ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49
Как правильно заключить договор долевого участия.
Покупка квартиры — приятное, но в то же время очень ответственное дело. Главный вопрос — безопасность вложения в новое строительство.
Необходимо обратить особое внимание на то, кто является Застройщиком, Заказчиком, Генподрядчиком, инвестором выбранного вами строящегося дома и есть ли у них все необходимые документы.
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве договор долевого участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Такой договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре данных условий такой договор считается незаключенным.
В таком договоре обязательно указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, но только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать квартиры, входящие в состав одного многоквартирного дома или в состав блок-секции одного многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, на что также указывается в договоре долевого участия в строительстве.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Договор долевого участия в строительстве считается заключенным и вступает в силу только после проведения государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы РФ.
В соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве договор долевого участия в строительстве и уступка прав требований по данному договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве законодательством не была предусмотрена процедура регистрации инвестиционных договоров, аналогичная процедуре регистрации договоров долевого участия в строительстве, договоров дарения, купли-продажи и других. Еще несколько лет назад инвестиционные договоры нигде официально не регистрировались, и это создавало массу проблем. Самая большая из них -
заключение договора инвестирования с несколькими лицами на один объект.
Недобросовестная компания-застройщик могла собрать с граждан деньги, а потом просто исчезнуть либо «прокрутить» их и вернуть только через несколько лет, предоставив в конечном итоге квартиру гражданину, заключившему договор первым. Судебные процессы между претендующими на одну и ту же квартиру гражданами, а также между гражданами и компаниями нередкое явление и сейчас.
По этой причине сначала в Москве, а затем в Московской области и других регионах страны была введена так называемая учетная регистрация инвестиционных договоров. Следует учесть, что такая регистрация законодательно не предусмотрена на уровне Гражданского кодекса или федеральных законов и, например в г. Москве, регулируется Временным положением об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья в г. Москве, утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ.
Отсутствие такой регистрации не свидетельствует о незаконности (недействительности) договора. Этим, кстати, пользуются многие застройщики, которые не осуществляют регистрацию по разным причинам. Однако необходимо требовать наличия такой регистрации, чтобы обезопасить себя от указанных выше и иных неприятностей. В Москве функция по учетной регистрации возложена на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Московской области — на Министерство строительного комплекса Московской области. В других субъектах Российской Федерации эти функции также возлагаются на местные органы власти. Перед подписанием договора рекомендуется сделать запрос в указанные органы с целью узнать, не зарегистрирован ли там договор, заключенный на тот же объект.
Наряду с учетной регистрацией, осуществляемой в органах власти, существует и так называемая внутренняя учетная регистрация. Компания ведет собственный реестр, в котором указываются заключившие договоры лица и квартиры, инвестирование в строительство которых эти лица осуществили. По сути, такая регистрация является внутренним делом компании и не может заменить регистрацию в органах власти.
Для принятия решения и заключения договора лучше всего воспользоваться комплексом услуг нескольких специалистов:
— помощью агента по подбору вариантов квартир;
— услугами независимого юриста;
— застраховать свои риски в страховой компании.
Не лишне будет съездить на те объекты, которые построены с участием выбранной вами компании.
По вопросам приобретения квартиры в новостройкер екомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:
64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович