Так, предлагаются “квартиры” в Ленинском районе (садовое товарищество “Дары природы”, дома в поселке Гавриково и другие), Одинцовском районе, Красногорском районе, Пушкинском районе. Реализуют доли в домах через агентства недвижимости, но при этом агентства нигде не фигурируют, кроме как в рекламе, а все договоры оформляются от имени неких граждан, причем по доверенности.
На первый взгляд такая покупка довольно выгодна, тем более что риэлторы очень красочно расписывают перспективу приобретения якобы квартиры в доме, расположенном в экологически благоприятном месте по цене в 2-3 раза ниже, чем в ближайшем городе или поселке.
На деле оказывается, что человек не только не получает жилье, но и на него может быть возложена обязанность по сносу самовольных построек, возведенных с многочисленными нарушениями.
В настоящее время в суды уже поданы несколько исков о сносе самовольно построенных на участках в садовых товариществах и дачных кооперативах фактически многоквартирных домов. Причем часть исков уже удовлетворена, в частности Одинцовский городской суд и Видновский городской суд вынесли решения об обязании собственников снести дома. В Красногорском городском суде сейчас рассматриваются иски прокуратуры о сносе.
Итак, как выглядит стандартная схема обмана покупателей якобы “квартир” по выгодной цене?
1. Покупается участок 6-10 соток в садовом товариществе не далеко от Москвы.
2. Безо всяких разрешений или согласований возводится дом на 10-15 квартир.
3. Дом легализуется через процедуру “дачной амнистии” под видом садового или дачного, т.к. в Управлении Росреестра при применении данной процедуры не проверяют детально, что представляет собой указанный дом, а просто выдают свидетельство о регистрации права собственности. Тем более что собственник на первоначальном этапе один.
4. Далее собственник продает доли в праве в указанном доме конечным покупателям, желающим приобрести жилье, при этом покупателей вводят в заблуждение, что продаются якобы квартиры. Также обещают что “вот-вот” подведут коммуникации, электричество, сделают канализацию и т.п. Обычно продают через подставных лиц с использованием доверенностей. Найти реального собственника при этом очень сложно и реальные организаторы находятся в тени.
После того, как покупатель приобрел долю, он начинает обивать пороги агентства недвижимости и спрашивать: “Когда же подведут коммуникации и в доме можно будет жить?” Ему отвечают что вот-вот, вопрос на согласовании и т.п. В итоге все кончается предъявлением иска местной администрацией о сносе дома.
Какие советы можно дать потенциальным покупателям, которые хотят улучшить жилищные условия, но ограничены в средствах?
Во-первых покупать квартиру можно только в многоквартирном доме, на возведение которого есть разрешение на строительство, выданное местной администрацией. Долю в доме на несколько семей не следует покупать ни в коем случае.
Если под видом дома на одну семью на садовом участке возведен многоквартирный дом, он является самовольной постройкой и подлежит сносу. При этом выиграть у администрации дело по иску о сносе дома почти не реально, только если добиться изменения назначения земли и границ зонирования территорий поселения, что очень и очень сложно, т.к. под жилую застройку многоквартирными домами территория садового товарищества не предназначена. Ведь необходимо соблюсти ряд нормативов, осуществить строительство инфраструктуры. Возможности подключить дом к электроснабжению необходимой мощности в садовом товариществе тоже почти всегда нет.
По результатам экспертизы такие дома однозначно признаются многоквартирными, т.к. предназначены для проживания нескольких семей, имеют обособленные жилые помещения – квартиры. Кроме того, обычно нарушаются и другие обязательные нормативы (расстояние до границы участка и т.п.).
Конечно, ситуация, когда управление Росреестра выдает свидетельства о праве собственности на незаконно возведенный объект, кажется абсурдной, но таковы положения закона о дачной амнистии – хотели упростить легализацию дач и садовых домиков, но не учли что законом можно воспользоваться в целях обмана граждан.
Что будет с этими уже возведенными домами дальше, сказать сложно. Суды принимают решения об их сносе, но возможно, что в связи с массовостью явления будет ситуация, аналогичная с СНТ “Речник”, когда фактический снос был приостановлен. Но в любом случае жить в доме, не подключенном к коммуникациям, с недостаточной мощностью электроснабжения на территории садового участка практически невозможно, особенно зимой.
Поэтому можно посоветовать не соглашаться на приобретение таких сомнительных объектов недвижимости, а если уже они были приобретены – пытаться вернуть свои деньги. Хотя сделать это довольно трудно, поскольку получали их формально физические лица, которых покупатели даже не видели, но что-то другое предложить сложно. Необходимо обращаться в суды и в правоохранительные органы с заявлениями о возбуждении уголовного дела, т.к. скорее всего деньги получали совсем не те лица, которые указаны в договоре, хотя доказать это будет проблематично.
И нужно помнить, что если Вам предлагают какой-то вариант по цене, значительно ниже рыночной, всегда есть вероятность обмана и нужно консультироваться с юристами и специалистами в области строительства.
Когда в последний раз мы были в Видновской администрации по делу обманутых граждан по вопросу сноса одного из таких домов, нам сказали, что они сейчас занимаются выявлением таких домов еще на этапе строительства и подают иски о сносе еще до регистрации, но если не успевают – Управление Росреестра продолжает регистрировать права на такие дома, т.к. оснований для отказа нет. Этой проблеме уже несколько лет, а так и не внесены соответствующие изменения в законодательство или в порядок работы Росреестра, специалисты которого могли бы направлять соответствующие запросы и т.п. Но пока нарушения прав граждан продолжаются, и им остается только более тщательно подходить к вопросу приобретения жилья и не всегда безоговорочно доверять бумаге, поименованной “Свидетельство о регистрации права собственности”, а более глубоко изучать ситуацию и обращаться к специалистам.