Доброго времени суток, уважаемые пользователи сайтом "ВДОЛЕВКЕ.РУ"
Решил свой ответ на переписку дольщиков СОЧИ (во многом она похожа с проблемами дольщиков других регионов), "отзеркалить" на этом сайте, поскольку это может быть полезным дольщикам и здесь!
Уважаемые форумчане, здравствуйте!
Мне было приятно увидеть, что некоторые из Вас внимательно ознакомились с моими статьями на темы «Банкротства» относящиеся к застройщикам в частности.
Прямо скажу, выводы многие из них сделали правильные, несмотря на непростой юридический акцент статей и несмотря на то, что само сегодняшнее законодательство противоречиво, не говоря уже о принимаемых судами решений по интересующим вопросам.
Позволю себе оставить несколько рекомендаций:
1. Бороться с банкротством застройщика и вредно и бесполезно, поскольку это (почти всегда) безвозвратный механизм судебного контроля «по поручению законодателя». Поэтому, не думайте, как «остановить» или «притормозить» банкротство! Это не получится и не целесообразно, поскольку арбитражный суд руководствуется сроками отведенными законом на каждую процедуру. Произвольно закрыть этот «ящик Пандоры» у Вас не получится, о чем я писал в своей статье «Банкротство как способ защиты нарушенного права». (http://www.advokat-natarius.ru/bankrotstvo/)
2. учтите, что иски о признании прав собственности на квартиру или долю в незавершенном строительством объекте (в зависимости от этапа завершения строительства), можно подавать и рассматривать на любой стадии банкротства. Банкротство этому не помеха. Вот получить имущество не принадлежащее Вам по зарегистрированному праву, при банкротстве Вам не получится, как не старайтесь! Поэтому, кто желает что-то решать и получать, бросьте свои силы на установление прав собственности, не оглядываясь ни на кого! А на что признавать права собственности, решать, во-первых Вам; во-вторых, зависит от стадии готовности того или иного объекта недвижимости (включая, разделен ли проект одного дома на очереди или нет); в третьих, зависит от правового характера договора с Вами и применяемого закона (214-ФЗ или «Об инвестиционной деятельности»). Об этом, мной указывалось в статье «Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии». (http://www.advokat-natarius.ru/bankrot/)
3. То, что Вы встречаете порой «решения суда», которые нельзя зарегистрировать в Росреестре, и то, что порой не введенный жилой дом потом и признается «самостроем» (самовольной постройкой) применительно ст.222 ГК РФ, то это не удивительно, и я описывал в своей статье «Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии». (http://www.advokat-natarius.ru/bankrot/) о том, что при определенных правовых ситуациях это может быть, а в определенных ситуациях, именно так и будет.
4. То, что в недостроенном многоквартирном доме, на конкретные квартиры признаются судами права собственности (называя, хоть долей в незавершенном строительством объекте, хоть конкретной «квартирой»), это некий «шаг навстречу» Вам (дольщикам) со стороны государства в лице его судебной власти! Имейте это ввиду! Поскольку в «идеальном правовом понимании» (теории права), таких решений в пользу дольщиков при недостроенном доме, быть не должно (за исключением решений, определяющих долю в незавершенном строительством объекте в виде N/K доли»). Наше «Российское и региональное судебное сообщество» приняло негласное решение помогать дольщикам и снимать некую «социальную напряженность» в стране и по регионам, вот и удовлетворяют иски дольщиков, выдавая им решения, которые они пока (до достройки дома) не смогут регистрировать в Росреестре и трансформировать в прямое зарегистрированное «право собственности на квартиру». Об этом, я тоже упоминал в своей статье «Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии». (http://www.advokat-natarius.ru/bankrot/).
5. Я бы рекомендовал Вам пользоваться тем, что суды «идут навстречу» дольщикам и решать проблемы исключительно способом судебной защиты права, а не терял бы время на иные вещи, о которых Вы призываете друг друга и при этом искренне обижаете и обижаетесь друг на друга на страницах этого Вашего форума. В Библии указано, что «…не устоит царство, разделившееся в самом себе…». Вот и Вы, обижая друг друга, отдаляете для себя положительный исход. При этом, имейте ввиду, что проекты законодательства, которые рассматриваются хоть на Федеральном уровне (проект в закон о банкротстве), хоть на региональном уровне (поддержки обманутых дольщиков), скорее всего не защитят именно Ваши права, поскольку скорее всего будут распространяться на отношения, возникшие после введения законов в силу, и на процедуры банкротства, которые будут возбуждены позднее (либо после определенного срока). Это как правило, так и бывает. Исключений не припомню.
6. Пытаться объединить «всех дольщиков» (коллег по несчастью) на интернет-форумах, еще никому не удавалось за всю истории присутствия Интернета в России. Поэтому, призвав единожды «объединиться» для чего-либо, те кто сразу откликнулся, тот и будет Вашим последователем. Иные, как правило, не примут участия и потом, даже когда им открыто скажут, что они лишились того, чего много лет ждали. Поэтому, кто имеет желание и возможность защищать свои права самостоятельно – делайте это, и не тратьте время на «объединения», поскольку суды не будут рассматривать «коллективные» жалобы и заявления. Обращения в суды персонифицированы. Обращения к адвокатам тоже индивидуализированы, поскольку, даже при сравнительно одинаковых ситуациях, доказательства у истцов порой оказываются различными и дела будут протекать по различным алгоритмам их решения. Иногда даже «вываливается» конфликт интересов, что позитивно на исход дела отразиться не может.
7. Не затягивайте с «активными правовыми действиями» Вами в банкротстве застройщика, поскольку в рамках определенных процедур можете очень сильно удивиться… Повторять эту мысль на этом форуме я не стану, поскольку Ваш «процессуальный противник» может эту идею использовать против Вас, но рекомендую ознакомиться со всеми статьями (http://www.advokat-natarius.ru/stati/) на моем сайте адвоката www.advokat-natarius.ru . Там об этом тоже указано. Вот уже в такой ситуации, Вам придется еще хуже чем сейчас! С такой проблемой ко мне обратился уже один «дольщик» из иного региона, столкнувшись с таким «подвохом». Ситуация действительно сложная, поскольку уже в этом случае не гарантирует положительный эффект и очевидно решать ее придется в рамках банкротства, путем признания незаконными определенных процессуальный действия и т.п.
8. Обращаясь к адвокату за помощью, имейте ввиду, что адвокат обязан с Вами заключить письменное соглашение в котором Вы должны закрепить конкретные поручения и деятельность (действия) которые адвокат обязуется выполнять в Ваших интересах. Адвокат должен быть членом одной из адвокатских палат любого из Субъектов РФ, быть регистрирован в реестре Минюста РФ и иметь удостоверение адвоката. Об этом, тоже описано подробно в «рекомендациях» на моем сайте адвокат на странице http://www.advokat-natarius.ru/rekomendatsiya/ Но учтите, в силу закона об адвокатуре, адвокат не имеет право давать Вам какие либо гарантии «положительного исхода дела» в Вашу пользу, если из таких гарантий будет явствовать, что адвокат намерен использовать «незаконные» методы и способы. Выбирая адвоката, Вам следует узнать, специализируется ли он именно на вопросах «Долевого строительства» и «Банкротства», поскольку Ваши проблемы можно решать исключительно в этих правовых плоскостях. И не забывайте, что только адвокат в силу закона не может «переметнуться» или «предать» доверителя, закреплен статус «адвокатской тайны» и т.п. Нарушение такового будет означать лишение статуса адвоката и иные неблагоприятные для него последствия, чего у обычных юристов (не адвокатов) не имеется.
Очень Важным НАСТОРАЖИВАЮЩИМ (!) моментом для Вас должно быть условие, при котором юрист (или адвокат) готов работать на Вас за небольшую плату. Учтите, что услуги адвокатов во всем мире одни из «не дешевых». Именно поэтому, есть такой юмор: «Бесплатный адвокат – хуже прокурора». Ну этот вопрос, Вы уже сами с конкретным адвокатом и выясняйте!
9. Сталкиваясь с ситуацией, когда банкротство застройщика уже началось или уже неминуемо, знайте, что застройщик уже не станет ничего достраивать и заставить его уже Вы не сможете. Вернуть свои деньги или какую либо «компенсацию» с банкрота-застройщика, как многие сделали правильный вывод из моих статей, невозможно. Поэтому, готовьтесь, что Вам, совместно с другими «дольщиками» (коллегами по несчастью) придется позднее достраивать свой многоквартирный дом, объединившись например в ЖСК (или ЖК) в зависимости от готовности дома и Вам придется его сдавать (вводить) в эксплуатацию самим. Это в лучшем для Вас случае, если предположить, что Вы вообще не останетесь нисчем. Таковы на сегодня, правовые реалии. Именно к этому придут и те «собственники» квартир или долей в незавершенном строительством объекте, получившие решения судов на руки. Только пока, такие обладатели решений суда не думают об этом и не осознают это. Полагаю, это тоже не плохо, если предположить, что можно вообще никогда ничего не получить, тем более если вспомнить «МММ», «Влестелину» и другие пирамиды, суть которых сегодня составляют и ряд «недобросовестных» застройщиков.
10. Не опускайте руки, помня, что Вам никто не поможет, кроме Вас самих!
С уважением, адвокат Натариус Дмитрий Михайлович,
член Ассоциации юристов России.
www.advokat-natarius.ru