Ситуация – краткое описание.
В 2011 году между гражданином Н и Застройщиком был заключен ДДУ в строительстве многоквартирного жилого дома на квартиру стоимостью 6 000 000 рублей, а также договор на машино-место стоимостью 600 000 рублей. Объект должен был быть сдан в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства в декабре 2012 года. В установленный договором срок объекты сданы не были. Просрочка по договорам ДДУ составила шесть месяцев. Участник долевого строительства отказался в итоге от приемки-квартиры и машино-места и решил расторгнуть договор в одностороннем порядке, согласно п. 1 ст. 9.ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В адрес Застройщика была направлена Претензия с требованиями выплатить сумму, указанную в ДДУ, а также выплатить неустойку, согласно ФЗ-214. При этом при расторжении договора неустойка оплачивается с момента оплаты денежных средств по договору.
После отказа Застройщика от выплаты суммы требований и неустойки было подано Исковое заявление в суд. При рассмотрении искового заявление в суде Застройщик настаивал на существенном снижении суммы исковых требований, в части взыскания неустойки. Благодаря правильно выстроенной линии защиты удалось взыскать с Застройщика сумму основных требований, неустойку, предусмотренную ФЗ-214, размер который судья снизил, но гораздо меньше, чем того требовал Застройщик, а также был взыскан штраф в размере 50% от суммы требований, согласно Закону о защите прав потребителей. Таким образом, сумма удовлетворенных требований составила 11 850 000 рублей.
В апелляционной инстанции решение суда было оставлено без изменений.
Решение.
В настоящей статье я хотел бы рассмотреть основные вопросы, которые влияют на снижение размера исковых требований и на позицию Истца и Ответчика.
Но настоящую статью ни в коем случае нельзя воспринимать как руководство к действию. Вопрос о расторжении ДДУ является достаточно сложным, требует изучения и анализа каждой конкретной ситуации, так как велик риск остаться без объекта долевого строительства и не взыскать денежные средства. В первую очередь требуется тщательный анализ финансового состояния Застройщика.
Во-первых, основное внимание хотелось бы обратить на то, что к настоящему моменту сложилось достаточно большое количество судебной практики по данному вопросу. В частности Верховный суд разъяснил, что любые договоры, если посредством таковых привлекались денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома, нужно считать ДДУ и как следствие к ним должны применяться нормы ФЗ-214. То есть не важно, в какой форме был заключен договор с участником долевого строительства (предварительный договор, договор со-инвестирования или еще в какой-либо форме), по сути это будет являться ДДУ и все положения в том числе о взыскании неустойки, будут применяться согласно ФЗ-214.
Встречается ситуация когда Застройщик вначале принимает денежные средства по предварительному договору, а впоследствии заключает ДДУ. Это требование незаконно, в силу вышеуказанных обстоятельств. И в суде Застройщик требует снизить размер неустойки на том основании, что просит считать исчисление срока, за который рассчитывается неустойка с момента заключения основного ДДУ.
Во-вторых, наиболее часто встречается ситуация, когда суды существенно снижают размер неустойки и судебное производство становится нецелесообразным с экономической точки зрения, так как расторгая договор дольщик остается без квартиры, но и компенсацию получает несоразмерную ущербу.
В части взыскания неустойки необходимо уделить вопросу особое внимание и собрать как можно больше аргументов и судебной практики в свою пользу, то есть всеми способами подтвердить соразмерность Ваших требований.
Я хотел бы обратиться к обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённому Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года.
В данном обзоре освещены практически все основные моменты, касающиеся споров, связанных с нарушением прав участников долевого строительства.
В следующей статье я более подробно расскажу, как добиться, того, чтобы размер неустойки был снижен на минимально возможную сумму.