Наступила эпоха, когда отдельную квартиру в мечтах большинства наших сограждан вытеснили коттеджи и загородные дома. Однако у розовых грез о собственном жилье есть и вторая сторона медали. Раньше строительная отрасль находилась в руках государства, которое отвечало за проект на всех стадиях — от согласования до сдачи жилья под ключ, сегодня же постройка зданий и сооружений — в основном дело частной инициативы. А потому все риски ложатся на инвесторов или застройщиков. Последствия мы встречаем на каждом шагу: незавершенное строительство, обманутые инвесторы и дольщики, разорившиеся застройщики — личные трагедии десятков, а то и сотен тысяч людей. О том, как себя обезопасить и не оказаться в их числе, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Обратите внимание на наличие проектов строительства
«Во-первых, рекомендую обратить внимание на наличие проектов строительства, которые должны быть согласованы в местных органах власти, — говорит адвокат Олег Сухов. — Что это за документы? Прежде всего это проект коттеджного поселка со всеми коммуникациями, подъездными дорогами, стоянками, водонапорными и газораспределительными станциями, электрическими подстанциями, водопроводами, газопроводами и канализацией. Второй не менее важный документ — согласованный и утвержденный проект жилища, которое вы приобретаете. Оформленный в соответствии с требованиями закона проект существенно снизит риски покупателя».
Начиная с 2008 года, когда спрос на коттеджные постройки немного упал, девелоперы стали искать новые пути получения прибылей за счет имеющихся у них земельных участков. По всему ближайшему Подмосковью вплотную к загородному жилью стали расти многоквартирные дома, прибыль от которых значительно выше, нежели от двух- трехэтажных коттеджей. В большинстве своем собственники последних не в силах противостоять застройщикам, т. к. доказательств наличия проекта именно коттеджной застройки территории им в момент заключения договора обычно не предоставляют. Действительно, признать незаконной деятельность девелоперов, которые только на словах обещают коттеджное соседство, а по факту согласовывают застройку на многоэтажные дома, невозможно. В итоге до поры счастливые обладатели спокойной загородной недвижимости вынуждены терпеть соседство многоэтажек.
Решите земельный вопрос
Во-вторых, коттедж — это не висячие сады Семирамиды. Стоит он все-таки на земле, а следовательно, приобретая недвижимость, вы подписываете две сделки: договор на покупку земли (предварительный или основной) и договор на само здание (договор инвестированная, купли-продажи, подряда, долевого участия в строительстве и т. д.). Конечно, идеальный вариант — это когда земля принадлежит самому застройщику. Но, увы, такое встречается редко. Чаще всего земля принадлежит одному лицу, который заключает с инвестором (покупателем дома) договор купли-продажи участка, а строительство осуществляет другое лицо. Поэтому прежде, чем подписывать договор с застройщиком, необходимо выкупить земельный участок у его владельца. В противном случае вас ждут серьезные проблемы.
Классическим примером, когда собственник/владелец земли чинил препятствия застройщику при возведении и распределении загородного жилья, служит пример еще 2005 года, произошедший в Мытищинском районе со скандально известной компанией КТ «Социальная инициатива». Затем, уже в 2008 году, такая же история произошла с ООО «Капитал-Строй ХХI век», продававшим участки в Южном Бутово. В обоих случаях компании не обладали правами на землю, что в итоге привело к невозможности получения их покупателями оплаченных коттеджей.
Довольно часто случается, что владельцами земли являются федеральные/муниципальные органы власти. Представьте ситуацию: чиновники разрешили строительство, и застройщик ударными темпами возводит коттеджный поселок или микрорайон. А потом… Потом выборы, взаимные обвинения кандидатов в «продаже родины» и государственной собственности. И вот к власти приходят новые чиновники. Что делают они? Правильно. Отменяют указы, распоряжения предшественников, в том числе о разрешении строительства и о передаче земли. Каждый крупный город знает подобные истории, особенно часто они проявляются сразу после выборов.
Поэтому еще раз подчеркну: прежде чем заключать сделку с застройщиком, убедитесь, переведена ли земля в соответствующую категорию (или может быть переведена без особых проблем), имеет ли она обременения. Соберите все сопутствующие документы — от кадастровых, удостоверяющих право собственности владельца, до выписки из межевого дела Федеральной службы земельного кадастра, где указаны назначение земли, вид владения и размер участка. И только убедившись в «правовой чистоте» земли, оформляйте куплю-продажу.
Изучите застройщика
В-третьих, изучите застройщика. Именно от него во многом зависит, станете ли вы счастливым обладателем загородного дома, или же пополните ряды обманутых инвесторов. Вообще, самый первый совет, который получает потенциальный покупатель коттеджа от экспертов и юристов — приобретать жилье только в соответствии с Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Совет, конечно, дельный, но не всегда выполнимый, потому что далеко не каждая компания, занимающаяся строительством коттеджей, работает по этому закону, повышая тем самым риск двойных продаж. Поэтому не торопитесь выкладывать свои кровные за дом, а соберите полную информацию о застройщике. Прежде всего у него должны быть в порядке все разрешительные и правоустанавливающие документы: постановления местных органов власти о предоставлении права на строительство, инвестиционные контракты, проектная документация, заключения госэкспертиз, разрешения контролирующих органов и т. д.
Также обратите внимание на то, сколько подобных проектов реализовал застройщик за последние 6–7 лет, изучите историю компании, посмотрите, насколько успешно она преодолела кризис середины «нулевых». Это даст представление о надежности строителя. Хорошая репутация застройщика подтверждается также аккредитацией его проектов в крупных коммерческих банках. Соответствующую информацию легко найти в Интернете на сайтах компаний и кредитных организаций, а также на форумах клиентов такой строительной компании.
«Рекомендую проверить застройщика на предмет его финансовой состоятельности и аккуратности в исполнении обязательств, — говорит адвокат Олег Сухов. — Делается это через сайты налоговой инспекции и арбитражного суда».
На сайте Федеральной налоговой службы России есть вкладка «проверь себя и контрагента». Располагается она по адресу http://egrul.nalog.ru/# . Заходите по ссылке, вносите данные об интересующей вас компании — и через мгновение получаете информацию. Подобная ссылка есть и на сайте Арбитражного суда Российской Федерации. Называется она «картотека арбитражных дел». Ее адрес http://ras.arbitr.ru/ . Используя базу данных арбитража, можно получить информацию о том, судился ли с кем-нибудь ваш застройщик, а также наличие (либо отсутствие) у него обязательств перед другими хозяйствующими субъектами и государственными органами. Если ваш строитель имеет долги, то будьте уверены, что внесенные деньги пойдут в первую очередь на погашение его обязательств, а не на строительство дома вашей мечты.
Изучите договор с застройщиком под микроскопом
В-четвертых, изучайте договор с застройщиком чуть ли не под «микроскопом». Контракт может иметь любое название (не в названии дело, в конце концов), поэтому в первую очередь обращайте внимание на его существенные условия. Объект строительства — им должен быть, собственно, сам коттедж. Все приложения к договору, в которых даются однозначные, не имеющие двоякого толкования характеристики здания, материалы, используемые для постройки и отделки, порядок закупки и качество строительного сырья, размеры, внутренняя отделка, виды коммуникаций, которые подводятся к дому, порядок охраны стройплощадки и т. д. Стоимость постройки. При этом в договоре должно быть указание на то, что цена не подлежит изменению. Иначе, как уже говорилось выше, застройщик с радостью возложит на покупателя издержки, возникшие по вине вороватых рабочих и менеджеров, а также собственную некомпетентность в сфере закупок строительных материалов. Сроки строительства и график работ. Они должны четкими и однозначными. В противном случае будет очень трудно взыскать штрафы и неустойки, а также отказаться от договора и потребовать возврата денег.
Подсудность, то есть место разрешения спора в судебном порядке. Часто застройщик, если это крупная компания, ведет строительство не только в городе по месту постановки на налоговый учет, но и по всей России, а потому будет очень неудобно, если вы живете, допустим, в Москве, а судиться предстоит в Новосибирске, и все лишь потому, что так указано в договоре или именно в этом городе место юридического адреса компании. Порядок претензионного разрешения споров, штрафы, пени, неустойки, а также возможность одностороннего расторжения договора и возврата денежных средств.
Перед тем как платить
В-пятых, перед тем как платить деньги, убедитесь, что вы производите оплату надлежащему лицу. Фирм с одинаковыми (или почти одинаковыми) названиями великое множество, а потому всегда существует риск передачи средств не той компании. Такое, хоть и редко, но все-таки случается. Оплачивать коттедж надо только по безналичному расчету. Иначе есть вероятность того, что, получив наличные, застройщик не проведет их по бухгалтерии. В этом случае вы не сможете доказать в суде факт оплаты и в итоге окажетесь и без денег, и без коттеджа.
Так, Зюзинский районный суд г. Москвы лишил покупателя недвижимости, указывая на то, что фактом, подтверждающим ее оплату, могут быть лишь два документа: платежное поручение или чек контрольно-кассовой машины. Передача денежных средств сотруднику строительной компании, в том числе под гарантийное обязательство, справку или квитанцию к приходному кассовому ордеру, не может считаться оплатой договора, если денежные средства не перешли на расчетный счет организации. Суд посчитал обязательства покупателя по оплате недвижимости не выполненными, и он остался без коттеджа.
«Отмечу, что процесс покупки загородного дома имеет много подводных камней, поэтому, наверное, не стоит надеяться на русский авось и свою "компетентность", а пригласить опытного юриста (эксперта) по недвижимости и вместе с ним осуществить сделку, а потом контролировать ее исполнение. Так оно будет и спокойнее, и разумнее», — подводит итог адвокат Олег Сухов.