Нарушение договора Застройщиком

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Нарушение договора Застройщиком

Несовершенство существующего законодательства порождает массу нарушений со стороны застройщиков заключенных договора о приобретении квартир в строящемся доме, которые могут повлечь для приобретателя последствия начиная от затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию и до возникновения прав иных лиц на приобретенную квартиру.
01 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В целом рынок новостроек после введения данного закона стал более прозрачным — любое лицо сможет получить полную информацию по любому застройщику и по любому объекту строительства, причем информацию подробную.
Одним из существенных условий договора долевого строительства является срок передачи дома. Определены существенные условия, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве.
В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию, как практиковалось до настоящего времени. Ставка рефинансирования составляет на настоящий момент 11%, соответственно неустойка составит намного меньше 3% неустойки, установленной законодательством о защите прав потребителей, которая применялась судами до введения в действие Закона об участии в долевом строительстве. При обращении граждан — участников долевого строительства в суд, суды эту неустойку на практике снижают с учетом соразмерности.
Следующим важным условием является цена. Причем цена договора может быть изменена после его заключения, только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, признается неправомерным требование компанией-застройщиком каких-либо доплат со стороны граждан — участников долевого строительства, если только иное не предусмотрено договором (ранее многие недобросовестные застройщики практиковали взимание различных доплат, даже если это не было предусмотрено договором).
В случае нарушения сроков предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор может обратиться в суд со следующими исками.
1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.
Согласно п. ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (как правило, возможность расторжения в договорах о приобретении новостройки (если это не договор долевого участия в строительстве, заключаемый в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве) по инициативе покупателя практически не предусматривается).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора покупатель рассчитывал получить квартиру, однако не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого покупатель может настаивать на расторжении договора судом по причине существенного нарушения застройщиком/инвестором договора. Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств застройщиком/инвестором в части соблюдения срока предоставления квартиры.
Необходимо обратить внимание на следующее. Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.
Очевидно, что право требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует покупателю возможность приобрести равноценный объект нежилого фонда. То есть согласно ГК РФ покупателю необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения.
2. Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его.

Статью подготовила юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.

Источник: Дом и Закон

По всем вопросам, связанным с нарушением Застройщиком договорных отношений, рекомендуем записаться на прием к юристам и адвокатам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.