Как правило, потенциальные покупатели жилой недвижимости большое внимание обращают на площадь комнат и планировку, систему отопления и проводку, высоту потолков, вид из окна, инфраструктуру района и ряд других немаловажных характеристик. Интересуются и будущими соседями. Но сколь бы привлекательна ни была порой квартира, иногда следует отказаться даже от «идеального» варианта. О том, когда и почему нельзя выходить на сделку по приобретению недвижимости, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Покупка квартиры с жильцом
«От сделки сразу надо отказаться, если на момент подписания договора в приобретаемом жилом помещении будут зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данной недвижимости. У этих граждан есть пожизненное право пользования такой квартирой. Если бывший собственник недвижимого имущества оформил завещание, указав в нем лиц, имеющих право пользования квартирой после его смерти, такие лица также не могут быть выселены ни наследниками, ни новыми собственниками, — предупреждает адвокат Олег Сухов. — Новый владелец квартиры с таким "вечным жителем" фактически станет собственником комнаты либо комнат в коммунальной квартире с проживающим в ней посторонним лицом».
Однако если вышеуказанные «жильцы» до подписания договора купли-продажи сами освободят жилое помещение («выпишутся» из него), то понравившуюся недвижимость, проверив иные моменты юридической чистоты, покупать можно. «За 2011-2012 годы в районных судах города Москвы было рассмотрено примерно 150 исковых заявлений, в которых новые собственники жилых помещений пытались освободить приобретенные квартиры от граждан, обладающих пожизненным правом пользования недвижимостью. Как показывает практика, шансы на выселение таких лиц в судебном порядке минимальны», — отмечает адвокат Олег Сухов.
Сделка по доверенности
Адвокат Олег Сухов также просит обратить внимание: «В случаях, когда жилое помещение продается по доверенности, а сам продавец ввиду его занятости или по иной причине не выходит на личный контакт, от такой сделки стоит либо отказаться, либо подойти к ней с чрезвычайной осторожностью». Во-первых, доверенность действительна либо до окончания срока действия, либо до момента, когда она будет отменена продавцом у нотариуса (это очень важное условие!).
Притом никто, в том числе Росреестр и покупатель, не может знать о ее отмене. Это означает, что заключенный договор по приобретению квартиры может быть впоследствии легко оспорен.
Во-вторых, причины того, что собственник отчуждаемого недвижимого имущества «скрывается», могут быть самыми разнообразными. Например, «продавец» просто не знает о том, что его квартиру продают, либо он является недееспособным или ограниченно дееспособным, а может, его и вовсе уже нет в живых.
«Если покупатель все же решился выйти на такую сделку, необходимо тщательно проверить подлинность и действительность доверенностей, а также историю квартиры в отношении предыдущих собственников и их судьбу. Перед подписанием договора о приобретении недвижимости обязательно нужно получить информацию из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации продавца о том, не состоит ли последний на учете», — предостерегает адвокат Олег Сухов.
Незаконная перепланировка
Этот недостаток квартиры не является столь же существенным, как названные выше. Тем не менее незаконная перепланировка может принести новому собственнику как минимум дополнительные проблемы и затраты в будущем, а в исключительных случаях — утрату квартиры. При осмотре жилого помещения необходимо выяснить у продавца, проводилась ли перепланировка в жилом помещении и была ли она законно оформлена. Фактически проверить наличие незаконной перепланировки довольно просто — следует внимательно изучить документы БТИ на недвижимость и сравнить реальные элементы квартиры с нанесенными на плане. Если имеются серьезные расхождения, от покупки лучше воздержаться.
Приведенный выше список ситуаций, когда от сделки нужно отказаться, не является исчерпывающим, но охватывает самые распространенные. В 85 % случаев стандартная процедура юридической проверки чистоты квартиры показывает, что квартира чиста, и имеет смысл выходить на сделку, в то время как после проверки всех документов иногда выясняется, что приобретать данную квартиру не следует. И еще один совет от адвоката Олега Сухова: «Перед сделкой с продавцом необходимо детально обсудить содержание договора купли-продажи и передаточного акта, условий передачи денег и доступа к банковской ячейке, обговорить содержание расписок, определить условия обмена документами между продавцом и покупателем».