае возникновения форс-мажорной ситуации не смогут выполнить свои обязательства перед Застройщиком и по сути являются Страховыми компаниями, существующими только на бумаге, не имея заявленных активов.

В заключение хотелось бы сказать, что в настоящее время рынок строительства жилья нельзя назвать стабильным и безопасность многих компаний, особенно

тех, которые вели высокорисковую политику в предыдущие годы, в настоящий момент под угрозой. В связи с этим, к выбору объекта, в который вы намерены вложить свои денежные средства нужно подходить с особой тщательностью, а учитывая, что часто это даже не на 100% Ваши деньги, а еще и деньги банка, то степень осторожности должна быть повышена еще в два раза.