В жилищном строительстве растет количество банкротств застройщиков. Например, в Московской области из 68 проблемных компаний, уличенных в обмане дольщиков, более 30 фирм находятся в разных стадиях банкротства, то есть через эту процедуру проходит каждый второй долгострой. В Санкт-Петербурге, согласно базе данных арбитражного суда, на разных стадиях рассмотрения находятся порядка 30 дел о банкротстве строительных компаний. О том, с чем связана очередная волна банкротств строительных компаний, рассказывает адвокат Ирина Цветкова.
Еще несколько лет назад банкротство застройщика считалось весьма нежелательным сценарием с точки зрения защиты прав и интересов обманутых дольщиков. Однако два года назад ситуация изменилась. Госдумой были внесены изменения в законодательство о банкротстве, которые провозгласили дольщиков полноправными участниками конкурсных процедур. В частности, теперь недострой и земля могут выделяться из конкурсной массы и передаваться созданному дольщиками ЖСК или ТСЖ. Физлица выведены в отдельную очередь кредиторов. Если раньше дольщики не имели доступа к средствам от продажи залогового имущества, то теперь они его получили. Появилась возможность погашать задолженность перед дольщиками как денежными средствами, так и путем передачи им квартир или объектов незавершенного строительства.
Авторы нововведений предполагали, что активное участие дольщиков в банкротстве разорившихся строительных компаний позволит им вернуть хотя бы часть денег либо получить жилье. «Однако пока эти надежды не оправдались: складывается весьма неоднозначная практика применения законодательства о банкротстве застройщиков», — замечает адвокат Ирина Цветкова.
Во-первых, новое законодательство позволяет заинтересованным лицам управлять процессом банкротства. По размеру требований, включенных в реестр кредиторов, дезорганизованные дольщики стали проигрывать юрлицам, скупавшим квартиры на этапе котлована оптом. Именно по такому сценарию развивается ситуация на одном из подмосковных долгостроев: из более чем 950 дольщиков требования предъявили всего 216 человек — по количеству голосов они уступают нескольким инвестиционным компаниям (которые получают возможность принимать стратегические решения и контролировать судьбу объекта).
Во-вторых, известны случаи, когда суды отказываются включать требования покупателей квартир в реестр кредиторов. «Как правило, это происходит в том случае, если реализация квартир осуществлялась не напрямую, а через третьих лиц, связанных инвестиционными соглашениями, предусматривающими, например, оплату договора подряда квартирами, — поясняет Ирина Цветкова. — Права дольщиков в этом случае рассматриваются судами как производные от прав подрядчика. И если у последнего таких прав по каким-либо причинам не возникло, дольщики оказываются в уязвимой позиции».
В-третьих, возникает ряд законодательных противоречий. По обновленному закону о банкротстве, требования дольщиков удовлетворяются в приоритетном порядке относительно требований конкурсных кредиторов. Независимо от очередности право на получение 60 % от стоимости объекта (в случае его реализации) имеют залоговые кредиторы, которыми могут являться как банки, так и дольщики (если договоры долевого участия заключены с соблюдением 214-ФЗ). Однако проблема состоит в том, что условием включения требований дольщика в реестр требований кредиторов является расторжение договора долевого участия, что, в свою очередь, влечет прекращение залога. При таком раскладе у банка-залогодержателя возникает преимущественное право на получение денежных средств».
«Пока приходится констатировать, что из-за несовершенства законодательства наиболее эффективным способом завершения долгостроев остаются бартерные схемы между местными властями и застройщиками, структурированные по принципу «земля и преференции в обмен на инвестиции в проблемный объект». Более того — для некоторых подмосковных девелоперов, располагающих финансовыми и административными ресурсами, участие в таких проектах уже стало частью осознанной бизнес-стратегии», — резюмирует адвокат Ирина Цветкова.
Адвокатское бюро Ирины Цветковой