Как показывает анализ судебной практики, проведенный "Юридическим центром адвоката Олега Сухова", в России растет количество судебных разбирательств, связанных с выселением семей, допустивших дефолт по ипотечным кредитам. При этом нормы жилищного законодательства сконструированы таким образом, что судебные решения легко превращают ипотечных заемщиков в бомжей.
Типичный сценарий и правоприменительная практика
Как правило, дела по искам о выселении ипотечных должников развиваются по одному и тому же сценарию. Заемщик перестает платить по кредиту. Банк с целью взыскания задолженности обращает взыскание на заложенную квартиру. В ходе исполнительного производства жилье либо находит нового хозяина, либо (в случае признания торгов по продаже недвижимости несостоявшимися) переходит в собственность банка. После чего кредитор обращается с иском к бывшему клиенту о выселении из ипотечной квартиры и снятии его с регистрационного учета.
«Правоприменительная практика складывается таким образом, что нерадивые заемщики выселяются из ипотечного жилья прямиком на улицу – без предоставления даже временного жилья, - говорит адвокат Олег Сухов. – Суды ссылаются на ст. 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. По закону «Об ипотеке» обращение залогодержателем, т.е. банком, взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества - достаточное основание для аннулирования прав залогодателя, т.е. заемщика, на заложенное жилье. В соответствии с ч. 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения права пользования жилым помещением на основании закона или решения суда, гражданин обязан освободить его. В противном случае он подлежит выселению».
Государство помогает только на бумаге
В законодательстве можно обнаружить смягчающие последствия ипотечного дефолта лазейки. Так, в частности, статья 95 Жилищного кодекса гласит, что граждане, у которых ипотечное жилье забрал банк, могут воспользоваться для временного проживания маневренным жилым фондом – при условии, что у них нет другой недвижимости. «Но, во-первых, муниципалитеты не располагают достаточными объемами такого жилья. Более того, чиновники вообще рассматривают ипотеку как коммерческую сделку, участники которой не вправе пользоваться муниципальным жилым фондом, предназначенным для решения проблем бюджетников. Во-вторых, норма закона о маневренном фонде сформулирована настолько расплывчато, что суды ее попросту игнорируют», – замечает адвокат Олег Сухов. По его словам, при таком раскладе допустившие ипотечный дефолт семьи могут рассчитывать, в лучшем случае, на 12-месячную отсрочку исполнения судебного решения. Да и то, при наличии уважительных причин (единственное жилье, наличие на иждивении несовершеннолетних детей, отсутствие заработка) и при условии, что заложенная недвижимость не используется для предпринимательской деятельности.
Количество дел, связанных с выселением будет расти
Адвокат Олег Сухов прогнозирует, что количество дел, связанных с выселением обанкротившихся ипотечных заемщиков, будет неизбежно расти. Так, если в России с населением около 143 млн чел. ежегодно рассматривается около 20 тыс. дел о выселении без предоставления другого жилья (включая иски, не связанные с обращением взыскания на заложенную по ипотечным кредитам недвижимость – таковы данные Судебного департамента при Верховном суде), то, например, в Испании с населением порядка 47 млн чел. в прошлом году лишились жилья порядка 40 тыс. только ипотечных должников.
«Чтобы смягчить острые социальные последствия судебных решений о выселении, необходимо предусмотреть минимальные механизмы правовых гарантий – хотя бы для защиты многодетных и иных категорий семей, которых принято относить к социально незащищенным группам, – уверен Олег Сухов. – А также форсировать работу по созданию в муниципалитетах маневренного жилого фонда для временного проживания. Вскоре оно может понадобиться не только разорившимся ипотечным заемщикам. В последнее время активно обсуждается возможность внесения поправок в законы о банкротстве физических лиц и об исполнительном производстве, которые позволят выселять из единственного жилья должников по потребительским кредитам, а также граждан, обремененных коммунальными долгами».