12.07.2011 г. был подписан Федеральный закон № 210-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее по тексту ФЗ № 210-ФЗ).
Данным федеральный закон вступает в законную силу после 30 дней с момента официального опубликования, то есть 15 августа 2011 года, а отдельные изменения вступят в законную силу с 01.01.2012 г.
В соответствии с ст. 201.10. ФЗ № 210-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 12.07.2011 погашение требований участников строительства может быть произведено путем передачи объекта незавершенного строительства. Так, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства, в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении. В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать: обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства; сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства; сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства; сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Согласно ч. 3 ст. 201.10 ФЗ № 210-ФЗ передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий: стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства; имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства; в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства; после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения; объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве; участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Одновременное исполнение указанных условий само по себе является невыполнимым. Однако законодатель предлагает решить участникам строительства самостоятельно и за свой счёт путём погашения требований конкурсных кредиторов первой, второй и третей очереди обеспеченной залогом. Принимая во внимание вышесказанное можно с уверенностью сказать, что самым эффективным способом защиты своих имущественных прав является определение доли в объекте незавершённого строительства, признание права на определённую долю, регистрация этого права в установленном законом порядке и получении свидетельства. Таким образом, участнику строительства (дольщику), который решил получить свою квартиру (имущество) при проведении процедур банкротства в отношении ООО СК «Монолит» необходимо определить по суду свою долю, признать за собой право на определённую судом долю, зарегистрировать в установленном порядке данную долю и получить свидетельство на право собственности. Только, совершив данные действия, вы сможете себя обезопасить от многочисленных условий установленных законодателем для того, чтобы вы лишились своего имущества и законно перешли в статус конкурсного кредитора и довольствовались частичной денежной компенсацией вложенных в строительство денежных средств.
ВОПРОС - ОТВЕТ
Многочисленные дольщики при обращениях ставят вопрос: Нужно ли при данных изменениях в закон о банкротстве определять долю и признавать право собственности?
Ответ:
Да. В связи с тем, что при несоблюдении хотя бы одного из семи указанных выше условий участник строительства (дольщик) переходит в новый разряд, в разряд конкурсного кредитора с денежными требованиями. И вероятность такого перехода очень высокая, поскольку одновременное исполнение семи условий для передачи объекта незавершённого строительства является призрачной. А удовлетворять часть текущих денежных требований, требований кредиторов первой, второй и третей очереди обеспеченной залогом, если это имеет место за счёт участников строительства (дольщиков) является явно несправедливой, а поэтому трудно реализуемой на практике.