Весьма распространенной проблемой покупателей квартир в новостройках является отсутствие коммуникаций, в результате чего дом нельзя ввести в эксплуатацию, и, соответственно, проживание в нем невозможно даже после завершения строительства. О том, как застраховаться от возникновения подобных рисков еще на этапе покупки квартиры и можно ли бороться с уже возникшими проблемами, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Причины проблемы
Одним из источников возникновения затруднений с коммуникациями является отсутствие генеральных планов развития городов. Нередки случаи, когда власти предоставляют для строительства участки, подключение коммуникаций на которых невозможно или проблематично. В результате к новому дому необходимо протягивать многокилометровые сети, требующие дополнительных, порой значительных затрат от застройщика, а значит, и от дольщиков. К примеру, в Московской области в рамках программы «Рузская Швейцария» пришлось строить магистральные газопроводы, линии электропередачи, тепловую электростанцию.
Другой проблемой может служить наличие в регионе большого количества строящихся домов, как, например, в Балашихе, где администрация не в состоянии вовремя оформлять подключение каждого следующего объекта: элементарно не хватает человеческих ресурсов. Наконец, третья причина — отсутствие мощностей. Из-за этого необходимо возводить индивидуальные котельные, особенно в столице и ближайших к ней регионах. К примеру, в той же Балашихе именно из-за этого сорваны сроки сдачи ЖК «Гагаринский». Особо ощущается нехватка электроэнергии, в целом ее дефицит по Московской области, по оценкам разных экспертов, составляет 2000–4000 МВт. Еще одной распространенной проблемой является то, что технические условия (документ, необходимый для получения разрешения на подключение коммуникаций) начинают согласовывать лишь в процессе строительства или по его завершении, а не до начала.
Советы на этапе покупки
Лучшее, что может сделать дольщик для решения приведенной проблемы, — это предотвратить ее еще при подписании договора с застройщиком, проверив наличие техусловий на все коммуникации с подписями и печатями, что предполагает возможность подключения коммунальных сетей. Однако лишь незначительная часть дольщиков интересуется такими документами в момент покупки. Кроме того, следует выяснить, потребуется ли оплачивать подключение к коммуникациям отдельно, или эти затраты уже входят в стоимость жилья.
Данные условия необходимо четко согласовать в договоре, тогда как чаще всего они не упоминаются вовсе. Иначе может получиться, как в Домодедове, где с дольщиков микрорайона «Дружба-2» потребовали доплату от 3 до 12 тысяч долларов с семьи. В идеале следует удостовериться, что возведение здания и монтаж коммуникаций осуществляет одна и та же компания. «Для этого необходимо тщательно проверять условия договора, исходно-разрешительную и правоустанавливающую документацию, — советует адвокат Олег Сухов. — Если участников строительства будет несколько, то финансовые проблемы, возникшие у одного из них, позволят основному застройщику переложить ответственность на третьих лиц и затянуть сдачу объекта».
Что можно сделать при возникших проблемах
«Как показывает опыт, — говорит адвокат Олег Сухов. — Жалобы в правоохранительные и надзорные структуры иногда приносят результаты. Жаловаться можно в Роспотребнадзор, управление по надзору в области долевого строительства, администрацию города, департамент земельных отношений, Росимущество, правительство — чем больше обращений, тем выше шансы получить реальную помощь. Если должностные лица, как и застройщик, бездействуют, то дольщикам остается лишь обращаться в суд. Однако в ситуации, когда необходимые на подключение сетей затраты значительно превышают имеющиеся у строительной компании средства, решение судебных органов мало чем поможет. Зачастую единственным действенным способом решения проблемы подключения коммуникаций является их оплата самими же приобретателями новостроек. Рассматриваемую проблему гораздо проще предотвратить, отказавшись от подписания сомнительного договора, не подтвержденного достаточным количеством согласованных бумаг на выделение и подключение коммуникаций, нежели решать ее, полагаясь на помощь властей и порядочность застройщика. Слишком часто не помогают ни те, ни другие, и дольщикам приходится рассчитывать лишь на собственные финансовые возможности».