- Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
- Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте.
- Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора.
На практике часто бывают ситуации, когда дом построен и сдан в эксплуатацию, но граждане не могут оформить право собственности – в этом случае совет может быть один, если ждать уже нет сил – нужно подавать в суд иск о признании права собственности.
Практика по таким делам в основном положительная и можно рассчитывать через 4-6 месяцев получить решение суда и оформить свидетельство. Подробно процедура описана в другой моей статье.
Менее понятен вопрос что делать дольщикам, если их дом вообще не построен, построен частично, либо полностью построен, но не сдается в эксплуатацию.
Суды выносят неоднозначные решения по данной категории дел, поэтому рассмотрим различные алгоритмы действий, какой сработает в том или ином случае, сказать сложно, все зависит от ситуации и позиции суда.
Следует учитывать, что в случае, когда разрешение на строительство дома есть, инвестконтракт подписан администрацией, органы власти несут ответственность за строительство данного объекта, поэтому в большинстве случаев эффективным является создание активной инициативной группы для отстаивания своих прав в органах власти всех уровней и в отношениях с застройщиком. Если такой группы нет, на обращения отдельных граждан указанные органы будет реагировать, как правило, достаточно сдержанно, предлагая обращаться в суд. Если же будет активная группа с привлечением грамотной юридической поддержки, то шансы на ускорение решения проблемы повышаются. Например,может быть решен вопрос с передачей объекта другому застройщику, с передачей объекта созданному дольщиками ТСЖ или иной организацией, с оформлением документов на строительство в ускоренном порядке.
Однако работа инициативной группы не исключает, а наоборот во многих случаях предполагает подачу гражданами исков в суд, направленных на защиту своих прав. Хотя тут нужно быть готовым к тому, что по ходу дела придется менять исковые требования избирать иной способ защиты прав.
Но нужно отметить, что при подаче иска в суд можно наложить арест на квартиру или на инвестиционные права на квартиру или на долю в объекте, уже одно это оправдывает подачу иска, т.к. до рассмотрения дела квартира (инвестиционные права) будет под арестом и застройщик или иные лица не смогут ими незаконно распорядиться.
Итак, возможно подавать следующие виды исков:
1. Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Первый иск возможно подать когда дом фактически построен, есть обмеры БТИ, но по каким-то причинам (банкротят застройщика, на руководство строительной компании возбуждено уголовное дело, наличие неурегулированных вопросов по задолженности) дом не сдается в эксплуатацию.
В данном случае вопрос спорный, т.к. с одной стороны квартиры юридически вроде бы нет, но с другой фактически она есть, и несдача дома нарушает право гражданина получить квартиру в срок, установленный договором, или в разумный срок. Также квартиру можно определить на основании документов БТИ. Решения по таким делам возможны как положительные, так и отрицательные, единой практики нет, но попробовать стоит, особенно в случае, когда есть угроза двойной продажи и т.п.
Иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, либо на квартиру в неоконченном строительством объекте также спорен, однако обосновать его можно и примеры положительных решений имеются.
Главные плюсы таких исков в том, что признается сразу право на конкретное имущество и в дальнейшем гражданин уже точно не будет его лишен, что на 100% нельзя исключить по другим требованиям.
2. Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте, признание участником долевого строительства.
Указанные иски направлены на закрепление за дольщиками права на получение в будущем квартиры на праве собственности. При этом объект строительства остается в собственности застройщика до передачи дольщику.
Данные иски можно обосновать лучше, чем иски о признании права собственности, но они хуже защищают права участников долевого строительства.
Тем не менее, такие иски подавать необходимо, если имеется конфликт между застройщиком и другими юридическими лицами, а также возможна двойная продажа и т.п. и нет оснований доля подачи иска о признании права собственности.
Также в рамках таких исков можно наложить арест на инвестиционные права на квартиру.
3. Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора.
Такие иски имеет смысл подавать, если Вы более-менее уверены, что у застройщика есть денежные средства (например, другие дома строятся, а этот – нет и т.п.). Иначе можно получить решение и исполнительный лист, но не деньги.
Хотя нужно анализировать ситуацию и принимать решение исходя из фактических обстоятельств.
Кроме перечисленных методов часто эффективным бывает инициирование возбуждения уголовного дела против руководства компании-застройщика или агентства недвижимости, банкротство компании, более подробно эти методы будут рассмотрены в другой статье.