Задержка строительства дома, несоблюдение сроков передачи квартир дольщикам — все это наболевшие темы для покупателей жилья в новостройках. Однако есть и другая, не менее важная проблема — проблема затягивания оформления права собственности, порой на долгие годы. О том, чем может грозить долгое неоформление собственности в новостройке, рассказывает Олег Сухов, адвокат и финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость».
Прописка — самая главная цель
По статистике инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость», в Московском регионе большая часть квартир в новостройках приобретается приезжими людьми, заинтересованными в прописке для устройства на работу, определения детей в школы и детские сады. Однако затягивание процесса оформления собственности и, соответственно, регистрации по месту жительства лишает дольщиков такой жизненно важной для них возможности. Безусловно, есть примеры, когда прописка открывается в домах без оформления собственности, но это в большей степени исключения. Отсутствие прописки ведет и к другим существенным неудобствам, например, невозможности получать пенсию и социальное пособие или обращаться за бесплатной медицинской помощью. Кроме того, приходится тратить время и деньги на временную регистрацию, за отсутствие которой предусмотрен административный штраф в размере до трех тысяч рублей.
Невозможность продать и получить прибыль
Отсутствие собственности обременительно не только для приезжих, но и для инвесторов, вкладывающих денежные средства для последующей перепродажи жилья. Конечно, продажа возможна и путем переуступки, но цены по таким договорам на 10–15 % ниже аналогичных сделок с уже оформленными квартирами. Кроме того, надо учитывать, что многие застройщики либо вообще не разрешают переуступку, либо берут за нее комиссию, достигающую полумиллиона рублей. Таким образом, при затягивании процедуры оформления жилья в собственность значительно теряется его инвестиционная привлекательность.
Больше шансов попасться мошенникам
«В декабре 2014 года в Москве был задержан член организованной группы мошенников, промышлявших переоформлением жилья без ведома собственников и срочной его продажи с дисконтом до 40 %. Отбоя от покупателей не было. Преступников схватили на второй сделке. Известна средняя цена каждого объекта недвижимости, на которые покушались мошенники — 20 миллионов рублей. Следственные органы удивили масштаб и быстрота, с которыми действовали преступники, успевшие за два с небольшим месяца завладеть вторичной недвижимостью общей стоимостью почти в сто миллионов рублей, и это при живых и живущих в ней собственниках. Что говорить о первичном рынке жилья, где многие покупатели даже не появляются, и большинство не имеют никаких официальных документов на свои квартиры. Для профессиональных мошенников лишить дольщиков их имущества — дело наипростейшее. Только осенью 2014 года ко мне обратились четыре покупателя новостроек, права на недвижимость которых оспаривались в суде. А сколько всего таких обманутых дольщиков в Московском регионе, трудно и представить».
Не передать по наследству
«Нередки случаи, когда незарегистрированные квартиры в новостройке невозможно передать родственникам в порядке наследования, — говорит адвокат и финансовый консультант Олег Сухов. — Так, в 2014 году ко мне обратились два брата — сыновья умершего дольщика, которым суд отказал в праве на наследование дорогого неоформленного жилья в только построенном доме. Их пример весьма показателен и типичен. Отец оплатил две квартиры на этапе котлована в 2003 году, но строительство затянулось, и он не дождался заветной покупки. После его смерти нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство, и сыновьям пришлось обращаться в Никулинский районный суд города Москвы. Суд не признал за ними права на квартиры, а лишь постановил выплатить долг в размере стоимости жилья на дату покупки, т. е. на 2003 год. Следует отметить, что данная недвижимость за это время подорожала более чем в 20 раз. Квартиры остались у застройщика. Подобный неутешительный исход за последние десять лет ждал сотни наследников неоформленного жилья в новостройках».