С 18.06.11 вступают в силу изменения в Жилищный кодекс РФ.
В основном изменения касаются создания и деятельности ТСЖ.
Краткий обзор изменений ЖК РФ сводится к следующему:
1). Несколько конкретизировано понятие общего имущества собственников помещений в многокрватирном, в частности добавлено, что к общему имуществу относятся «иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий».
2). Несколько изменен порядок проведения ООС МКД в форме заочного голосования. Теперь установлено, что если при очном собрании не было кворума, то в дальнейшем решения ООС МКД с такой же повесткой дня могут быть приняты путем проведения заочного голосования.
3). Статья 146 «Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ» дополнен пунктом, которым, наконец, прямо закреплено, что положения ст. 45-48 ЖК РФ (порядок проведения ООС МКД) распространяются на порядок проведения ОСЧ ТСЖ.
4). Изменены условия создания одного ТСЖ в нескольких домах. Теперь такие ТСЖ могут создаваться в домах, где квартир не больше чем 30 и эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу согласно данным государственного кадастра недвижимости.
5). При создании ТСЖ протокол ООС МКД, на котором принято решение о создании ТСЖ и утвержден устав подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за такое решение. При этом на регистрацию ТСЖ в ЕГРЮЛ должны быть предоставлены сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ и о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД.
6). Исключена ст. 139, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся домах из будущих собственников. Теперь застройщики не смогут создавать ТСЖ на этапе строительства.
7). ТСЖ обязано вести реестр членов ТСЖ, в котором содержатся сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД.
8). Введена статья 143.1 «Права членов ТСЖ и собственников, не являющихся членами ТСЖ». Права у тех и у других абсолютно одинаковые.
9). Изменена и дополнена компетенция ОСЧ ТСЖ. По сути, закреплено то, что и так было на практике: ОСЧ ТСЖ утверждает годовой отчет правления, заключение ревизионной комиссии, утверждает сметы доходов и расходов ТСЖ, отчеты об исполнении этих смет.
10). Внесены изменения в статью 147 «Правление ТСЖ». Она дополнена частью 3.1. «Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества». Вторая часть этой статьи очень неоднозначная – не ясно, как быть с положением п. 11 ч. 2 ст. 145, определяющей, что ОСЧ ТСЖ членам правления может быть установлено вознаграждение. Основанием для выплаты такого вознаграждения, если оно установлено как раз и является заключение трудового договора с членом (членами) правления.
11). Введена ст. 161.1 «Совет многоквартирного дома». Такой совет создается в тех домах, где не создано ТСЖ. Совет не является юридическим лицом и не регистрируется ни где. При этом, полномочия у совета по управлению домам довольно широкие: по сути это исполнительный орган дома, который должен реализовывать решения ООС МКД, а председатель совета имеет право представлять собственников дома на основании доверенности в отношениях с третьими лицами (заключает договор управления домом, выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом).
Тоже неоднозначная статья. Неоднозначность заключается в том, что совет создается, если не создано ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив. При этом сроки, в течение которых собственники должны выбрать способ управления домом, в частности ТСЖ, Кодексом не установлены, соответственно не ясно, когда наступает момент необходимости выбора совета дома.
Однако, в ст. 161.1 установлено, что если в течение календарного года (с какого момента начинать отсчет?) решение о выборе совета не будет принято, то тогда органы муниципальной власти в трех месячный срок созывают ООС МКД, на котором ставятся вопросы о создании Совета или ТСЖ.
Сокращения:
ООС МКД - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
ОСЧ ТСЖ – общее собрания членов ТСЖ