Первый Столичный Юридический Центр
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65
Передача подрядчиком овеществленного результата строительных работ и принятие его заказчиком
Основываясь на легальном определении договора строительного подряда, среди взаимозависимых прав и обязанностей его сторон важную группу составляют возможные и необходимые действия по передаче подрядчиком овеществленного результата работ и принятию его заказчиком.
Процесс передачи-принятия результата строительных работ характеризует следующая особенность. При исполнении подавляющего большинства обязанностей стороны реализуют соответствующие права контрагентов, а при исполнении подрядчиком обязанности передать вещь и заказчиком — обязанности ее принять, они не только содействуют в реализации корреспондирующего права другой стороны, но и осуществляют свое собственное право, поскольку как подрядчик, так и заказчик имеют свой интерес в передаче-принятии объекта строительства.
Содержанием интереса каждого из них является потребность в объекте интереса — определенном материальном благе (в вознаграждении и в результате работ соответственно). Поэтому процесс сдачи-приемки последнего необходимо рассматривать в качестве единого действия субъектов строительно-подрядного правоотношения.
Отметим, что в литературе мнения о степени взаимосвязи процессов сдачи-приемки объекта строительства различны. Распространенными являются следующие подходы: сдача работ подрядчиком и приемка этих работ заказчиком — две самостоятельные стадии; сдача результата работ подрядчиком и его приемка заказчиком — два связанных между собой действия; сдача-приемка работ — единая стадия.
Закончив выполнять работу, подрядчик направляет заказчику сообщение о готовности к сдаче результата всех работ или отдельного их этапа, получив которое, последний обязан немедленно приступить к его приемке. В установленных законом или соглашением сторон случаях либо в зависимости от характера выполняемых работ их приемке должны предшествовать предварительные испытания, положительный результат которых послужит основанием для приемки результата работ. Если предварительные испытания дают отрицательный результат, подрядчик должен устранить выявленные недостатки. Таким образом, испытания должны проводится до тех пор, пока их результат не будет положительным.
В отличие от общих положений о подряде, предусматривающих обязанность заказчика осмотреть и принять результат выполненной работы в сроки, которые установлены договором подряда, нормы о строительном подряде требуют от заказчика совершения немедленных действий по принятию объекта строительных работ.
Кодекс диспозитивно предлагает правило, согласно которому организация и осуществление приемки результата работ исполняются заказчиком за свой счет. В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
На практике в большинстве случаев представитель подрядной организации, при отсутствии претензий со стороны заказчика, составляет акт о приемке выполненных видов работ, в который сначала переносятся сведения из журнала учета выполненных работ. Затем необходимая информация отражается в справке о стоимости выполненных работ и затрат. Правила составления и оформления данных документов установлены постановлением Госкомстата России от 11.11.99 N 100. Если при промежуточной приемке работ заказчик обнаружит дефект, он должен отказаться от подписания акта и сделать соответствующую отметку в нем. Приемка объекта в целом оформляется специальным актом приемочной комиссии, который затем утверждается заказчиком или территориальной администрацией.
Акт о сдаче результата работ подрядчиком и приемке его заказчиком должен быть подписан обеими сторонами. Составляя данный документ, стороны совершают письменную сделку, направленную на исполнение договора строительного подряда.
При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается соответствующая отметка и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным, только если мотивы отказа от подписания акта признаны обоснованными (например, при фактическом нарушении порядка передачи объекта заказчику). Указанная норма означает, что оформленный в таком порядке акт является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору, и при отказе заказчика от оплаты на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ. Так, заказчик вправе отказаться от приемки результата работ при обнаружении недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Обнаружив отступления от условий договора, ухудшающие результат работ, или иные недостатки в работе, заказчик должен немедленно заявить об этом подрядчику. Принимая результат с недостатками, заказчику следует отметить их в акте, удостоверяющем приемку, а также указать на возможность последующего предъявления требования об их устранении. Если после приемки заказчик обнаружит в работе скрытые недостатки, которые невозможно было обнаружить при обычном способе принятия, а также те, которые были умышленно скрыты подрядчиком, он будет обязан в разумный срок по их обнаружении известить об этом подрядчика.
Если заказчик подписал соответствующий акт, объемы по отдельным видам работ и их сметная стоимость в котором завышены, он должен оплачивать только фактически выполненные работы по согласованным ценам.
Поскольку надлежащее исполнение обязательства подрядчиком заключается в выполнении работ в соответствии с условиями договора и требованиями закона, работы, предоставленные к приемке с браком, с отступлением от договорных условий и иных норм, оплате не подлежат. Более того, если заказчик принял работы безоговорочно, подписав акт приемки, но впоследствии до их оплаты обнаружил дефекты, он также вправе отказаться от их оплаты, надлежащим образом подтвердив (например, заключением экспертной организации) факт некачественного выполнения работ по вине подрядчика. Данное правило, однако, не распространяется на приемку всего объекта в целом без надлежащей проверки, поскольку в этом случае заказчик не сможет отказаться от оплаты работ, имеющих явные дефекты, лишившись права ссылаться на недостатки, которые он мог установить при обычном способе приемки. Иное может быть предусмотрено договором подряда.
В случае спора между заказчиком и подрядчиком по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любого из них должна быть назначена экспертиза. Первоначально она проводится за счет подрядчика. Если же экспертизой будет установлено отсутствие нарушений последним договора подряда или причинной связи между его действиями и обнаруженными недостатками, расходы на ее проведение будут возложены на сторону, потребовавшую назначения экспертизы. Расходы на экспертизу, проведенную по соглашению сторон, делятся между ними поровну.
Следует обратить внимание, что судебная практика рассматривает подписание акта приемки работ заказчиком как свидетельство потребительской ценности для него этих работ и желания ими воспользоваться. Поэтому принятые по акту работы заказчику придется оплатить и в случае признания договора недействительным, так как невозможность возврата выполненных работ и использованных при их исполнении материалов говорит о невозможности реституции. Таким образом, заказчик должен возместить стоимость полученных работ в денежном эквиваленте. При отсутствии выполнения работ такая обязанность не возникает даже в том случае, когда участник совершает определенные действия по исполнению недействительной сделки.
Поскольку «правоприменительная практика исходит из возможности признания исполненной сделки ничтожной, причем без применения последствий ее недействительности», неизбежно возникает следующая проблема: насколько в принципе целесообразно признавать договор недействительным, если он уже частично или полностью исполнен? Полагаем, что следует законодательно закрепить невозможность признания в данном случае договора строительного подряда недействительным, поскольку результат работ в любом случае будет принадлежать заказчику (подрядчик при недействительности сделки на результат работ не имеет никаких прав), который, в свою очередь, фактически будет обязан его оплатить, даже если в такой ситуации эта оплата по своей природе не будет не оплатой строительных работ в чистом виде, а будет представлять собой «возмещение в деньгах стоимости результата работ».
Целесообразность такого подхода обосновывается и тем, что возможность признания сделки недействительной (а в некоторых случаях — и признания договора незаключенным) нередко используется недобросовестной стороной договора, которая пытается таким образом отказаться от оп латы, в частности, выполненных работ и оказанных услуг. В свете этого представляется логичным согласиться с тем, что реституция — средство защиты неглубокое, поверхностное по своей сути, поэтому развитие и усложнение права должны вести к ее сворачиванию.
Договор может предусматривать обязанность подрядчика обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
Вместе с результатом работы в соответствии с условиями договора подрядчик должен передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда. Если характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре, ее передача обязательна независимо от указания на это в соглашении сторон.
Пунктом 2 ст. 703 ГК РФ закреплено, что по договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику. Таким образом, происходит передача как самого объекта, так и прав на него. Договор строительного подряда может быть заключен как в отношении создания новой недвижимой вещи, так и об изменении (реконструкции, переработке, обработке) уже существующей. Поэтому вопрос о передаче вещи как таковой сопровождается необходимостью исследования передачи прав на нее заказчику. Сложная правовая проблема в данном случае возникает благодаря тому, что законодатель не указал, какие именно права передает заказчику подрядчик, более того, возникает вопрос: каким же правом на результат работ изначально обладает подрядчик?
В литературе есть мнение о том, что подрядчику принадлежит право собственности на изготовленную вещь, а его обязанностью является передача изготовленной им вещи в собственность заказчика.
Создание вещи по договору подряда (в том числе строительного) является основанием для возникновения права собственности у заказчика, но есть ли у нас действительные основания говорить, что первоначально оно возникает у подрядчика? В то же время можно ли полагать, что право собственности возникает у заказчика после передачи ему подрядчиком права (при создании недвижимости — после его регистрации)? Отметим, что некоторые исследователи говорят о возникновении у заказчика права собственности уже с момента создания вещи.
Сложность поставленной проблемы в том числе обусловлена тем, что в российском праве является невозможным разделение личности собственника вещи и обладателя права собственности, а право собственности, как правило, рассматривается как абсолютное, вещное право, определяемое через триаду правомочий: владения, пользования и распоряжения.
Базовая норма, регулирующая вопрос приобретения права собственности и закрепленная в п. 1 ст. 218 ГК РФ, заключается в том, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Поскольку законодательство исходит из необходимости сочетания в процессе осуществления строительной деятельности публичных и частных интересов, соблюдение нормативных предписаний государства при создании недвижимого имущества является одним из условий приобретения прав на него, при нарушении данного требования объект признается самовольной постройкой. В то же время некоторые авторы полагают, что создания самовольной постройки не происходит, если строительные работы производились на объекте, который существовал ранее и в результате их производства претерпел только архитектурно-градостроительные преобразования или внутреннюю перепланировку. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Другие ученые под самовольной постройкой понимают не только отдельно стоящие объекты, но и различного рода пристройки и перепланировки.
В целом правовой режим самовольной постройки устанавливается ст. 222 ГК РФ, и общим правилом является не приобретение на нее права собственности, а необходимость снести ее построившим лицом или за его счет. В то же время законодатель допускает возможность легализации такого строения. Если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или не создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на нее может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, «что позволяет исключить необоснованный снос… постройки, отвечающей установленным требованиям». В этом случае собственник возмещает осуществившему ее лицу понесенные расходы в размере, определенном судом.
Важнейшим условием, при котором в принципе можно ставить вопрос о признании права собственности на самовольную постройку, является предоставление обратившемуся за признанием права лицу земельного участка, на котором возведена эта постройка.
Поскольку договор строительного подряда направлен на изготовление недвижимой вещи, следует обратиться к ст. 219 ГК РФ, которая говорит, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Необходимо различать техническую (осуществляется органами технической инвентаризации) и правовую (осуществляется органами юстиции) регистрацию объектов недвижимого имущества. Последняя служит для признания юридического существования объекта и для введения его в гражданский оборот.
В литературе мнения о сущности государственной регистрации прав различны: одни рассматривают ее в качестве юридического факта другие не считают ее таковым.
Государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, кроме прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ст. 25 которого закрепляет, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Необходимым документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии с участием представителей тех государственных органов, участие которых в приемке данного объекта обязательно в соответствии с требованиями действующего законодательства и принятых в соответствии с ним подзаконных актов; таким образом, состав комиссии необходимо определять в каждом конкретном случае с учетом специфики объекта недвижимости. Кроме того, следует представить решение органа государственной власти или местного само управления о разрешении строительства объекта недвижимости и документ, подтверждающий факт существования объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 25.3 рассматриваемого Закона некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества имеют определенные особенности в государственной регистрации. Так, право собственности на объект, строительство или реконструкция которого не требовали разрешения на строительство, а также на объект индивидуального жилищного строительства регистрируется на основании документа, подтверждающего факт его создания, и правоустанавливающего документа на соответствующий земельный участок. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта, не требовавшего разрешения на строительство, и содержащим описание такого объекта, является декларация об этом объекте. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт и разрешение органа местного самоуправления на ввод этого объекта в эксплуатацию или (в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства) разрешение на строительство. До 01.01.10 технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт его создания и содержащим его описание.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности (или право пользования) на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Кроме того, следует обратиться к п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. Данная позиция ВАС РФ последовательно продолжает мнение, изложенное им ранее в своих актах.
Следовательно, условием для регистрации права собственности на такой объект недвижимости, как не завершенный строительством объект, является отсутствие обязательственного правоотношения (договора строительного подряда) между потенциальным собственником — заказчиком и подрядчиком.
Противником такого подхода является профессор М.И. Брагинский, который указывает, что объект незавершенного строительства является недвижимостью на всех этапах строительства и может быть зарегистрирован в соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости независимо от того, произошла ли сдача объекта заказчику. Он также указывает на возможность обращения взыскания на незавершенное строительство по долгам со ответствующей стороны подрядного договора, внесения в уставный капитал, включения в общее имущество супругов, подлежащее разделу, и т.п.
Иного мнения придерживается профессор Е.А. Суханов, который рассматривает объект незавершенного строительства, являющийся предметом договора строительного подряда и находящийся в стадии возведения, как совокупность движимых вещей, право собственности на которую до сдачи объекта в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов.
Объект незавершенного строительства по естественно-фактическому критерию становится недвижимостью уже с момента приобретения неразрывной связи с землей и невозможности его перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Государство признает возможность включения любой недвижимости в оборот только после ее государственной регистрации, то есть с этого момента происходит юридическое становление незавершенного строительства недвижимостью. В течение действия договора строительного подряда обе его стороны могут иметь вещные права на материалы, оборудование и пр., но непосредственно в отношении объекта строительства (т.е. на материалы, уже подвергшиеся переработке и изменившие фактический статус совокупности движимых вещей на статус одной недвижимой) имеют лишь обязательственные права и обязанности. Поэтому до сдачи объекта строительства можно говорить о принадлежности сторонам определенных имущественных прав, но не вещи непосредственно. Обращение взыскания, раздел имущества, внесение вклада — все эти действия совершаются с имущественными правами, а не с объектом строительства как с недвижимой вещью по фактическим основаниям. Полагаем, невозможно говорить ни о подрядчике, ни о заказчике как о собственнике объекта строительства до его сдачи-приемки и государственной регистрации права, поскольку ни один из них не обладает достаточной совокупностью правомочий собственника в отношении данной вещи.
Представляется, что в определенное противоречие с общей концепцией Кодекса вступает п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР, согласно которому незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Поскольку у иных субъектов, кроме заказчика и инвестора (или заказчика-инвестора), никаких оснований, вытекающих из ГК РФ, считаться собственниками объекта строительства нет, указанная норма Закона ввиду противоречия с ГК РФ применяться не должна.
Нельзя не согласиться с тем, что в качестве одного из значений категории «переход права» рассматривается способ приобретения права на индивидуально-определенное имущество одним собственником с прекращением права на него у другого собственника, причем в основании любого права должен лежать строго определенный законодательством фактический состав.
Важным в данном случае является то, что при создании недвижимости по договору подряда, в отличие от приобретения недвижимости по договору купли-продажи, не происходит перехода права собственности от подрядчика к заказчику, приобретение права собственности последним относится к числу первоначальных, поэтому и предварительной государственной регистрации прав подрядчика в данном случае не происходит. То есть передача вещи по договору подряда, в отличие от той же купли-продажи, не влечет за собой ее отчуждение и смену собственника. Владелец, передающий вещь, не всегда является ее собственником или уполномоченным им лицом.
Весьма распространенным в науке гражданского права является мнение о том, что при строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда не приобретает права собственности на созданный или создаваемый объект независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств. Данную ситуацию, однако, следует отличать от той, когда в строительстве, например, дома своими силами и средствами участвуют несколько лиц изначально с целью создания общей собственности на этот объект.
В литературе подчеркивается, что вопрос о праве на объект строительного подряда в прямой форме законом не решен, содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию, более того, владение подрядчика не приобретает характера права собственности или иного вещного права, а является правом обязательственным. В то же время право владения подрядчика защищается как полноценное титульное владение против третьих лиц, в том числе против заказчика, если он без оснований пытается завладеть незавершенным строительством. Как указывает О. Романов, до момента государственной регистрации объект строительства не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им, и именно это право он передает по окончании строительства заказчику, имеющему до завершения строительных работ обязательственное право (требование) по отношению к своему контрагенту.
Интерес представляет и точка зрения Л.А. Чеговадзе о том, что для возникновения права собственности на имущество важен не момент передачи имущества как такового, а момент возникновения состояния принадлежности прав: передавая заказчику вещь как результат своего труда, подрядчик передает и права на нее. Поскольку подрядчик — участник правоотношения принадлежности обязательственных прав из договора подряда (права на объект работ в процессе исполнения договора), а заказчик — лицо, получающее вещь по окончании договорных отношений в собственность (имеющее право на результат работ как овеществленный индивидуально-определенный объект), состояние принадлежности прав у них различно. Окончание договорных отношений сторон прекращает правовое состояние принадлежности обязательственных прав подрядчику и порождает правовое состояние принадлежности вещных прав заказчику.
В.А. Лапач, рассматривая проблему отпадения права, приходит к выводу, что материал, используемый при исполнении договора подряда, переходит в новое качество — в предмет, изготовленный по заданию заказчика. При этом происходит отпадение права собственности сторон на предоставленный материал, а приобретаемое в дальнейшем право собственности заказчика является восстановлением ранее отпавшего права. Объект восстановленного права всегда несколько отличается от объекта отпавшего права по своим естественным и (или) юридическим свойствам.
Несколько необоснованной представляется позиция Л.Б. Смирновой: при сдаче заказчику отдельных этапов работ к нему переходит право собственности на выполненные этапы строительно-монтажных работ. Полагаем, право переходит к заказчику не по частям, а на весь объект строительства в целом.
К сожалению, формулировка п. 2 ст. 703 ГК РФ несет в себе немалую неопределенность, так как не указывается, какое право подрядчик передает заказчику и в какой именно момент это происходит.
Материал подготовил старший юрист Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович.
Источник: Дом и Закон
По всем вопросам связанными с выселением из арендуемого и субарендуемого жилья, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам:
64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.